의정부지방법원 2024타경87552. 파주시 금촌동 천년가골든뷰 10층 비동 1008호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 전용면적은 20.245㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 26층 건물 내 10층입니다. 소유자 이영록은 2021.10.20. 거래가 137,350,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가 62,230,000원 자체가 아니라, 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권입니다. 임차인 황인수는 2021.10.20. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.11.17. 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2024.12.18.이므로 임차인의 권리가 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인의 총부담은 보증금 120,000,000원 안팎으로 고정되는 대항력 인수형입니다.

그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 황인수의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.27.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되면 황인수 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사의 신청채권과 황인수의 임차보증금을 별개의 120,000,000원 채권 두 개로 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*

경매개시결정 자체가 말소기준으로 계산됐지만, 그보다 앞선 2021.10.20. 전입·점유·확정일자와 2023.11.17. 임차권등기가 존재합니다. 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,520,140원을 제외하면 보증금에 60,709,860원이 배당되고, 부족분 59,290,140원이 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

황인수는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 임차권자인 황인수의 지위를 이어받아 확약서를 제출한 관계이므로, 황인수 보증금 120,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 120,000,000원을 중복 채권으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세가 더 중요하다

천년가골든뷰는 210세대, 2021.07.06. 사용승인된 건물입니다. 같은 면적대의 전체 거래 평균은 131,666,666원이지만, 2022.07.의 141,100,000원 거래가 반복 포함돼 현재 가격을 과대평가할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 84,000,000원과 85,000,000원이며 평균은 84,500,000원입니다. 확약 적용 시 실질취득 62,230,000원은 이 최근 평균의 73.6%이므로 가격 차이는 존재합니다. 그러나 최근 거래 평균이 이전 거래군보다 40.1% 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다. 이번 물건은 이미 평균보다 많은 6회 유찰됐으므로, 할인율을 곧바로 수익 여력으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 59,290,140원입니다. 이는 등기 원칙상 매수인 인수액이며, 2026.03.27. 확약이 유효하게 이행될 경우에만 실질 0원*으로 처리됩니다. 주택도시보증공사 청구액은 황인수의 보증금 반환채권이 양도된 관계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 줄지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 62,230,000원에서 49,784,000원, 39,827,200원으로 내려가도 인수액이 59,290,140원에서 71,512,112원, 81,289,690원으로 늘어납니다. 즉 대항력 인수형에서는 최저가 하락이 총취득비용 절감으로 곧바로 이어지지 않습니다. 이번 사건은 확약이 실제 이행될 때만 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 파주시 금촌동 금촌역 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 금촌역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 10층으로 승강기·난방·급배수·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 북하향 완경사의 유사 사다리형 토지로, 북서측과 북동측의 폭 약 8~9m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 전용 20.245㎡ 원룸형이고 최근 가격 추세가 -40.1%, 경매 매각률이 10.0%이므로 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.27.자 인수조건변경확약서의 제출 원본과 법원 접수 여부, 적용 대상 채권을 확인하세요.
• 말소 실행 서류. 대항력 포기만이 아니라 임차권등기 말소에 필요한 동의서·위임장·인감 관련 서류와 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 중복 채권 계산 금지. 실제 임차인은 황인수 1명이며 주택도시보증공사는 양수 관계입니다. 보증금과 신청채권을 각각 120,000,000원씩 합산하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 131,666,666원이 아니라 최근 12개월 평균 84,500,000원과 최신 거래 84,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -40.1%와 6회 유찰, 단지 경매 매각률 10.0%를 반영해 추가 하락과 장기 보유 가능성을 점검하세요.
• 현장 이용상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 주거 사용 여부, 내부 상태, 점유자와 명도 상황을 현장에서 다시 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정적으로 반영되지 않은 비용을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 실행’을 사는 물건

이 물건은 겉으로 보면 감정가 127,000,000원에서 62,230,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 실질취득도 62,230,000원이고, 최근 12개월 평균 84,500,000원의 73.6%이므로 가격 차이는 분명합니다.

그러나 등기 원칙으로 돌아가면 황인수의 미배당 보증금 59,290,140원을 인수해야 하며, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 120,000,000원 안팎에서 줄지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 2026.03.27. 확약의 유효성, 적용 범위, 임차권등기 말소의 실제 이행 가능성입니다.

가격 측면에서도 최근 거래가 84,000,000원, 최근 12개월 평균이 84,500,000원으로 과거 141,100,000원 거래군보다 크게 낮아졌고 추세는 -40.1%입니다. 평균 유찰 4.8회, 매각률 10.0%, 원룸형이라는 환금성 부담도 남습니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 실행이 확정되면 가격 할인형입니다. 권리서류와 말소 실행을 먼저 잠그고 가격을 판단해야 합니다.