서울북부지방법원 2025타경11982. 망우역 남측 인근에 있는 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 4층 402호입니다. 현재 소유자 조정자는 2014년 3월 14일 매매계약을 통해 거래가 227,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2014년 6월 30일 접수됐습니다. 이후 민선오가 2017년 1월 20일 점유를 시작하고 2017년 1월 23일 전입했으며, 2024년 7월 26일 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이번 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 남는 임차보증금입니다. 임차권등기 원문에는 1차 보증금 180,000,000원, 2차 189,000,000원, 3차 220,000,000원과 월 200,000원이 기재돼 있습니다. 게다가 임차인 민선오는 2025년 2월 24일 강제경매를 신청한 채권자와 동일인입니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 실제 성립·증액금 지급·채권 발생 관계를 계약서와 계좌자료로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-7 4층 402호 · 망우로58길 33-5 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 조정자 (2014.03.14. 매매 · 거래가 227,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 207,360,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 민선오 / 239,621,917원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 현황 | 1993.08.09 준공 · 8세대 · 비교 기준면적 69.7㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 말소 이력과 현재 임차권을 분리해서 봐야 한다
등기부에는 1998년 국민은행 근저당권과 2009년 양한종 근저당권을 비롯한 가압류·압류가 있었지만, 이 권리들은 2012년 7월 17일 선행 임의경매 매각과 함께 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 같은 날 윤석순이 경매로 소유권을 취득했고, 2014년 조정자에게 다시 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계 주의
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민선오 | 4층 402호 전부 주거·임차권등기 | 전입 2017.01.23 확정 2017.01.02 | 180,000,000원 증액 기재 최고 220,000,000원 | 대항력 없음 판정 전입이 기재된 말소기준일 이후 | 배당요구 있음 2024.07.26 | 미배당 잔액 인수 명세서 명시 |
민선오는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임차권등기에는 주민등록일 2017년 1월 23일, 점유개시일 2017년 1월 20일, 1차 확정일자 2017년 1월 2일이 기재돼 있습니다. 이후 보증금이 189,000,000원과 220,000,000원으로 증액됐고 각 증액분에도 확정일자가 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
최저매각가는 감정가 324,000,000원의 64%인 207,360,000원입니다. 표면 할인액은 크지만, 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아 최근 시세보다 낮은지 직접 판정할 근거는 없습니다. 특히 8세대 규모의 1993년 준공 다세대주택은 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적고 개별 호수의 내부상태·대지권·주차·명도상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
더 중요한 것은 임차보증금입니다. 임차권등기의 최고 증액 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않는다고 가정하면 매수인 부담 상한은 220,000,000원이며, 최저가와 합산한 실질취득액은 427,360,000원입니다. 이는 감정가보다 103,360,000원 높은 금액입니다. 실제 배당이 이뤄지면 인수액은 줄어들지만, 배당순위가 확정되지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 주장할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,703,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 203,656,960원 |
| 2. 근저당 · 양한종 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 3,338,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼화상호저축은행 | 6,131,608,496원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한상호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 민선오 | 239,621,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 11,793,752,330원 중 채권자 예상배당은 203,656,960원, 미배당액은 11,590,095,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기부의 2012년 말소 이력과 현재 배당순위를 원문 대조해야 하며, 주택임차권 미배당 잔액의 매수인 인수 여부는 별도로 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우역 남측 인근으로, 주변에 상업시설·주거 및 상업시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장을 이용할 수 있고 근거리에 경의중앙선 망우역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 벽돌쌓기·석재붙임 마감, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·옥내주차장·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 5m 내외 도로에 접하며 차량 접근이 가능합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,455,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1993년 준공·8세대 다세대주택으로, 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아 매도기간과 적정가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. 2024.07.26 제120995호 주택임차권등기의 미배당 보증금 인수 문구와 금액 범위를 직접 확인하세요.
- 임대차 증액자료. 180,000,000원·189,000,000원·220,000,000원의 각 계약서, 증액금 지급내역과 월 200,000원 약정을 확인하세요.
- 배당순위 재검산. 1998년·2009년 근저당이 2012년 매각으로 말소된 이력과 현재 배당표의 국민은행 선순위 배당을 대조하세요.
- 동일인 관계. 임차인 민선오와 강제경매 신청채권자 민선오의 채권 발생 원인과 임대차의 실재성을 확인하세요.
- 인수액 차감 입찰. 예상 낙찰가에서 보증금 미배당 예상액과 명도·수선·세금 비용을 빼고 입찰 상한을 정하세요.
- 시세 현장조사. 동일 건물과 인근 다세대주택의 최근 매물·실거래·전세보증금 수준을 중개업소와 원자료로 확인하세요.
- 대지권·주차·누수. 4층 최상층의 누수 가능성, 옥내주차장 사용현황, 대지권과 공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비의 공용부분과 현재 점유상태, 임차권자의 퇴거 여부를 관리주체와 현황조사 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 인수액을 먼저 계산해야 한다
감정가 324,000,000원에서 207,360,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 주택임차권의 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있어, 최저가가 총취득비용을 뜻하지 않습니다. 최고 증액 보증금 220,000,000원이 전액 미배당되는 상한에서는 실질취득액이 427,360,000원까지 늘어 감정가를 넘어섭니다.
여기에 과거 근저당의 2012년 말소 이력과 현재 배당 계산의 불일치, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 비교 실거래가가 확인되지 않는 8세대 다세대주택이라는 점이 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 유찰 횟수는 참고사항이고, 입찰 여부는 실제 배당순위와 임차보증금 인수액을 확정한 뒤 판단해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트 판정을 보류하는 것이 안전합니다.