확약으로 인수 0원*, 그래도 6회 유찰과 환금성은 남는다 — 면목동 와이엠에스빌 202호

서울북부지방법원 2025타경11943. 서울 중랑구 면목동 와이엠에스빌 비동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이정우는 2020.12.24. 매매를 원인으로 2021.02.03. 소유권을 취득했고, 거래가액은 225,500,000원입니다. 장선우의 임대차계약은 2021.01.04., 확정일자는 2021.01.21., 주민등록과 점유개시는 2021.02.03.입니다.

말소기준권리는 2022.06.09. 중랑세무서장의 국세 압류입니다. 장선우의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어날 뿐, 매수인의 룰상 총부담은 약 225,000,000원대에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

이번 사건의 핵심 반전은 주택도시보증공사의 확약입니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 확약이 매각절차에서 그대로 적용되고 말소까지 이행되면 장선우 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 확약은 장선우 임차권에 한정되며, 다른 임차인 기재는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*

말소기준인 2022.06.09. 국세 압류 이후의 압류 4건과 2025.02.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력 발생일은 2021.02.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 2022.12.07. 임차권등기가 말소기준 이후 접수됐더라도, 그 등기에는 종전의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차권자 1명

③ 가격 판단 — 최저가 51.2%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 230,000,000원의 51.2%인 117,760,000원입니다. 소유자의 2020.12.24. 거래가액 225,500,000원보다도 크게 낮지만, 이 거래는 현재 시세를 직접 보여주는 최근 실거래가가 아닙니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

와이엠에스빌은 19세대 규모이고, 동일 건물 경매 통계는 평균 4.2회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 이 사건은 평균보다 많은 6회 유찰 상태입니다. 대항력 위험은 확약으로 해소되더라도, 소규모 다세대의 매수층과 재매각 가능성은 별개의 문제입니다.

확약 전에는 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어 룰상 총부담이 약 227,000,000원 수준으로 유지됩니다. 확약이 유효하게 적용되면 장선우 임차권 인수는 각 회차 실질 0원*이므로 실질취득액은 해당 매각가와 같아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)

국세·지방세 압류 5건의 세액은 반영되지 않았습니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 임차인 배당액이 줄 수 있습니다. 다만 확약서에는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 내용이 포함돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서일대학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 화강석, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이새시 이중창입니다.
• 설비. 위생설비와 도시가스 난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 완경사지대의 3필지 일단 사다리형 주상복합부지이며, 남측 약 6m·서측 약 4m 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,124,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부구조는 이해관계인 부재로 집합건축물대장 도면과 외부 관찰·탐문을 토대로 조사됐습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대이고 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 이 사건은 6회 유찰돼 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이 사건과 장선우 임차권 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰·배당 이후 말소 동의서 제출 방식과 실제 말소 시점을 주택도시보증공사 및 법원에 확인해야 합니다.
• 세금 압류 5건. 중랑세무서·중랑구·의정부세무서 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 세액은 배당액을 바꿀 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.02.03. 등기의 말소 가능 여부와 임대의무 관련 잔존사항을 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있어 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 인도명령 대상인지 현장을 통해 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·공용부분 체납. 관리주체에 미납액과 매수인 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 반전은 확약, 남는 문제는 가격과 환금성

서류상 출발점은 위험합니다. 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 117,760,000원보다 앞서 존재해, 일반 원칙상 매수인 인수액이 109,688,640원 발생하기 때문입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 실질취득액은 227,448,640원으로, 최저가만 보고 117,760,000원짜리 물건이라고 평가하면 안 됩니다.

다만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 확약의 효력과 적용 범위가 확인되고 실제 말소까지 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 117,760,000원입니다.

그렇다고 곧바로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없고, 19세대 규모의 다세대이며, 동일 건물 경매 평균 4.2회보다 많은 6회 유찰 상태입니다. 국세·지방세 압류 5건과 민간임대주택등기도 확인해야 합니다. 결론은 권리위험은 확약으로 조건부 해소, 가격·환금성은 보수적 검토입니다. 확약서 원문과 말소 절차를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.