서울북부지방법원 2025타경11992. 동대문구 답십리동 써밋카운티 7층 702호, 감정평가상 다세대주택(주거용)입니다. 감정가는 403,000,000원인데 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 132,055,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이성준은 임대차계약일 2022.05.16, 확정일자 2022.05.17, 주민등록일자 2022.05.31, 점유개시일자 2022.06.02이고 보증금은 390,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조여서 배당으로 전액 돌려받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 132,055,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,648,770원을 먼저 제외하고, 임차인에게 129,406,230원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 260,593,770원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 현금 기준 부담은 392,648,770원이며, 권리 구조상 가격이 더 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 전체 부담은 계속 390,000,000원 안팎에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(주거용) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 박영희 · 2022.06.02. 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 132,055,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 싸게 낙찰받아도 보증금 잔액이 따라온다
이 사건의 말소기준은 2025.02.25. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 반면 2024.08.22. 부평구 압류는 2025.09.25. 해제로 말소됐고, 과거 냉동냉장수산업협동조합 근저당도 2022.06.02. 일부포기로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이성준 | 제7층 제702호 전부 | 390,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.05.17 | 대항력 有 우선변제 매수인 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가 1.32억이 아니라 실질취득 약 3.9억으로 봐야 한다
써밋카운티의 실거래 6건은 382,000,000원에서 434,000,000원 사이이며 평균은 399,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.06의 391,000,000원입니다. 이 사건은 최저매각가만 놓으면 최근 평균의 33.1%지만, 그 비율은 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 보증금 인수까지 포함하면 실질취득은 약 390,000,000원 수준이므로 최근 평균 399,000,000원과 큰 차이가 없고 최신 거래 391,000,000원과는 사실상 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 28.45㎡ | 8 | 391,000,000원 |
| 2022.05 | 28.45㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2022.03 | 28.45㎡ | 9 | 391,000,000원 |
| 2022.02 | 29.56㎡ | 10 | 406,000,000원 |
| 2021.08 | 30.92㎡ | 10 | 382,000,000원 |
| 2021.08 | 28.45㎡ | 11 | 434,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 399,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 132,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,770원 |
| 1. 임차인 이성준 보증금 | 390,000,000원 | 129,406,230원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 부족분 260,593,770원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순서에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전농초등학교 남동측 인근. 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 7층 702호이며 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 네 필지 일단의 평탄한 부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 동측으로 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 써밋카운티는 16세대 규모이고 실거래 표본은 6건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득비용으로 계산. 현재 회차는 132,055,000원에 낙찰받아도 임차보증금 미배당 260,593,770원을 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액은 각각 286,635,016원·307,406,074원으로 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 점검. 실제 배당에서 집행비용·조세 등 선순위 금액이 늘면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 시세 판단. 최저가 33.1%가 아니라 실질취득 약 390,000,000원을 최신 거래 391,000,000원 및 평균 399,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.32억짜리 경매”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 403,000,000원짜리 물건이 132,055,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 성격이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 이성준의 보증금 390,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하기 때문에, 실질취득가격은 약 390,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 최신 실거래 391,000,000원과 거의 같은 가격대이고, 현재 회차의 낙찰대금과 인수액을 합친 부담은 392,648,770원입니다. 5회 유찰이라는 숫자도 이 구조에서는 할인폭을 뜻하지 않습니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
