서울북부지방법원 2025타경11826. 서울 강북구 번동 장원아파트 101동 7층 702호로 확인되는 아파트입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물 중 7층이며, 방 3개·거실·주방·욕실·현관으로 이용 중입니다. 소유자는 박가인 씨로, 2012년 3월 22일 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
감정가는 449,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 287,360,000원, 감정가의 64%입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만 동일 물건이나 인근 거래 시세가 제시되지 않아, 이 비율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 권리순위와 배당 산정의 정합성을 재검증하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 148-500 7층 702호 · 서울특별시 강북구 오현로 134 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 9층 건물 내 7층 · 방3·거실·주방·욕실·현관 |
| 소유자 | 박가인 (2012.03.22. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 287,360,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 285,409,474원 |
| 등기 요약 | 근저당권 4건 · 압류 1건 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 기록과 배당표가 충돌한다
권리 산정상 말소기준은 2001년 7월 11일 교보생명보험주식회사 근저당권 91,000,000원으로 제시되어 있고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다. 문제는 같은 근저당권에 관해 2002년 8월 27일 해지에 따른 말소 기록도 존재한다는 점입니다.
배당표에는 교보생명보험주식회사 근저당뿐 아니라 2009년 9월 1일 말소된 것으로 기록된 주식회사서울은행 근저당 127,200,000원과 이동근 근저당 200,000,000원도 선순위 배당 대상으로 반영되어 있습니다. 따라서 배당표를 그대로 확정적인 순위표로 사용하기보다, 말소등기 전후의 등기사항과 실제 채권 존속 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 인수 0원 산정, 임대관계는 미상
임차인 조사 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됐습니다. 따라서 제공된 산정만 보면 낙찰대금 외에 승계하는 임차보증금은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%는 시세 할인율이 아니다
현재 산정 회차의 최저매각가는 287,360,000원으로 감정가 449,000,000원의 64%입니다. 임차보증금 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득액도 최저가와 같은 287,360,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 내역이 제시되지 않았습니다. 감정가는 감정 시점과 개별 물건의 상태를 반영한 평가액일 뿐 현재 시장에서 즉시 매도할 수 있는 가격과 같지 않습니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다” 또는 “감정가보다 36% 낮으니 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,823,040원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사서울은행 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 3. 근저당 · 이동근 | 200,000,000원 | 64,336,960원 |
| 후순위 권리 | 다수 | 0원 |
| 채권 합계 | 1,694,612,140원 | 282,536,960원 |
| 채권 미배당 | 1,412,075,180원 | - |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,823,040원을 제외한 채권자 배당액은 282,536,960원이며, 채권 미배당액은 1,412,075,180원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·후순위 권리 — 낙찰자 인수보다 배당 변동 위험
2024년 12월 20일 강북구 압류가 있고, 국세·지방세 압류 4건에 관한 당해세 경고가 제시되어 있습니다. 당해세에 해당하는 금액은 저당권보다 먼저 배당될 수 있어 교보생명보험주식회사, 주식회사서울은행, 이동근 및 후순위 채권자의 실제 배당액을 줄일 수 있습니다.
현재 산정에서는 후순위 근저당권·가압류·압류가 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 세금은 배당 순위를 바꾸는 요소이므로, 강북구 압류의 세목·법정기일·체납액을 확인하지 않은 상태에서는 상세 배당액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북서울꿈의숲 동측 인접지로, 인근에 아파트 단지와 다세대주택 등이 소재하는 주거지역입니다. 주거지로서의 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 마을버스정류장까지 도보 약 1분이 소요되어 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 사다리형의 남고북저 완경사지이며, 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 아파트의 7층으로, 위생·급탕·난방·도시가스·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 북서울꿈의숲 인접과 마을버스정류장 접근성은 확인되지만 실거래 자료가 없어 구체적인 매도기간과 적정 매도가격 판단은 보류해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2001.07.11. 교보생명 근저당과 2002.08.27. 말소 기록의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 과거 근저당 존속 여부. 2009.09.01. 말소된 서울은행·이동근 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 매각물건명세서와 채권계산서에서 확인하세요.
- 점유 조사. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·외국인체류·현황조사·문 개방 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 강북구 압류의 실제 체납액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%만으로 응찰하지 말고 동일 아파트·인근 아파트의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 확인해 287,360,000원의 시세 위치를 검증하세요.
- 매각 결과. 2026.07.14. 매각기일의 낙찰·변경·연기 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자를 확인하고 인도명령·명도 비용을 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 임차인 조사 내역이 없고, 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 최저가도 감정가의 64%까지 내려와 외형상 관심을 끌 수 있습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 말소된 것으로 기록된 근저당들이 예상배당의 선순위에 다시 등장합니다.
특히 신청채권자 오케이저축은행의 회차별 배당액과 상세 배당표의 수령인이 일치하지 않고, 당해세 가능성도 남아 있습니다. 따라서 결론은 인수 0원 산정은 긍정적이지만 원본 확인 전에는 권리도 가격도 확정하지 않는 것입니다. 등기 원본과 매각물건명세서에서 말소기준을 바로잡고, 점유·세금·실거래를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.