부산지방법원 2025타경102344. 부산 사하구 장림동 신세대지큐빌 106동 21층 2101호, 전용 49.14㎡ 아파트입니다. 소유자 이명주가 2021년 8월 7일 매매를 원인으로 99,000,000원에 취득했고, 2021년 10월 1일 소유권이전과 함께 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 79,310,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 12월 29일 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 현재 존속하는 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 및 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리구조는 단순하지만 현장 점유관계 확인은 별도로 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 제106동 제21층 제2101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 다대로277번길 85 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.14㎡ · 철근콘크리트조 25층 건물 내 21층 |
| 사용승인일 | 2003.04.24 |
| 소유자 | 이명주 (2021.08.07 매매, 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 7,454,998원 |
| 매각기일 | 2026.05.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2021년 10월 1일 설정된 삼성생명보험주식회사 명의의 근저당권으로 채권최고액은 79,310,000원입니다. 해당 근저당권은 2025년 8월 7일 한국자산관리공사로 이전됐으며, 순위가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권을 승계한 구조입니다. 이후 등기된 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 11,750,000원 높은 신건
신세대지큐빌은 990세대, 사용승인일 2003년 4월 24일의 아파트 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 49.14㎡의 최근 거래 12건 평균은 91,250,000원입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 103,000,000원은 최근 평균의 112.9%로, 현 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.14㎡ | 8 | 71,500,000원 |
| 2026.06 | 49.14㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 2 | 92,500,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 22 | 88,500,000원 |
| 2026.04 | 49.14㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 20 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 49.14㎡ | 9 | 84,500,000원 |
| 2026.02 | 49.14㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 평균 | 49.14㎡ | 12건 | 91,250,000원 |
최근 거래 범위는 71,500,000원~118,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최신 거래인 2026년 7월 8층 거래는 71,500,000원으로 최근 평균보다 낮습니다. 한 건만으로 장기 추세를 단정할 수는 없지만, 적어도 최저가 103,000,000원에 즉시 응찰할 때 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 | 79,310,000원 | 79,310,000원 |
| 2. 신한카드 주식회사 | 7,454,998원 | 7,454,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,993,002원 |
현재 최저가 103,000,000원에서는 산정 채권액 86,764,998원이 전액 배당되고, 소유자에게 13,993,002원이 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 103,000,000원 | 0원 | 13,993,002원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 82,400,000원 | 6,248,198원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 65,920,000원 | 22,431,558원 | 0원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 근저당권자와 신청채권자의 미배당액은 늘어나지만, 소멸하는 담보권과 일반채권의 미배당액이 낙찰자에게 전가되지는 않습니다. 따라서 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 장림동 장림여자중학교 남측 인근으로, 아파트 단지와 근린생활시설, 기존 주택 및 학교가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산지하철 1호선 신장림역이 도보 약 11분 거리에 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 내 21층으로, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북서하향 경사지대의 6필지 일단 토지를 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 편차. 동일 면적 최근 거래가 71,500,000원부터 118,000,000원까지 분산돼 있어, 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재조사. 감정평가 당시 폐문으로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대열람, 현황조사서, 관리사무소 확인과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 혼동 금지. 보증금 35,000,000원의 2003년 임차권은 2007년 이미 말소됐습니다. 과거 등기를 현재 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 삼성생명보험주식회사 명의 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 최신 등기사항전부증명서로 권리자와 말소 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 103,000,000원은 최근 평균 91,250,000원의 112.9%입니다. 현 회차는 가격 메리트가 확인되지 않으므로 내부 상태와 개별 호수 가치가 이를 보완하는지 살펴야 합니다.
- 관리비·내부 상태. 이해관계인 부재로 내부를 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 수리비와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동요인. 집행비용은 추정액이며 당해세와 최우선변제 항목에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 2021년 10월 1일 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 단순한 권리구조입니다. 확인된 임차인은 없고 산정된 매수인 인수액도 0원이므로, 등기상 권리 위험은 낮습니다.
그러나 감정평가 당시 폐문으로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 신건 최저가 103,000,000원은 동일 면적 최근 12건 평균 91,250,000원보다 높습니다. 최신 거래도 71,500,000원인 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 최저가를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 결론은 권리구조는 양호하지만 점유 확인 전에는 확정할 수 없고, 가격은 최근 시세 이상이라 보수적인 응찰이 필요한 물건입니다.