서울북부지방법원 2025타경11943. 면목동 와이엠에스빌 비동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 이정우는 2020년 12월 24일 매매를 원인으로 2021년 2월 3일 소유권을 이전받았고, 당시 등기상 거래가액은 225,500,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격 할인율보다 먼저 장선우의 225,000,000원 임차보증금과 HUG 확약의 효력을 정확히 구분하는 데 있습니다.
임차인 장선우는 2021년 2월 3일 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021년 1월 21일입니다. 말소기준권리인 2022년 6월 9일 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 구조이며, 배당요구도 한 상태라 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙적인 계산만 하면 현재 매각대금에서 집행비용을 뺀 뒤 73,609,412원을 배당받고, 보증금 부족분 151,390,588원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 주택도시보증공사의 확약이 기재돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 31-5 와이엠에스빌 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상 면적 19.01㎡ |
| 소유자 | 이정우 (2020.12.24 매매 · 2021.02.03 소유권이전 · 거래가액 225,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 75,366,000원 (8회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 승계가 끊긴다
말소기준권리는 2022.06.09 국의 압류입니다. 장선우의 전입·점유일인 2021.02.03이 그보다 빠르기 때문에 이 임차인은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 2022.12.07에는 임차보증금 225,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 이후 압류들과 2025.02.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 장선우 | 제2층 제202호 전부 | 2021.02.03 / 2021.01.21 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
실제 임차인은 1명, 장선우입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시돼 있으며 임차인 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
확약을 반영하지 않은 배당계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 151,390,588원입니다. 이 금액은 확약의 효과를 보여주기 위한 룰상 비교값이며, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
② 가격 판단 — 67% 할인처럼 보여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 75,366,000원으로 감정가 230,000,000원의 32.77%입니다. 절대 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, YMS빌의 현재 실거래 비교값은 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거는 없습니다. 소유자의 2020년 매매 거래가액 225,500,000원 역시 현재 시세가 아니라 과거 취득가격이라는 점을 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,756,588원 |
| 1. 임차인 장선우 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 73,609,412원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 장선우 보증금의 미배당액은 151,390,588원입니다. 다만 HUG 확약에 따라 그 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않는다는 조건이 적용됩니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, YMS빌은 19세대 규모이고 준공일은 2020.11.30입니다.
- 입지. 서일대학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하고, 감정평가에서는 제반 입지여건을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 완경사지대의 3필지 일단 사다리형 토지이며 남측 약 6m, 서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 작성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 장선우의 임차권등기는 보증금 225,000,000원으로 등기돼 있으므로, 낙찰 이후 말소 동의 절차까지 확약 내용과 맞물려 확인하는 것이 핵심입니다.
- 세금 압류 5건. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분이 있으면 배당순위에 먼저 반영될 수 있으므로 실제 배당표에서 금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 2021.02.03 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 등록상태와 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 8회 유찰로 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려왔지만 현재 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 할인율만으로 적정 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약 때문에 매수인이 떠안을 보증금은 실질 0원”
이 사건의 표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가로는 151,390,588원이 미배당되는 전형적인 고액 인수형 구조처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 함께 기재돼 있어, 그 임차인에 대한 승계 위험은 실질 0원으로 전환됩니다.
다만 권리 하나가 정리됐다고 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 이미 8회 유찰됐고 YMS빌 경매 통계도 평균 5.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 실거래 비교값도 없어 최저가 75,366,000원을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 부족합니다. 이 물건은 확약의 효력은 긍정적이지만, 반복 유찰과 가격 검증 부족을 함께 감안해야 하는 C등급 구조입니다.
