서울북부지방법원 2025타경11877. 성북구 정릉동 스마트빌 씨동 502호로, 감정평가상 방2·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실·발코니로 구성된 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 김주원 명의의 물건에 주택도시보증공사가 329,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기상 선언된 말소기준은 2025.02.17. 강제경매개시결정이고, 박원범의 전입과 임차권은 그보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 이 사건은 확약서가 핵심입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 반환청구권을 포기했으므로, 박원범 임차보증금에 한해서는 낙찰가 외 추가 인수가 실질적으로 발생하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 401-1 스마트빌 씨동 5층502호 · 도로명주소 보국문로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 방2·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실·발코니 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 5층 건 내 씨동 502호 · 스마트빌 34세대 · 2021.01.27. 사용승인 |
| 시세조회 대상면적 | 35.63㎡ · 확인된 실거래 면적과 불일치 |
| 소유자 | 김주원 (2021.07.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 141,824,000원 (9회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
| 토지 | 대 840.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,575,000원/㎡ |
| 별도 확인사항 | 민간임대주택등기 · 별도등기 · 대지권 목적 토지 중 1토지의 지역권설정등기 인수 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 지역권은 인수
박원범은 임대차계약일자와 확정일자가 2021.06.09., 점유개시일자가 2021.07.30., 주민등록일자가 2021.08.02.입니다. 말소기준인 2025.02.17.보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
* 확약이 없다고 가정한 현재 회차 배당표상 미배당·인수 추정액은 189,961,536원입니다. 확약은 박원범과 그 보증금 권리를 승계한 주택도시보증공사에만 적용됩니다. 확약 대상이 아닌 별도 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 대항력과 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박원범 | 329,000,000원 | 2021.08.02. / 2021.06.09. | 2023.08.16. | 있음 | 있음 | 0원* |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 양도 전: 박원범 | 0원 별도 합산 없음 | 2021.08.02. / 2021.06.09. | 2025.04.09. | 포기 확약 | 주장 | 0원* |
주택도시보증공사의 신고는 박원범 보증금의 대위·승계에 따른 것으로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 2024.01.16.의 임차권 1번 경정등기는 임대차계약일자를 2021.06.09.로 바로잡은 등기이며 별도 임차인으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 수치상 낮지만 면적이 달라 직접 비교는 제한적
스마트빌에서 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 381,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2021.08. 420,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 -9.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09. | 44.24㎡ | 4층 | 381,000,000원 |
| 2021.08. | 59.12㎡ | 5층 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.24㎡ | 1건 | 381,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 400,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 141,824,000원은 최근 12개월 평균 381,000,000원의 37.2%입니다. 다만 이 사건의 시세조회 대상면적은 35.63㎡이고 최신 거래는 44.24㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 37.2%라는 수치만으로 곧바로 시세보다 싸다고 단정할 수 없으며, 대상 호수와 동일하거나 유사한 면적의 추가 거래를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,785,536원 |
| 1. 임차인 박원범 보증금 | 329,000,000원 | 139,038,464원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 박원범 보증금 부족분 189,961,536원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 추정 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 141,824,000원 | 189,961,536원 | 0원* | 141,824,000원 |
| 10회 유찰 시 | 113,459,200원 | 217,929,229원 | 0원* | 113,459,200원 |
| 11회 유찰 시 | 90,767,360원 | 240,266,452원 | 0원* | 90,767,360원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 범위에서 임차보증금 인수가 0원이므로, 실질취득액이 각 회차 최저가와 같이 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북한산보국문역 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 북한산보국문역과 노선버스정류장이 있습니다. 단지 서측은 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2021.01.27. 사용승인된 34세대 스마트빌로, 승강기·도시가스·공동현관통제설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·중점경관관리구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 확인된 실거래가 2건에 불과하고 최근 12개월 거래도 1건입니다. 9회 유찰과 단지 경매 매각률 0.0%를 고려하면 매수 후 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 명확히 적용되는지 제출 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 지역권 원본 확인. 대지권 목적 토지 중 1토지의 을구 8번 지역권설정등기 범위·목적· 존속기간·승역지와 요역지를 별도등기에서 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 박원범과 주택도시보증공사는 동일 보증금 관계로 중복 합산하지 않지만, 확약 대상 밖의 별도 점유자나 임차인이 있는지는 현황조사와 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상면적 35.63㎡와 비교 거래 44.24㎡·59.12㎡가 일치하지 않습니다. 최저가 대비 37.2%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 말아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 381,000,000원은 이전 거래 420,000,000원보다 -9.3% 낮습니다. 과거 전체 평균 400,500,000원보다 최신 거래와 거래 추세를 우선해야 합니다.
- 환금성 검토. 9회 유찰, 단지 평균 7.4회 유찰, 집계 매각률 0.0%를 반영해 장기 보유와 재매각 지연 가능성을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 민간임대주택·별도등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서상 별도등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·별도등기·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원*이 곧 무위험은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 329,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 189,961,536원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조였습니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 박원범 보증금에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 141,824,000원으로 봅니다.
그럼에도 결론을 높게 잡기 어렵습니다. 토지 지역권설정등기가 인수되고 별도등기가 있으며, 이미 9회 유찰됐습니다. 최근 실거래는 381,000,000원이지만 대상면적과 일치하지 않고, 최근 가격도 이전 거래 대비 -9.3% 하락했습니다. 임차보증금은 해소됐지만 권리 원본과 환금성 검토가 남은 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확약서와 지역권 원문, 동일 면적 시세, 장기 유찰의 원인을 확인하는 데 있습니다.
