최저가 70,861,000원이 아니라, 실질취득 161,675,498원 — 상봉동 로젠하임 606호

서울북부지방법원 2025타경11967. 상봉역 남서측 인근 로젠하임 6층 606호로, 경매 용도표시는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 17.84㎡이고 2019년 4월 19일 사용승인된 9층 건물의 6층 호실입니다. 소유자 김진숙은 2022년 5월 12일 거래가액 173,300,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가 대비 41%까지 떨어진 최저가가 아닙니다. 임차인 남경희는 2022년 3월 2일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2024년 5월 9일 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정일인 2025년 2월 24일보다 앞선 권리이므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다

말소기준은 2025년 2월 24일 접수된 강제경매개시결정입니다. 그러나 남경희의 전입신고·확정일자는 2022년 3월 2일이고, 주택임차권등기는 2024년 5월 9일 접수됐습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액이 소멸하지 않습니다.

② 임차인·점유 관계

확인된 실제 임차인은 남경희 1명입니다. 다만 매각물건명세서에는 인적사항·보증금·전입일이 확인되지 않는 별도의 주거 점유 기록이 있어, 이를 남경희와 동일한 점유로 단정할 수 없습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 확정할 수 없지만, 대항력 가능성과 추가 인수 위험을 배제할 수도 없습니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총비용은 약 160,000,000원대

현재 최저가 70,861,000원에서 집행비용 1,675,498원을 제외한 69,185,502원이 남경희에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 보증금 160,000,000원 중 남는 90,814,498원은 매수인이 인수합니다.

회차가 내려가도 매수인 인수액이 반대로 증가합니다. 따라서 56,688,800원이나 45,351,040원이라는 다음 회차 최저가만 시세와 비교하면 실제 부담을 크게 오판하게 됩니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래보다 높다

로젠하임은 총 29호 규모이며, 대상 면적은 17.84㎡입니다. 전체 8건 평균 거래가는 155,912,500원이지만 2021년과 2022년의 160,000,000원대 거래와 대상 호실의 173,300,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 5월의 119,000,000원 1건이고, 최근 가격은 과거 거래군보다 26.2% 하락했습니다. 현재 회차 실질취득액 161,675,498원은 이 최근 거래보다 42,675,498원, 비율로는 35.9% 높습니다. 최저가만 비교한 59.5% 수치는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 값이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 70,861,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 금액입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 남경희의 신청채권과 임차보증금 사이의 원인관계는 원본 집행서류 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상봉역 남서측 인근으로 우체국, 상업·업무용 건물, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
• 이용상태. 경매 용도표시는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다.
• 건물. 2019년 4월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 업무시설 건물의 6층 호실입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 40m인 망우로와 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 6,131,000원/㎡이며 토지면적은 580.7㎡입니다.
• 제한사항. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·철도보호지구·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 29호 규모의 소형 오피스텔로 최근 12개월 거래가 1건이며 경매 평균 유찰 횟수는 8.7회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 최저가 70,861,000원이 아니라 현재 기준 낙찰가와 인수를 합친 161,675,498원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 남경희의 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령 결정문과 배당요구서를 대조해야 합니다.
• 신청채권 원인 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 집행권원과 임차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 별도 주거 점유 기록의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 남경희와의 동일 여부를 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유 상태를 확인하고, 점유자가 남아 있다면 인도·명도 비용을 반영해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 155,912,500원보다 최신 거래 119,000,000원과 최근 하락 추세 26.2%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 경매 용도표시 근린시설과 실제 오피스텔 이용 상태가 금융·세금·전입·임대 운용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수 후 총액을 본다”

이 물건은 감정가 173,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 70,861,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원이 매각대금보다 커, 현재 회차에서 90,814,498원을 추가로 인수합니다. 결국 실질취득액은 161,675,498원이고, 다음 회차로 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 계속 160,000,000원대에 머뭅니다.

반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 119,000,000원이고 최근 가격 추세는 -26.2%입니다. 확인되지 않은 별도 점유 기록, 신청채권자와 임차권자가 동일한 구조, 소규모 오피스텔의 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 임차권 인수와 점유관계를 원본으로 해소할 수 있는지에 있습니다.