116,224,000원
서울북부지방법원 2025타경11904. 강북구 미아동 해피하우스 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현 소유자 신경자는 2021.10.07. 이 주택을 거래가 207,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2023.12.20. 강북구 압류이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 압류보다 앞선 임차관계입니다. 노규리는 2021.08.23. 임대차계약을 체결하고 2021.08.26. 확정일자를 받았으며, 임차권등기의 전입일자는 2024.01.15. 경정을 통해 2021.09.16.으로 바로잡혔습니다. 따라서 2023.12.20. 압류보다 선순위인 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-2816 해피하우스 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 강북구 솔매로22가길 66 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 신경자 (2021.10.07. 거래가 207,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 116,224,000원 (8회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
2011년 신림서부새마을금고 근저당과 2016년 국민은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2023.12.20. 강북구 압류입니다. 다만 노규리의 전입·점유일인 2021.09.16.이 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 반환책임까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
원칙상 미배당 보증금은 매수인에게 이어지지만, 이번 사건에는 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약이 있습니다. 따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차인이 있으나 확약 적용 시 실질 인수 0원*”입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노규리 | 제2층 제201호 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2021.09.16. 확정 2021.08.26. 배당요구 2025.04.02. | 207,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 승계 중복 아님 확약 적용 |
을구 5-2는 별도의 임차인이 아니라 노규리 임차권의 주민등록일자를 2021.09.26.에서 2021.09.16.으로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 207,000,000원 한 번만 반영합니다.
③ 회차별 가격 구조 — 낙찰가가 낮아져도 원칙상 인수액은 증가
실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 아래 금액은 각 회차의 최저가와, 확약이 없다고 가정할 때 발생하는 룰상 임차보증금 미배당액입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 116,224,000원 | 51.2% | 93,203,136원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 92,979,200원 | 40.96% | 116,094,426원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 74,383,360원 | 32.77% | 134,355,540원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 116,224,000원에서 92,979,200원, 74,383,360원으로 낮아질수록 미배당 인수액은 93,203,136원, 116,094,426원, 134,355,540원으로 증가합니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,427,136원 |
| 1. 임차인 노규리 보증금 | 207,000,000원 | 113,796,864원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액은 93,203,136원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 확약이 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼양초등학교 서측 인근이며 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려한 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 세장형 완경사 토지의 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 세로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하1층·지상5층 건물이며 외벽은 석재 및 벽돌 치장쌓기, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 8회 유찰된 물건이므로 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.02.25. 접수 확약서의 반환청구권 포기 범위와 임차권 말소 동의 조건을 직접 확인하세요.
- 매각물건명세서. 선순위 임차인 노규리의 배당요구와 확약 관련 비고가 최종 명세서에도 동일한지 대조하세요.
- 임차권 말소. 잔금 납부 이후 임차권 말소에 필요한 서류와 처리 절차를 법원 및 확약 제출자에게 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 조사. 인근 다세대의 실제 거래가격, 전용면적, 대지권, 층·향·내부 상태를 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세 존재 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약의 유효성이 승부처”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 207,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 93,203,136원이 미배당되는 고위험 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 확약이 없다면 실질취득비용은 보증금 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 확약이 매각조건대로 적용되면 실질 인수는 0원*이고 현재 회차의 실질취득액은 최저가 116,224,000원입니다. 다만 8회 유찰과 실거래 비교자료 부재를 감안하면, 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 추가 조사 후 결정이 맞습니다.
