58,112,000원
서울북부지방법원 2025타경11838. 서울 동대문구 회기동 회기로12나길 7에 위치한 4층 건물 내 3층 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정성자와 정종윤으로, 정성자가 5분의3, 정종윤이 5분의2 지분을 보유합니다. 이번 경매는 정종윤 지분에 대한 강제경매로 기재돼 있습니다. 감정평가 내용에는 303호와 304호가 공유부동산이며 두 호 모두 정종윤의 지분 5분의2를 평가한 것으로 적혀 있어, 표시 주소와 실제 매각대상 범위를 매각목록 원문으로 확인해야 합니다.
현재 최저가는 58,112,000원으로 감정가 90,800,000원의 64%입니다. 다만 동일 면적의 유효한 실거래 비교표본이 없어 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지분경매는 낙찰자가 곧바로 해당 주택을 독점 사용하거나 단독 처분할 수 있는 구조가 아니므로, 가격 판단의 출발점은 할인율이 아니라 공유관계 해소 가능성과 실제 점유상태여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제303호 도로명: 서울특별시 동대문구 회기로12나길 7 |
| 용도 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 |
| 매각대상 | 정종윤 지분 5분의2 · 감정평가 내용상 303호 및 304호 관련 |
| 공유관계 | 정성자 지분 5분의3 · 정종윤 지분 5분의2 |
| 감정가 / 최저가 | 90,800,000원 / 58,112,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 경매 청구액 | 129,207,701원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공유자 우선매수 | 우선매수신고 제한 있음 · 1회에 한하여 허용 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 원문 대조가 필요하다
2014.09.23에는 우리은행 근저당권 300,000,000원이 설정됐고 2023.05.31 일부포기를 원인으로 말소 기재가 이뤄졌습니다. 2023.06.12에는 정종윤 지분에 김현영의 가압류 630,000,000원이 설정됐으며, 2025.03.10 박혜진·최낙기를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 이들 후순위 채권이 현재 최저가에서 배당받지 못하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금·우선변제는 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황순영 | 제3층 제304호 | 2023.12.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황순영의 전입일은 권리분석 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았고 감정평가서도 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
비교 대상으로 제시된 건물은 2003.08.08 사용승인된 9세대 규모이며, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 정확히 2회 유찰돼 58,112,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적 실거래 표본과 최근 낙찰사례가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,446,016원 | - |
| 2. 근저당권 · 이문신용협동조합 | 117,000,000원 | 56,665,984원 | 60,334,016원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김현영 | 630,000,000원 | 0원 | 630,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 채권 | 129,207,701원 | 0원 | 129,207,701원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 1,176,207,701원 중 채권자 배당액은 56,665,984원이며, 총 미배당액은 1,119,541,717원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 58,112,000원 | 56,665,984원 | 1,119,541,717원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 46,489,600원 | 45,252,787원 | 1,130,954,914원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 37,191,680원 | 36,122,230원 | 1,140,085,471원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울삼육초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층으로, 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비, 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 321.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,908,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 규모의 다세대주택 지분으로, 일반적인 단독 소유 주택보다 매수층과 금융 활용 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 사건 표시 주소는 303호이지만 감정평가에는 303호와 304호가 함께 기재돼 있습니다. 각 호의 매각 포함 여부와 지분을 확인해야 합니다.
- 등기 원문 대조. 2006년 이문신용협동조합 근저당권과 2014년 말소 기록, 배당표상 선순위 반영이 서로 맞는지 확인해야 합니다.
- 공유관계 조사. 정성자 지분 5분의3이 남습니다. 점유·사용 합의 가능성과 공유관계 해소 방안을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 우선매수 대응. 공유자 우선매수신고가 1회 허용됩니다. 최고가매수신고인이 되더라도 취득이 확정되지 않을 수 있습니다.
- 임차인 확인. 304호 황순영의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유범위를 현황조사·매각물건명세서로 보완해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 면적 실거래와 최근 낙찰사례가 없어 감정가 64%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제의 적용 범위와 취득 후 이용계획을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 한 채 취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 90,800,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 58,112,000원까지 내려왔고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 핵심 대상은 정종윤의 지분 5분의2이며, 정성자의 지분 5분의3과 공유관계가 계속됩니다. 공유자 우선매수신고가 1회 허용되고, 303호와 304호의 매각범위 및 임차인 점유관계도 원문 확인이 필요합니다.
여기에 배당표가 선순위로 반영한 이문신용협동조합 근저당권과 등기상 2014년 말소 기록 사이의 확인사항까지 남아 있습니다. 동일 면적 실거래도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 판단하기 어렵습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 취득 구조와 권리 확인 난도는 높다입니다. 지분경매 경험과 공유관계 정리 계획 없이 단순 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다.