서울북부지방법원 2025타경11992. 답십리동 써밋카운티 7층 702호의 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 390,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 임차권자 이성준은 2022.05.31 전입, 2022.05.17 확정일자를 갖고 있고, 임차권등기는 2023.06.20 설정됐습니다. 말소기준은 2025.02.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 원칙만 보면 매수인 인수 여부를 가장 먼저 봐야 하는 구조입니다.
하지만 2026.09.03 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이성준)가 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해 매수인이 떠안을 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 이성준 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(주거용) |
| 비교 대상 면적 | 28.451㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 박영희 · 2022.06.02 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 |
| 청구금액 | 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
2021.09.03 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2022.06.02 말소됐고, 2024.08.22 부평구 압류 역시 2025.09.25 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2025.02.25 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이성준의 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖지만, 2026.09.03 제출된 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소가 약정돼 실질 인수위험이 제거됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성준 | 제7층 제702호 전부 | 390,000,000원 | 2022.05.31 | 2022.05.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 임차권 자체는 말소기준권리보다 앞서지만, 2026.09.03 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다.
② 시세 비교 — 5회 유찰인데도 최근 평균의 101.0%
써밋카운티는 16세대, 2021.07.30 준공 물건입니다. 비교 대상 면적은 28.451㎡이며, 실거래 비교 면적과 일치합니다. 시세 지표상 최근12개월 평균은 399,000,000원, 확인되는 최신 거래는 2022.06 · 391,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 28.45㎡ | 8 | 391,000,000원 |
| 2022.05 | 28.45㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2022.03 | 28.45㎡ | 9 | 391,000,000원 |
| 2022.02 | 29.56㎡ | 10 | 406,000,000원 |
| 2021.08 | 30.92㎡ | 10 | 382,000,000원 |
| 2021.08 | 28.45㎡ | 11 | 434,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 399,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액은 403,000,000원입니다. 확약에 따라 추가 인수액은 실질 0원이므로 현재 비교 기준은 그대로 403,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균의 101.0%로, 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 391,000,000원보다도 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 1. 임차인 이성준 보증금 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 6,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 390,000,000원이 전액 우선배당되고, 신청채권자 배당은 6,570,000원입니다. 신청채권자 미배당액은 383,430,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 403,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 80% | 322,400,000원 | 72,913,600원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 64% | 257,920,000원 | 136,490,880원 | 0원* |
* 2026.09.03 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 해당 임차인에게 적용한 실질 인수액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전농초등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·다세대주택·학교·공원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 7층 702호이며 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등이 포함되며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 실거래 목록의 최신 거래는 2022.06입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.03 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 주체와 내용이 이성준 임차권에 정확히 대응하는지 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.02 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 403,000,000원은 최근12개월 평균 399,000,000원의 101.0%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 전제하면 안 됩니다.
- 거래 시점. 확인되는 최신 실거래가 2022.06인 만큼 현재 매각기일 전 주변 매매사례를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 구조. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균은 6.6회입니다. 권리 문제가 해소됐다는 이유만으로 현재 가격에 바로 접근할 근거는 약합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 390,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 2026.09.03 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 해, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 장애물은 해소됐습니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 403,000,000원은 최근12개월 평균 399,000,000원의 101.0%이고 최신 거래 391,000,000원보다 높습니다. 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균도 6.6회에 이릅니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격에는 메리트가 부족하다”입니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리 여부까지 확인한 뒤 가격을 보수적으로 판단하는 것이 핵심입니다.
