부산지방법원 2025타경102344. 부산 사하구 장림동 신세대지큐빌 106동 21층 2101호 아파트입니다. 현 소유자는 이명주이며, 2021.10.01. 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 99,000,000원입니다. 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권의 채권최고액은 79,310,000원이고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 뒤에 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
오래된 등기 중에는 2003.06.10. 서진혁 명의 임차권 35,000,000원이 있었지만 2007.04.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 2015년과 2019년의 우리은행 근저당권 역시 2021.10.01. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 오래된 말소등기가 아니라 2021.10.01. 삼성생명보험주식회사 근저당 이후의 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102344 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 106동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.14㎡ · 25층 건물 중 21층 |
| 소유자 | 이명주 (2021.10.01. 소유권이전, 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,454,998원 |
| 매각기일 | 2026.05.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 이해관계인 부재로 폐문 상태에서 통상적인 상태를 기준으로 평가했고, 임대관계는 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 인수 권리는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이지만, 실제 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 103,000,000원은 최근 평균보다 높다
신세대지큐빌 동일 면적 49.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 91,125,000원, 최신 거래는 2026.09. 90,000,000원입니다. 현재 최저가는 103,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 113.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.14㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.09 | 49.14㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.09 | 49.14㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 49.14㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2026.07 | 49.14㎡ | 8 | 71,500,000원 |
| 2026.06 | 49.14㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 2 | 92,500,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 22 | 88,500,000원 |
| 2026.04 | 49.14㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 평균 | 49.14㎡ | 12건 | 91,125,000원 |
실거래 범위는 71,500,000원~118,000,000원이고 최근 12개월 평균은 91,125,000원입니다. 특히 대상 물건과 같은 21층 거래도 2026.03. 90,000,000원이 확인됩니다. 따라서 현재 최저가 103,000,000원을 단순히 “경매라서 싸다”고 해석할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 79,310,000원 | 79,310,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 7,454,998원 | 7,454,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,993,002원 |
현재 회차 103,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 86,764,998원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 13,993,002원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장림여자중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·기존 주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 11분 내외 거리에 부산지하철1호선 신장림역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물의 21층이며 사용승인일은 2003.04.24입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 820,300원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 신세대지큐빌은 990세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 71,500,000원부터 118,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.0%입니다. 경매라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 않아야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 회차 103,000,000원, 1회 유찰 시 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상이고 폐문 상태에서 평가됐습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 삼성생명보험주식회사 명의 근저당권은 2025.08.07. 한국자산관리공사로 이전돼 있으므로 배당요구와 채권관계 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건은 2021.10.01. 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 복잡도가 낮은 편입니다. 그러나 현재 최저가 103,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 91,125,000원의 113.0%이고 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 결국 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 실제 점유관계 확인입니다. 신건에서는 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다.