71,827,000원
서울북부지방법원 2025타경12023. 서울 강북구 수유동 설악빌라 2층 203호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이정우는 2020.10.14. 매매를 원인으로 거래가액 261,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.01.21. 중랑세무서장 관련 국 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류, 의정부세무서장 관련 국 압류, 강제경매개시결정, 강서구 압류 등은 매각으로 정리되는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 형성된 임차인의 대항력입니다. 박진아는 임대차계약일자가 2020.10.26., 확정일자는 2020.10.28., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.11.20.로, 2022.01.21. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금은 261,000,000원이고 배당요구도 이루어져 있지만, 매각대금에서 전액을 회수하지 못하는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 491-83 설악빌라 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 지상 4층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이정우 · 2020.10.14. 매매 · 거래가액 261,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 71,827,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 218,579,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.01.21. 국 압류지만, 임차인 박진아의 주민등록·점유는 2020.11.20.로 더 빠릅니다. 확정일자도 2020.10.28.이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 주택임차권등기는 2024.11.19. 접수됐지만, 그보다 앞선 실제 전입·점유 시점에 형성된 대항력이 핵심입니다.
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 261,000,000원 | 2020.11.20 | 2020.10.28 | 2024.11.19 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
등기부에는 임차보증금반환채권과 관련해 서울보증보험주식회사의 대위변제도 기재되어 있고, 이 사건의 신청채권자 역시 서울보증보험 주식회사입니다. 다만 임차보증금은 박진아 1인의 261,000,000원 한 건으로 보아야 하므로 이를 별도 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 71,827,000원짜리 물건이 아니다
현재 최저매각가는 71,827,000원으로 감정가 274,000,000원에서 6회 유찰된 가격입니다. 표면 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 71,827,000원 | 190,865,886원 | 218,579,500원 |
| 7회 유찰 시 | 57,461,600원 | 204,972,709원 | 218,579,500원 |
| 8회 유찰 시 | 45,969,280원 | 216,258,167원 | 218,579,500원 |
즉 7회, 8회로 더 유찰돼 매각가가 내려가도 인수액이 함께 커집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 ‘낙찰가 하락 = 총취득비용 하락’이 아닙니다. 이 사건의 경제적 부담은 권리 구조상 보증금 261,000,000원 수준으로 수렴하므로, 최저가 71,827,000원만 떼어 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,692,886원 |
| 1. 임차인 박진아 보증금(우선변제) | 261,000,000원 | 70,134,114원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 218,579,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,692,886원을 차감한 뒤 임차인에게 70,134,114원이 배당되고, 보증금 부족분 190,865,886원이 매수인 인수로 남습니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 218,579,500원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세 등 실제 선순위 금액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 한신대학교 신학대학원 남측 인근. 주변은 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화계역(우이신설선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물의 제2층 제203호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 북측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 인수 포함 총부담을 볼 것. 현재 최저가 71,827,000원 외에 임차보증금 미배당액 190,865,886원을 함께 계산해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 박진아의 전입·점유 2020.11.20., 확정일자 2020.10.28., 보증금 261,000,000원과 임차권등기 내용을 최신 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있으므로 실제 교부청구액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 서울보증보험 대위관계 확인. 임차보증금반환채권 대위변제 기재와 신청채권 218,579,500원의 관계를 배당표·채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 71,827,000원에 취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 274,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 71,827,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 박진아의 보증금 261,000,000원은 말소기준보다 먼저 형성된 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 회차 배당으로도 190,865,886원이 남아 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 최저가 자체는 이 물건의 실질 가격을 설명하지 못합니다. 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 실제 배당순위까지 확인해야 하므로, 현재 상태에서는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
