서울북부지방법원 2025타경11973. 동대문구 장안동 아르떼하임 14층 1401호, 전용 29.53㎡ 아파트입니다. 감정가 213,000,000원이 4회 유찰돼 최저매각가가 87,245,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균 291,666,666원의 29.9%에 불과해 매우 저렴해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다.
임재홍의 임차보증금은 273,000,000원이고, 임차권등기에는 주민등록일자 2020.03.13, 점유개시일자 2020.03.15, 확정일자 2020.02.24 및 증액분 확정일자 2022.01.17이 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 2024.12.17 국세 압류보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 제14층 제1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 29.53㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 (2020.03.16. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 87,245,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.17. 국 압류 · 동대문세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.05.14. · 아르떼하임 28세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액이 매수인에게 남는다
2020.03.16. 설정된 임재홍의 전세권 260,000,000원은 2022.05.25. 말소됐습니다. 그러나 이후 2024.03.29. 보증금 273,000,000원의 주택임차권등기가 새로 경료됐고, 등기 내용에는 2020년부터의 주민등록·점유 및 확정일자가 기재돼 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
말소기준인 국세 압류 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 동대문구 압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.08.21. 이미 말소됐습니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라져 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 위험 1명, 미상 위험 1명
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임재홍 | 1401호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 273,000,000원 | 有 주민등록 2020.03.13 점유개시 2020.03.15 | 가능 확정일자·배당요구 有 | 잔액 인수 예상 187,725,410원 |
| 이민수 | 전부 · 용도 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 추가 확인 보증금·전입일 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2.73억으로 비교
아르떼하임 동일 면적 29.53㎡의 최근 거래는 2025년 10월부터 2026년 2월까지 285,000,000원~300,000,000원입니다. 최근 12개월 3건의 평균은 291,666,666원, 최신 거래는 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.53㎡ | 13층 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 29.53㎡ | 12층 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 29.53㎡ | 10층 | 290,000,000원 |
| 2022.07 | 29.53㎡ | 9층 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 29.53㎡ | 9층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.53㎡ | 3건 | 291,666,666원 |
실질취득 기준인 약 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.6%, 최신 거래의 95.8%입니다. 최근 평균보다 18,666,666원, 최신 거래보다 12,000,000원 낮은 수준이지만, 할인 폭은 약 4~6%에 그칩니다. 최근 거래 평균이 과거 거래보다 8.0% 상승한 점은 긍정적이나, 선순위 임차권 인수와 미상 점유자 위험을 감수할 만큼 가격 여유가 충분하다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,970,410원 |
| 1. 임재홍 전세금 관련 배당 | 260,000,000원 | 85,274,590원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 총배당은 85,274,590원, 미배당은 447,725,410원이며 소유자 잔여는 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북서측 인근에 위치하며, 업무시설과 근린생활시설이 혼재하는 노선가의 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.05.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층입니다. 위생·급배수·엘리베이터·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 세로장방형 평지이며 남동측 약 30미터 도로에 접합니다. 공시지가는 9,522,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 총 28세대의 소규모 집합건물입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.4회로 나타납니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 재계산. 최저가에 임차보증금 미배당 잔액과 집행비용 영향을 더해 총부담을 계산하세요.
- 임재홍 배당액 확인. 배당표 원본에서 임차권 보증금 273,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 확인하세요.
- 이민수 점유 확인. 주민등록전입세대확인서, 외국인체류확인서, 현장 방문과 임대차계약서 확인을 통해 전입일·보증금·점유 원인을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
- 명도 대상 구분. 임차권등기권자와 현재 점유자가 다를 가능성에 대비해 실제 점유자를 특정하고 인도명령 가능 범위를 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 주차장 이용조건을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 291,666,666원과 최신 거래 285,000,000원에서 인수·명도·세금 불확실성 비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “8,724만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 감정가 213,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 87,245,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차권의 보증금은 273,000,000원이고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 인수 예상액은 187,725,410원이며, 낙찰가와 합친 부담은 274,970,410원입니다.
실질취득 약 2.73억원은 최근 거래 2.85억~3억원보다는 낮지만 할인 폭은 크지 않습니다. 여기에 이민수의 보증금·전입일이 확인되지 않았고, 당해세에 따라 임차인 배당이 감소할 가능성도 있습니다. 표면 최저가는 파격적이지만 실질가격은 시세에 가깝고 권리위험은 무겁습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라, 선순위 임차권 잔액과 미상 점유자의 권리를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
