서울북부지방법원 2025타경11845. 강북구 수유동의 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 제4층 제402호입니다. 등기에는 과거 근저당권 설정 이력이 여러 건 나타나지만, 해당 근저당권들은 순차적으로 말소됐고 마지막 신한은행 근저당권도 2021.11.08. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.14. 접수된 KB국민카드 가압류입니다.
문제는 이보다 먼저 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인입니다. 이다빈은 2021.10.18. 임대차계약을 체결하고 2021.10.19. 확정일자를 받았으며, 2021.11.08. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준일인 2023.04.14.보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분이 낙찰자에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 486-729 4층 402호 도로명: 서울특별시 강북구 인수봉로19나길 28-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 4층 건물 중 제4층 제402호 · 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니2 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 외벽 드라이비트 · 개별도시가스보일러 난방 |
| 소유자 | 우임구 (2021.11.29. 거래가 194,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 99,840,000원 (6회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 위반·공부 차이 | 위반건축물 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 설정된 한국주택은행·박봉선·정능1동새마을금고·국민은행·삼성생명보험· 냉동냉장수산업협동조합·신한은행의 근저당권은 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.04.14. KB국민카드 가압류입니다. 이후의 우리카드·농협은행 가압류, 강북구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다빈 주거 · 임차권등기 | 제4층 제402호 전부 | 194,500,000원 | 계약 2021.10.18. 확정 2021.10.19. 전입·점유 2021.11.08. 배당요구 2023.09.22. | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 완료 보증기관 승계 아님 | 96,857,120원 |
현재 최저매각가 99,840,000원에서 집행비용 2,197,120원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 97,642,880원입니다. 임차보증금 194,500,000원에서 이를 뺀 96,857,120원이 미배당액이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분으로 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 보증금 부근에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 경매 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 비교 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 51%) | 99,840,000원 | 96,857,120원 | 196,697,120원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 41%) | 79,872,000원 | 116,465,696원 | 196,337,696원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 33%) | 63,897,600원 | 132,152,557원 | 196,050,157원 |
7회 유찰 시 낙찰가는 79,872,000원으로 내려가지만 인수액은 116,465,696원으로 늘어 실질취득은 196,337,696원입니다. 8회 유찰 시에도 실질취득은 196,050,157원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 이동하므로, 추가 유찰 자체가 큰 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,197,120원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 이다빈 보증금 | 194,500,000원 | 97,642,880원 | 부족분 96,857,120원 인수 |
| 2. 가압류 · KB국민카드 | 24,600,515원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 8,484,570원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 8,254,316원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 8,667,310원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 6. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 194,500,000원 | 0원 | 매각대금 잔액 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
매각대금 99,840,000원은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인의 미배당 보증금 96,857,120원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜화여자고등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 마을버스정류장까지 도보 약 2~3분, 우이신설경전철 삼양역까지 도보 약 13~14분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물의 최상층인 제4층 제402호이며, 건물 현상과 급·배수 상태는 보통입니다.
- 접근. 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·정비구역(주거환경개선사업)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성 신호. 다세대주택이면서 이미 6회 유찰됐습니다. 최저가 하락에도 실질취득액이 감정가 부근에 고정되는 구조가 응찰 판단의 부담으로 작용합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 99,840,000원과 인수액 96,857,120원을 합산해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 배당표가 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 집행비용·조세채권·실제 배당순위를 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 대항력 성립요건 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 말소기준일을 주민등록·현황조사·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하고, 인도명령 또는 명도협의 필요성을 반영해야 합니다.
- 신청채권 구조 확인. 주택도시보증공사의 청구와 임차인 배당요구에 관한 법률관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 조세채권 등 낙찰 후 추가 부담 가능 금액을 별도로 조사해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일의 진행·변경 여부와 특별매각조건을 법원 공고 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가”가 아니라 “보증금 부근의 고정비용”
이 사건은 6회 유찰로 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 가격 하락분이 그대로 매수인의 할인으로 남지 않습니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 97,642,880원이고, 남은 96,857,120원을 매수인이 인수하면 실질취득은 196,697,120원입니다.
이는 감정가 195,000,000원의 100.9%입니다. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 196,337,696원과 196,050,157원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 과거 근저당권은 말소됐지만, 선순위 임차보증금 인수라는 핵심 부담은 남습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않고, 권리위험도 크다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 임차보증금의 미배당 규모를 중심으로 판단해야 합니다.
