서울북부지방법원 2025타경11917. 도봉한양수자인 상가동 1층 109호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)입니다. 감정가 122,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 49,971,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 김혜순 씨로 2020.04.17 매매를 원인으로 거래가액 105,000,000원에 취득했고, 같은 달 북서울농업협동조합 명의의 근저당권 60,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2022년 같은 조합의 근저당권 19,200,000원, 서울신용보증재단 가압류 20,415,865원, 임의경매개시결정과 도봉구 압류가 이어진 구조입니다.
점유자로 조사된 김동철 씨의 전입일은 2025.02.07로 기록되어 있습니다. 이는 말소기준으로 산출된 2011.01.24뿐 아니라 현재 소유자의 2020년 근저당 설정일보다도 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11917 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 657 도봉한양수자인 제상가동 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 대상 면적 14.52㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 김혜순 (2020.04.17 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 49,971,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울농업협동조합 / 60,024,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 서울북부지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 기록 대조 필요
산출된 권리관계에 따르면 말소기준 이후의 북서울농업협동조합 근저당권 2건, 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 도봉구 압류는 매각으로 소멸합니다. 김동철 씨 역시 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되므로 배당 부족액이 91,244,343원에 이르더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동철 | 109호 · 용도 미상 | 2025.02.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 김동철 씨는 매각물건명세서와 현황조사에서 확인된 점유자입니다. 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 입찰 전 점유 목적과 임대차계약 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 59% 할인처럼 보여도 상가 비교시세가 없다
최저매각가 49,971,000원은 감정가 122,000,000원의 41%입니다. 인수액이 없어 실질취득도 49,971,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 현재 확인할 수 없습니다. 확인되는 한양수자인 실거래 12건은 모두 84.46~116.43㎡ 공동주택 거래이고, 대상은 14.52㎡ 상가여서 용도와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.46㎡ | 8 | 595,000,000원 | 공동주택 · 비교 부적합 |
| 2026.05 | 114.62㎡ | 9 | 680,000,000원 | 공동주택 · 비교 부적합 |
| 2026.03 | 84.46㎡ | 3 | 555,000,000원 | 공동주택 · 비교 부적합 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 610,000,000원 | 상가 시세로 사용 금지 |
공동주택 거래의 최근 12개월 평균은 610,000,000원이고 최신 거래는 595,000,000원이며, 이전 기간 대비 최근 추세는 9.6% 상승으로 집계됐습니다. 그러나 이 수치들은 상가 109호의 임대료·수익률·전용면적·가시성·공실률을 반영하지 못하므로, 최저가가 공동주택 실거래의 8.2% 또는 전체 평균의 8.8%라는 비율을 가격 메리트의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,478원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 40,300,000원 | 40,300,000원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 60,000,000원 | 8,371,522원 |
| 3. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 19,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,415,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 139,915,865원 중 48,671,522원이 배당되고 91,244,343원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 수협 근저당의 해지 말소 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 49,971,000원 | 48,671,522원 | 91,244,343원 | 8,371,522원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,976,800원 | 38,857,218원 | 101,058,647원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 31,981,440원 | 31,005,774원 | 108,910,091원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울북부지방검찰청 남동측 인근으로 아파트, 공동주택, 관공서와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공부상 판매시설(상점)이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 상가로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지의 동측·서측·남측·북측에 도로가 소재하며 토지는 공동주택과 판매시설 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼, 상가 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2011년 수협 근저당의 설정과 해지 말소 기록, 배당표 반영 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유자 계약 확인. 김동철 씨의 점유 목적, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 동일 상가 시세 조사. 공동주택 거래가 아닌 인근 1층 소형 상가의 실제 매매가와 임대료를 조사하세요.
- 수익률 검증. 공실 여부, 관리비, 부가가치세, 예상 임대료와 운영비를 반영해 실질 수익률을 계산하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없어도 점유자가 있으므로 인도명령과 협의 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 규제 확인. 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 개별 영업 및 거래에 영향을 줄 수 있는 제한을 관할 기관에 확인하세요.
- 배당 변동 검토. 당해세·최우선변제와 수협 근저당의 효력에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 122,000,000원에서 네 차례 유찰되어 49,971,000원까지 내려왔고, 현재 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 상가 가격을 검증할 동일 용도 실거래가 없고, 확인되는 거래는 면적이 큰 공동주택 자료뿐입니다. 더욱이 선순위로 배당되는 수협 근저당에는 해지 말소 기록이 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 “권리는 확정 전, 가격은 검증 전”에 가깝습니다. 김동철 씨에게 대항력이 없다는 점은 긍정적이지만, 네 차례 유찰과 0.0% 매각률은 소형 상가의 환금성을 경고합니다. 원본 등기에서 실제 말소기준을 확정하고, 109호의 점유·임대료·공실과 동일 상권의 소형 상가 매매가를 확인한 뒤에야 49,971,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 물건의 핵심 결론입니다.