서울북부지방법원 2025타경11933. 서울 중랑구 중화동 ‘벨라캐슬’ 4층 403호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 건물은 2020년 11월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며, 대상 면적은 29.17㎡로 집계돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 377,000,000원의 64%인 241,280,000원입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 268,000,000원의 임차권입니다. 보증금이 최저가보다 크지만, 임차인의 전입신고와 확정일자는 2021년 4월 19일로 데이터상 말소기준권리인 2020년 11월 20일 근저당권보다 늦습니다. 여기에 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최저가 241,280,000원 + 인수 0원 = 실질취득 241,280,000원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 99-16 4층 403호 · 도로명 서울특별시 중랑구 봉화산로 73-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 29.17㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 2020.11.03 |
| 소유자 | 강광일 (2021.04.27 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 241,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 확약으로 실질 인수 0원
데이터상 말소기준권리는 2020년 11월 20일 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 189,600,000원입니다. 최송미의 주민등록일과 확정일자는 2021년 4월 19일로 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기는 2023년 6월 1일 접수됐습니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없으며 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
등기에는 2021년 4월 21일 1번 근저당권의 말소 기재가 있습니다. 반면 권리순위와 배당 시뮬레이션은 2020년 11월 20일 근저당권을 선순위로 반영하고 있으므로, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서에서 말소기준권리 및 배당순위를 반드시 다시 대조해야 합니다. 본 리포트의 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 적용한 보수적 계산입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최송미 제4층 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 268,000,000원 | 2021.04.19 배당요구 2023.06.01 | 없음 말소기준 이후 전입 | 권리 주장 주택도시보증공사 | 실질 0원* 대항력·잔존청구 포기 확약 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가 241,280,000원은 감정가 377,000,000원의 64%로, 감정가 대비 135,720,000원 낮습니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균 거래나 최신 실거래가 확인되지 않아, 실질취득가 241,280,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 단지명 | 벨라캐슬(99-16) |
|---|---|
| 세대수 / 사용승인 | 12세대 / 2020.11.03 |
| 대상 면적 | 29.17㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 최근 낙찰금액 | 확인되는 낙찰금액 없음 |
| 가격 판단 기준 | 현장 매물·인근 다세대 실거래 추가 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 241,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,177,920원 |
| 1. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 47,502,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 457,600,000원 중 237,102,080원이 배당되고, 미배당액은 220,497,920원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 268,000,000원 중 47,502,080원을 배당받는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 확약에 따라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중흥초등학교 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 중화역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 11월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 위생·급배수·난방· 도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 필지 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 토지는 도로 대비 등고평탄한 사다리형 주상용 건부지입니다.
- 토지. 토지면적 258㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,363,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교가 어려워, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 대상 임차인이 최송미로 특정돼 있는지 확인하세요.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 최송미의 보증금에만 적용됩니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 별도 점유자나 추가 임대차가 없는지 점검해야 합니다.
- 근저당 말소기재 대조. 2021년 4월 21일 근저당 말소 기재와 데이터상 말소기준권리·배당 순위가 일치하는지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 벨라캐슬과 인근 중화동 다세대 중 전용면적·사용승인연도·층이 유사한 실거래와 현재 매물을 비교해 241,280,000원의 적정성을 확인하세요.
- 소형 다세대 환금성. 29.17㎡, 12세대 규모의 특성을 감안해 실수요·임대수요·대출 가능액과 재매각 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 민간임대주택등기. 2021년 4월 27일 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무 존속 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 기일 상태 확인. 사건 자료상 매각기일은 2026년 7월 14일이므로, 입찰 전 법원 공고에서 매각 결과와 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 가장 큰 장점은 보증금 268,000,000원의 임차권이 있음에도 매수인이 이를 떠안을 구조가 아니라는 점입니다. 임차인의 전입·확정일자가 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권까지 포기돼 실질취득가는 최저가 241,280,000원으로 고정됩니다.
그러나 동일 면적의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 241,280,000원이 시세보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 2회 유찰과 감정가 64%는 경매 진행상 할인율일 뿐, 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 또한 근저당 말소 기재와 배당 시뮬레이션 사이의 관계, 확약서 원문, 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 결론은 권리상 주된 인수 위험은 해소됐지만, 가격과 원본서류 검증이 남은 보수적 검토 대상입니다.