서울북부지방법원 2025타경11810. 서울 성북구 정릉동 410-58의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립·다세대와 토지로 잡혀 있으나 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 99㎡의 대지이고, 건물은 1965.05.21 사용승인을 받은 세멘부록조 기와지붕 주택입니다. 감정평가 시점에 이미 60년이 경과했고 통상적인 세멘부록조의 경제적 내용연수를 지난 노후 상태로 평가됐습니다.
권리상 예상 인수액은 0원이지만, 이 물건의 승부처는 권리보다 현장성과 환금성입니다. 차량 출입이 불가능하고 토지 도로접면도 ‘세로한면(불)’로 조사됐습니다. 여기에 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되므로 실제 경계·구조·면적·사용 상태를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 410-58 · 서울특별시 성북구 보국문로8길 39-3 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 99㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 세멘부록조 기와지붕 주택 · 사용승인 1965.05.21 · 감정평가 시점 60년 경과 |
| 소유자 | 박우선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 475,820,250원 / 304,525,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에프엠홀딩스대부 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 이력은 원본 대조 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기된 전세권은 주식회사 에프엠홀딩스대부 명의의 전세금 5,000,000원 권리로, 2018.05.17 근저당권보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 전세권 미배당액을 매수인이 승계하는 것으로 잡히지 않아 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 475,820,250원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 304,525,000원입니다. 감정가 대비로는 64%이지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
토지 공시지가는 2,807,000원/㎡이고 토지면적은 99㎡입니다. 다만 공시지가는 개별 주택의 노후도·차량 접근성·제시외 건물·철거 또는 수선비용을 반영한 실거래 시세가 아니므로, 감정가 대비 유찰률과 공시지가 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,525,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,063,350원 |
| 1. 근저당 · 구의동새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에프엠홀딩스대부 | 280,000,000원 | 104,461,650원 |
| 3. 전세권 · 주식회사에프엠홀딩스대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 480,000,000원 중 예상배당은 299,461,650원이고, 미배당은 180,538,350원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정릉2동주민센터 북동측 인근이며 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 불가능합니다. 인근 간선도로변에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 우이신설선 정릉역이 있어 대중교통 여건은 보통 정도입니다.
- 건물 상태. 세멘부록조 기와지붕 주택으로 사용승인일은 1965.05.21입니다. 감정평가 시점에 60년이 경과했고 통상적인 경제적 내용연수를 지난 노후 상태입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 99㎡, 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 2,807,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차량 진입 가능성 실측. 감정평가상 차량 출입 불가이고 도로접면이 세로한면(불)입니다. 실제 보행로 폭·주차 가능 지점·공사차량 접근 경로를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 감정평가서 도면과 현장을 대조해 위치·구조·면적·경계 침범 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 안전·비용 조사. 사용승인 후 60년이 지난 세멘부록조 건물입니다. 균열·누수·기초·지붕·배관·전기·도시가스 상태와 수선 또는 철거 비용을 점검해야 합니다.
- 실거래 별도 조사. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 정릉동 인근 단독주택·노후주택·99㎡ 안팎 토지 거래와 비교해야 합니다.
- 등기 순위 재대조. 2018년 근저당권의 이전과 2024.06.18 말소 기록, 예상배당 채권자 명의가 일치하는지 최신 등기부와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현재 실제 점유자와 점유 원인, 인도 가능 시기와 명도 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 절대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 개별 규제가 재건축·증축·취득 절차에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “물건성 할인”을 계산할 사건
이 사건은 임차인 신고 내역이 없고 예상 인수액도 0원이어서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%인 304,525,000원이지만, 최근 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
오히려 차량 출입 불가, 1965.05.21 사용승인, 경제적 내용연수를 지난 세멘부록조, 제시외 건물 포함, 2회 유찰이라는 요소가 가격 판단의 중심입니다. 인수 0원은 장점이지만, 낮은 환금성과 현장 비용을 덮어주는 면허는 아닙니다. 최신 등기 순위와 현장 접근성, 건물 상태, 인근 거래가격을 모두 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 정해야 하는 C등급 물건입니다.
