서울북부지방법원 2025타경11981. 성북구 정릉동 가온팰리스 씨동 4층 402호, 전용 29.19㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 감정가 207,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 132,480,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 최저가보다 큰 225,000,000원의 임차보증금을 매수인이 떠안느냐입니다.
결론부터 보면 이 물건은 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형이 아닙니다. 김경섭의 전입신고일은 2022.05.03로 말소기준인 2021.04.27 장위신용협동조합 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기에 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최저가 기준 실질취득은 132,480,000원 + 인수 0원 = 132,480,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 제씨동 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 성북구 보국문로8나길 24-8 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.19㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2020.06.22 · 가온팰리스C동 11세대 |
| 소유자 | 박영희 (2022.06.13 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 132,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
말소기준권리는 2021.04.27 설정된 장위신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,044,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 박영희의 소유권이전, 민간임대주택등기, 김경섭의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김경섭 제4층 제402호 전부 주거·임차권등기 | 225,000,000원 | 전입 2022.05.03 확정 2022.05.03 배당요구 2023.07.20 | 대항력 없음 우선변제 주장 HUG 승계 |
실제 임차인은 김경섭 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임차보증금 채권과 관련해 강제경매를 신청하고 우선변제권을 주장하는 보증기관이므로, 김경섭의 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
*배당 계산상 미배당액이 발생하더라도 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않는다는 전제의 실질 인수액입니다.
③ 가격 비교 — 수치상 59.9%, 시점은 2022년
가온팰리스C동 동일면적 29.19㎡의 확인 거래는 총 4건입니다. 거래가는 215,000,000원부터 225,000,000원, 평균은 221,250,000원입니다. 최저가 132,480,000원은 이 평균의 59.9%이며, 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 132,480,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.19㎡ | 4층 | 225,000,000원 |
| 2022.05 | 29.19㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 4층 | 225,000,000원 |
| 평균 | 29.19㎡ | 4건 | 221,250,000원 |
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 감정가 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 1,139,174,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 105,984,000원 | 103,700,224원 | 1,165,299,776원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 84,787,200원 | 82,861,030원 | 1,186,138,970원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 선순위 근저당권과 신청채권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당이 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 132,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,654,720원 |
| 1. 근저당 · 장위신용협동조합 | 1,044,000,000원 | 129,825,280원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,269,000,000원 중 예상 배당액은 129,825,280원, 미배당은 1,139,174,720원입니다. 소유자 잔여금은 없으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울숭덕초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 우이신설선 정릉역·북한산보국문역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 약 3미터 도로에 접하고, 토지는 남측 하향 완경사의 가로장방형입니다.
- 토지·규제. 대지 283.0㎡, 공시지가 2,670,000원/㎡이며 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건이 김경섭 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 명도 대상, 실제 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
- 최신 시세 보완. 실거래 표본의 최신 시점이 2022.06이므로 2026년 현장 호가와 인근 동일 규모 다세대 거래를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등기·행정상 처리 상태를 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 장위신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 집행비용 변동 가능성을 관리주체와 원본 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격 검증은 남았다
이 사건은 보증금 225,000,000원이라는 숫자만 보면 매수인 인수형처럼 보입니다. 그러나 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출해 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 최저가 132,480,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격은 수치상 2022년 동일면적 거래 평균의 59.9%로 낮습니다. 다만 최신 거래조차 2022.06이고 소규모 다세대의 경매 매각률이 0.0%로 집계돼, 과거 거래 평균만으로 현재 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 권리 인수는 정리됐고, 승부처는 최신 시세와 실제 점유·환금성 확인입니다.
