가격은 최근 시세의 83%, 그러나 말소기준·신탁원부가 먼저다 — 돈암동 일신건영휴먼빌 1403호

서울북부지방법원 2025타경11927. 성북구 돈암동 일신건영휴먼빌아파트 102동 14층 1403호, 전용 143.51㎡ 아파트입니다. 17층 건물 중 14층으로 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 드레스실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 1,105,000,000원, 현재 최저매각가는 884,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가 1,065,000,000원보다 낮아 가격만 보면 분명 여유가 있습니다.

하지만 이 물건은 가격표보다 등기 순서를 먼저 봐야 합니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2005.09.16 접수된 가압류 337,589,910원입니다. 그런데 등기 내역에는 2009.01.21 “3번 가압류등기말소 — 가처분에 의한 실효”가 함께 기재돼 있습니다. 기준권리가 실제로 말소됐다면 2010.03.05 전입한 강윤순 씨를 단순한 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 자체부터 원본 대조

2012.04.27 이후 설정된 청산농업협동조합·한성연·김해식·채신일·최복순·최희정 등의 근저당권은 다수 존재했으나, 2024.11.06 여러 건이 해지로 말소됐습니다. 같은 시기인 2024.11.05 소유권은 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐고, 세울건대부 주식회사 명의의 채권최고액 1,000,000원 근저당이 설정됐습니다.

현재 경매 신청채권자의 청구금액은 835,000,000원인데, 등기 내역에 남은 세울건대부 근저당의 채권최고액은 1,000,000원입니다. 신청채권과 담보권의 연결 관계가 숫자상 크게 다르므로, 경매신청서·채권계산서·신탁원부에서 신청 원인과 피담보채권 범위를 확인해야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 2005.09.16 가압류가 유효하다면 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 해당 가압류의 2009.01.21 말소가 유효하면 2010년 전입 임차인이 2024년 근저당보다 앞설 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 중

동일 단지·동일 면적 143.51㎡의 최근 12개월 거래 4건을 우선 비교하면 평균은 1,065,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 83.0%입니다. 최신 거래는 2026.06의 1,120,000,000원이며, 최저가는 최신 거래보다도 낮습니다.

전체 9건 평균은 1,095,555,555원이지만, 과거의 1,170,000,000원·1,200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.9% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 8.84억의 할인 폭은 매력적이지만, 하락 흐름과 권리 인수 가능성을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 884,000,000원 가정)

현재 배당순위 전제에서는 집행비용을 제외한 872,760,000원이 채권자에게 배당되고, 전체 미배당은 1,420,052,428원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소기준권리가 재분류되면 배당순서도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭덕초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 북동측 인근에 우이신설선 정릉역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 위 아스팔트싱글지붕 17층 건물 중 14층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 부정형·완경사 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 제한보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 환금성. 689세대 단지이며 동일 면적 거래 9건이 확인됩니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.9% 낮아 가격 하락 흐름을 반영해야 합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재산정. 2005.09.16 갑구 3번 가압류 원문과 2009.01.21 말소등기의 효력을 등기부 원본에서 대조하세요.
• 임차보증금 확인. 강윤순 씨의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 신탁원부 확인. 신탁 목적, 수익자, 우선수익자, 임대차 동의, 처분권한과 경매신청권의 근거를 확인하세요.
• 신청채권 검증. 청구금액 835,000,000원과 등기상 세울건대부 근저당 채권최고액 1,000,000원의 관계를 경매신청서와 채권계산서로 확인하세요.
• 세금 우선권. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 1,065,000,000원과 최신 거래 1,120,000,000원을 기준으로 하되, 최근 추세 -4.9%와 예상 인수액을 차감해 상한을 정하세요.
• 관리비·점유 명도. 공용부분 관리비 체납과 점유자의 인도 조건을 관리사무소 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부, 임대차서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격, 권리는 보류”

현재 최저가 8.84억은 최근 12개월 평균 10.65억의 83.0%로, 숫자만 보면 가격 완충구간이 있습니다. 2026.06 최신 거래도 11.2억이어서 인수액이 실제 0원으로 확정된다면 가격 경쟁력은 분명합니다.

그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 기준권리로 표시된 2005년 가압류에 2009년 말소기재가 있고, 2010년 전입 임차인의 보증금은 미상이며, 현재 소유자는 신탁회사입니다. 신청채권 8.35억과 등기상 근저당 100만원의 관계도 확인이 필요합니다. 이 세 가지가 해소되지 않으면 배당표상 인수 0원과 실질취득 8.84억은 확정값이 아닙니다.

가격은 합격권이지만 권리는 보류입니다. 말소기준권리, 임대차 보증금, 신탁원부, 경매신청 채권의 연결 관계가 모두 확인된 뒤에야 8.84억의 할인율을 실제 매력으로 인정할 수 있습니다.