서울북부지방법원 2025타경11994. 서울 노원구 상계동 제이스타팰리스 2층 202호, 전용 29.19㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 231,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 147,840,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 김헌표의 보증금이 231,000,000원이고, 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리인 2022.12.08. 압류보다 앞서기 때문에 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조라는 점입니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,869,760원을 제외한 144,970,240원이 임차인에게 배당되고, 나머지 86,029,760원은 매수인이 승계합니다. 따라서 매수인이 부담하는 총액은 147,840,000원과 86,029,760원을 합친 233,869,760원입니다. 최저가만 실거래와 비교하면 안 되고, 반드시 이 실질취득금액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 407-16 제이스타팰리스 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 노원구 상계로9나길 33-1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.19㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (6회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.08. 갑구 5번 압류 · 국(처분청 포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
말소기준권리는 2022.12.08. 접수된 국의 압류입니다. 김헌표의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.10.05., 확정일자는 2020.09.11.이며, 임차권등기도 2022.10.14. 접수돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 청구할 수 있습니다.
반면 말소기준 이후의 2025.02.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 231,000,000원이지만, 현재 회차 예상배당에서는 선순위 임차인이 매각대금을 소진해 주택도시보증공사 배당액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김헌표 | 제2층 제202호 전부 주거·임차권등기 | 2020.10.05 2020.10.05 | 2020.09.11 | 231,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 86,029,760원 |
③ 유찰별 실질취득 — 낙찰가 하락 효과가 거의 없다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(64%) | 147,840,000원 | 86,029,760원 | 233,869,760원 |
| 7회 유찰 시(51%) | 118,272,000원 | 115,183,808원 | 233,455,808원 |
| 8회 유찰 시(41%) | 94,617,600원 | 138,485,517원 | 233,103,117원 |
7회 유찰 시 낙찰가는 118,272,000원까지 내려가지만 인수액은 115,183,808원으로 늘어 실질취득은 233,455,808원입니다. 8회 유찰 시에도 실질취득은 233,103,117원입니다. 즉 유찰이 반복돼 최저가가 낮아져도 총부담은 231,000,000원의 임차보증금과 집행비용을 합친 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 233,869,760원과 비교
확인되는 제이스타팰리스 실거래는 2022.07.의 2건입니다. 전용 29.19㎡와 29.95㎡가 모두 5층에서 295,000,000원에 거래됐습니다. 대상은 전용 29.19㎡의 2층이므로 면적은 일치하지만 층이 다르고, 거래표본도 2건에 그칩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.19㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.07 | 29.95㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 295,000,000원 |
최저가 147,840,000원은 실거래 기준액의 50.1%이지만, 이 비율은 선순위 보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 실질취득 233,869,760원은 실거래 295,000,000원의 79.3%입니다. 다만 실거래가 2022.07. 2건에 집중돼 있고 대상보다 높은 5층 거래이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 김헌표 보증금 | 231,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김헌표 미배당 보증금 | - | 86,029,760원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 사용됩니다. 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 임차인 미배당액 86,029,760원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 계상초등학교 남측 인근이며, 주변은 학교·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장과 근거리 상계역(4호선)을 이용할 수 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 8미터 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건이어서, 대단지 공동주택보다 거래 빈도와 가격 검증력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 147,840,000원이 아니라 인수액을 포함한 233,869,760원을 현재 회차의 취득원가로 계산하세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 김헌표의 보증금 231,000,000원 중 변제된 금액과 실제 잔존채권을 매각 전 원본 서류로 대조하세요.
- 유찰 시나리오 재계산. 추가 유찰 때마다 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가하므로, 회차별 총부담을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 확인하고 인도 시기와 절차를 자금 일정에 반영하세요.
- 관리비·단수. 관리비 미납액과 단수 해제 조건을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 2022.07. 2건뿐이므로 현재 매매호가와 실제 매수수요를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰이 아니라 보증금 인수형”
이 물건은 감정가 231,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 147,840,000원까지 내려왔지만, 가격 하락분 대부분이 선순위 임차보증금 인수액으로 되돌아옵니다. 현재 회차의 실질취득은 233,869,760원이고, 7회·8회 유찰 시에도 각각 233,455,808원과 233,103,117원으로 보증금 231,000,000원 안팎에 머뭅니다.
2022.07. 실거래 295,000,000원보다 실질취득금액이 낮기는 하지만, 거래가 2건뿐이고 모두 대상보다 높은 5층 사례입니다. 여기에 실제 임차인 1명의 선순위 인수, 평균 6.5회의 경매 유찰 이력, 8세대 소규모 다세대의 환금성, 관리비 미납에 따른 단수까지 겹칩니다. 결론은 최저가만 보면 저가지만, 권리와 자금까지 합치면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.