71,168,000원
서울북부지방법원 2025타경12063. 성북구 정릉동 목화주택 지하층 비01호, 전용 44.58㎡ 다세대주택입니다. 소유자 오동현은 2022년 3월 3일 이 물건을 거래가 115,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 박범진은 그보다 앞선 2022년 1월 25일 임대차계약을 체결하고, 2022년 1월 26일 확정일자를 받은 뒤 2022년 2월 28일 전입과 점유를 시작했습니다.
말소기준권리는 2023년 2월 21일 인천세무서장의 국세 압류입니다. 박범진의 전입과 점유는 이보다 앞서므로 원칙적으로 선순위 대항력이 있습니다. 최저가 71,168,000원에서 집행비용 1,681,024원을 먼저 차감하면 임차인에게 69,486,976원이 배당되고, 보증금 115,000,000원 중 45,513,024원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 2026년 2월 26일 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 박범진 임차권과 관련된 알려진 인수액은 실질 0원*입니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도로 기재된 ‘제비’의 권리까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-172 지하층 비01호 도로명: 서울특별시 성북구 보국문로8다길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.58㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 비01호 |
| 소유자 | 오동현 (2022.03.03. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 71,168,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물규모 | 목화주택 · 11세대 · 1991.09.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범진 | 제지하층 제비01호 전부 주거·임차권등기 | 115,000,000원 | 2022.02.28. 2022.01.26. | 2024.03.12. 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 2026.02.26. 확약 | 실질 0원* 룰상 45,513,024원 |
| 제비 | 주거 사용부분 미상 | 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
* 주택도시보증공사의 확약에 따라 박범진 임차권의 잔존 보증금 인수는 실질 0원으로 분석합니다. 확약은 박범진 임차권에 한정되며, ‘제비’의 미상 점유관계에는 적용되지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 적용 인수 | 알려진 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51% | 71,168,000원 | 45,513,024원 | 0원* | 71,168,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 56,934,400원 | 59,490,419원 | 0원* | 56,934,400원* |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 45,547,520원 | 70,672,335원 | 0원* | 45,547,520원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 낮은 최저가를 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이번 사건은 확약으로 박범진 임차권의 잔존 보증금 인수가 0원이 되기 때문에 알려진 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 다만 이는 어디까지나 ‘제비’의 미상 권리가 추가로 확인되지 않는 경우입니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본과 환금성을 함께 봐야 한다
목화주택 전용 44.58㎡ 안팎의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 128,666,666원, 최신 거래는 2023년 12월 1층 45.34㎡의 151,000,000원입니다. 최근 거래지표 역시 151,000,000원으로 산정돼 있으며, 현재 최저가 71,168,000원은 그 금액의 47.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 45.34㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2022.03 | 44.58㎡ | 지하 1층 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 44.58㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 128,666,666원 |
가격 수치만 보면 확약 적용 실질취득 71,168,000원은 최근 거래지표 151,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 최신 거래월이 2023년 12월이고 표본이 1건에 불과하며, 그 거래는 1층입니다. 본건은 지하층으로서 같은 면적의 2022년 3월 지하층 거래가 115,000,000원이 확인됩니다. 따라서 151,000,000원을 곧바로 본건의 확정 시세로 대입해 수익을 계산하는 것은 무리입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 71,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,681,024원 |
| 1. 임차인 박범진 보증금 | 115,000,000원 | 69,486,976원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 박범진 임차권은 미배당이 늘더라도 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 구조이나, ‘제비’의 권리와 체납세액은 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 3층 건물의 지하층 비01호입니다.
- 주위환경. 서울정릉우체국 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대체로 정방형 토지이며 동측 세로(가) 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 264.0㎡, 공시지가 3,143,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26. 접수된 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약서의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- ‘제비’ 현황 확인. 현장 방문, 전입세대 열람, 점유자 면담과 매각물건명세서 원문 대조로 실제 성명·점유부분·보증금·전입일·확정일자를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 인천세무서·남동세무서 압류와 국민건강보험공단 압류의 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 누수·결로·곰팡이·환기·채광·배수 역류 여부와 실제 내부 수선비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 최신 거래는 2023.12의 1층 거래입니다. 지하층 본건에는 층별 선호도와 거래 시점 차이를 반영해 보수적인 매도가를 적용해야 합니다.
- 소규모 공동주택 관리. 관리비와 공용부분 수선 부담, 관리주체, 장기 미납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류와 확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 장점, 미상 점유는 중단 신호”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 115,000,000원 자체가 아닙니다. 현재 최저가에서 계산되는 미배당액 45,513,024원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*이 됩니다. 그 결과 알려진 실질취득은 71,168,000원으로 낮아지고, 실거래 지표와 비교한 가격 여지도 생깁니다.
하지만 확약 밖에 있는 ‘제비’의 전입·보증금·확정일자와 점유 범위가 모두 미상입니다. 이 관계가 선순위 임차권으로 확인되면 현재 계산은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 압류와 지하층 환금성, 3회 유찰 이력까지 감안하면 결론은 명확합니다. 박범진 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유관계를 해소하기 전에는 입찰 보류. 권리 확인이 끝난 뒤에야 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 바뀝니다.
