89,784,000원
서울북부지방법원 2025타경12023. 수유동 설악빌라 2층 203호의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 소유자 이정우는 2020.10.14 매매를 원인으로 거래가액 261,000,000원에 취득했고, 임차인 박진아는 확정일자 2020.10.28, 주민등록·점유개시일 2020.11.20입니다. 말소기준권리인 국의 압류는 2022.01.21이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 빠릅니다.
따라서 박진아의 임차보증금은 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 최저가 89,784,000원을 전액 낙찰가로 가정해도 집행비용 2,016,112원을 제외한 87,767,888원만 임차인에게 배당되고, 남은 173,232,112원이 매수인 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 491-83 설악빌라 2층203호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 화계사길 41-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 지상4층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이정우 · 2020.10.14 매매 · 거래가액 261,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 89,784,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 218,579,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준권리 이후의 서울특별시 압류, 국의 추가 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 강서구(서울특별시)의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 후순위 등기가 얼마나 많이 지워지는지가 핵심이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐가 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.20 | 2020.10.28 | 261,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
배당요구는 2024.11.19에 이뤄졌고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 매각가 가정으로는 보증금 261,000,000원을 전액 배당할 수 없으므로 173,232,112원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
이 사건에서 최저가 하락률을 그대로 투자수익으로 보면 오류가 생깁니다. 현재 5회 유찰 가격은 감정가의 33%인 89,784,000원이지만, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 감정가 33% | 89,784,000원 | 173,232,112원 | 89,784,000원 + 173,232,112원 = 263,016,112원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 71,827,200원 | 190,865,690원 | 71,827,200원 + 190,865,690원 = 262,692,890원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 57,461,760원 | 204,972,552원 | 57,461,760원 + 204,972,552원 = 262,434,312원 |
④ 예상배당표 (매각가 89,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,016,112원 |
| 1. 임차인 박진아 보증금 | 261,000,000원 | 87,767,888원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 218,579,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 배당 후에도 보증금 173,232,112원이 남아 매수인이 인수합니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 218,579,500원은 0원 배당으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한신대학교 신학대학원 남측 인근. 주위는 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택이 소재하는 주택지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화계역(우이신설선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제203호이며, 외벽은 벽돌 및 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구(20m이하)이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 89,784,000원에 낙찰받아도 173,232,112원을 추가 인수하므로 매수인 부담은 263,016,112원입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 내려가면 인수액이 같이 증가합니다. 이 사건은 낙찰가 하락만으로 총취득 부담이 크게 떨어지지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 박진아의 임차보증금 261,000,000원, 확정일자 2020.10.28, 전입·점유 2020.11.20, 배당요구 사실과 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 최종 인수액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 소멸을 혼동하지 않기. 등기가 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “33% 낙찰가”보다 “2.61억 보증금”을 봐야 한다
겉으로는 감정가 274,000,000원짜리 다세대가 5회 유찰돼 89,784,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 가격만 보면 핵심 권리를 놓치게 됩니다. 박진아는 말소기준권리보다 앞선 2020.11.20에 전입·점유를 시작했고 보증금은 261,000,000원입니다. 현재 매각가를 기준으로 배당받지 못하는 173,232,112원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 263,016,112원입니다.
더 유찰돼 최저가가 감정가의 26%, 21%까지 내려가도 인수액이 함께 증가해 총부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건에서 “5회 유찰됐으니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 낮은 최저가보다 대항력 있는 보증금과 실제 인수액을 먼저 계산해야 하는 인수형 물건입니다.
