서울북부지방법원 2025타경11973. 장안동 아르떼하임 14층 1401호, 전용 29.53㎡ 아파트입니다. 2019.05.14 사용승인된 건물로 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 213,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,796,000원까지 내려왔습니다.
문제는 할인율이 아닙니다. 등기부에는 임재홍의 주택임차권이 2024.03.29 등기돼 있고, 보증금은 273,000,000원입니다. 해당 임대차의 주민등록일자는 2020.03.13, 점유개시일자는 2020.03.15, 최초 확정일자는 2020.02.24이며 2022.01.17 보증금 13,000,000원이 증액됐습니다. 반면 말소기준으로 계산된 국의 압류는 2024.12.17입니다. 즉 임차권이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 29.53㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 15층 건 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 69,796,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
② 임차인·점유자 — 2명이 확인된다
| 성명 | 점유 / 임차범위 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 임재홍 | 제14층 제1401호 전부 주민등록 2020.03.13 · 점유개시 2020.03.15 임차권등기 2024.03.29 | 273,000,000원 | 선순위 임차권 확정일자 有 미배당 잔액 인수 |
| 이민수 | 전부 전입신고일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
임재홍은 등기부상 임대차계약일 2020.02.19, 주민등록일 2020.03.13, 점유개시일 2020.03.15, 확정일자 2020.02.24가 확인됩니다. 2022.01.17에는 보증금이 13,000,000원 증액돼 총 273,000,000원이 됐습니다. 반면 이민수는 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 6,979만원이 아니라 2.73억 수준으로 본다
현재 최저가는 69,796,000원으로 감정가 213,000,000원의 약 33%입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 임차보증금이 늘어 낙찰가 + 인수잔액의 실질취득 총액이 보증금 약 273,000,000원 수준에 수렴합니다. 따라서 69,796,000원을 시세와 직접 비교해 “76% 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.53㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 29.53㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 29.53㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2022.07 | 29.53㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 29.53㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.53㎡ | 3건 | 291,666,666원 |
최근 12개월 동일면적 거래 3건 평균은 291,666,666원, 최신 거래는 2026.02의 285,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 8.0% 높은 흐름입니다. 선순위 임차보증금 273,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 93.6%, 최신 거래의 약 95.8%입니다. 최근 평균보다는 18,666,666원, 최신 거래보다는 12,000,000원 낮지만, 임차권 인수와 미상 점유자 위험을 감수하면서 얻는 가격 차이는 최저가 표면 할인율과 전혀 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,796,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,656,328원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 68,139,672원 |
| 미배당 | - | 204,860,328원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 204,860,328원은 주택도시보증공사 청구액 대비 배당 부족액입니다. 임재홍 임차권의 실제 매수인 인수액과 동일하다고 자동 단정할 수는 없습니다. 임차권 인수액은 실제 배당 귀속과 대위·승계 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 69,796,000원 | 68,139,672원 | 204,860,328원 |
| 6회 유찰 시 | 55,836,800원 | 54,431,738원 | 218,568,262원 |
| 7회 유찰 시 | 44,669,440원 | 43,465,390원 | 229,534,610원 |
현재 회차에서 6회·7회 유찰로 넘어가면 최저가는 각각 55,836,800원, 44,669,440원으로 내려가지만 신청채권자의 미배당은 각각 218,568,262원, 229,534,610원으로 커집니다. 선순위 임차보증금 인수형에서는 이처럼 낙찰가 하락만 보고 매수 부담이 같은 폭으로 줄었다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북서측 인근이며, 업무시설·근린생활시설 등이 소재하는 노선가의 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 14층 1401호이며, 2019.05.14 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 남동측으로 약 30미터 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 아르떼하임은 28세대이며 동일면적 29.53㎡ 거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임재홍 임차권 배당잔액 확인. 매각물건명세서가 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하므로 배당요구·배당순위·실제 배당액을 원문으로 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사와 임재홍 관계 확인. 공사 청구 273,000,000원과 임재홍 보증금 273,000,000원이 동일 채권의 대위·승계인지 반드시 확인해야 중복 위험을 판단할 수 있습니다.
- 이민수 점유관계 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 주민등록·임대차계약·점유 원인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국·동대문구 관련 압류가 존재했던 사건이므로 당해세 등 배당 우선권이 있는 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 가격 판단 기준은 69,796,000원이 아니라 인수 가능액을 포함한 실질취득 총액입니다.
맺으며 — “감정가 33%”라는 숫자가 핵심이 아니다
이 사건의 표면만 보면 감정가 213,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰돼 69,796,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 권리관계를 얹으면 전혀 다른 모습이 됩니다. 임재홍의 273,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 낙찰가가 아무리 내려가도 실질취득 부담은 임차보증금 약 273,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조로 봐야 합니다.
최근 12개월 동일면적 평균 291,666,666원과 비교하면 273,000,000원은 약 93.6%여서 시세보다 낮기는 합니다. 다만 차이는 약 18,666,666원이고, 그 대가로 선순위 임차권의 실제 인수잔액, 주택도시보증공사와의 대위·승계 관계, 이민수의 미상 점유관계까지 확인해야 합니다. 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지 않는 사건입니다.
