서울북부지방법원 2025타경12069. 도봉구 창동 대원쉐르빌14차 3층 302호, 전용 55.19㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 2021.07.08 준공된 10세대 건물입니다. 소유자는 이용성이고, 2022.05.02 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 535,000,000원입니다.
현재 최저가는 감정가의 약 26%까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 하락이지만, 그 자체를 저가 매수 기회로 해석하면 위험합니다. 이 사건은 근저당권이 남아 있는 일반적인 담보권 실행 사건이 아니라, 압류를 말소기준으로 하는 강제경매입니다. 선순위 전입자와 경매신청채권자의 이름이 같고, 다수의 세금 관련 압류와 주택도시보증공사 가압류가 얽혀 있어 매수인 인수위험과 실제 배당관계를 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 582-57 대원쉐르빌14차 3층 302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 덕릉로57길 38-8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 / 층 | 55.19㎡ · 지상 7층 중 3층 302호 |
| 건물규모 / 준공 | 10세대 · 2021.07.08 |
| 소유자 | 이용성 (2022.05.02 소유권이전, 거래가액 535,000,000원) |
| 감정가 | 415,000,000원 |
| 최저매각가 | 108,790,000원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 갑구 3번 압류 · 국(남부천세무서장) |
| 신청채권자 | 박진형 · 청구금액 535,000,000원 |
| 점유·임차관계 | 박진형 전입신고 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2022.09.02 갑구 3번 압류입니다. 이후 등기된 압류·가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 수협은행 근저당권은 2022.02.04 이미 말소되어 현재 유효한 근저당권으로 보지 않습니다.
문제는 등기부의 후순위 권리보다 2022.03.04 전입한 박진형의 점유관계입니다. 전입신고일이 말소기준보다 앞서므로 주택의 실제 인도와 적법한 임대차 등 요건이 확인된다면 대항력 있는 임차인에 해당할 가능성이 있습니다. 그러나 보증금, 확정일자 및 임대차의 실체가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제권은 미상으로 판단해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 인수액을 결정할 변수
| 점유자 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진형 302호 |
2022.03.04 2025.05.27 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
인수 가능 금액 미확정 |
신고된 점유자 1명입니다. 실제 임대차관계 및 보증금채권의 존재는 별도 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 가압류는 별도 채권자 권리이며, 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.08억을 그대로 시세와 비교하면 안 된다
대원쉐르빌14차의 확인된 유사 면적 거래는 총 4건입니다. 전체 평균 거래금액은 510,000,000원이고, 최근 거래군 3건의 평균은 496,666,666원입니다. 가장 최근 확인된 거래는 2023.02의 450,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 오래되어 현재 가격을 직접 입증하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 54.26㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2022.04 | 55.19㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 2022.03 | 54.26㎡ | 3 | 505,000,000원 |
| 2021.07 | 55.19㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 최근 거래군 평균 | — | 3건 | 496,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 510,000,000원 |
최저가 108,790,000원은 최근 거래군 평균의 21.9% 수준입니다. 그러나 이 비율은 인수 보증금을 제외한 경매 최저가만 비교한 수치입니다. 현재 실질취득액은 미확정이므로 이를 근거로 시세보다 저렴하다거나 확정적인 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 거래가격 추세 -9.7%입니다. 전체 평균 510,000,000원에는 2021.07의 550,000,000원과 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가장 최근 거래는 450,000,000원으로, 최근 거래군 평균보다 낮습니다. 하락 추세와 거래 시차를 고려하면 과거 평균 거래금액을 현재의 확정 시세로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,790,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 2,323,060원이며, 그 이후 주택도시보증공사에 106,466,940원이 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 신청채권자 박진형의 예상 배당액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,323,060원 |
| 1. 주택도시보증공사 가압류 | 205,000,000원 | 106,466,940원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박진형 | 535,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 740,000,000원 | 108,790,000원 |
채권 합계 740,000,000원 중 채권자 배당 추정액은 106,466,940원, 미배당 채권 합계는 633,533,060원입니다. 위 표는 당해세·임차인 최우선변제 및 임차관계에 따른 배당순위 변동을 반영하지 않은 추정이며, 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 미배당 일반채권을 곧바로 매수인의 인수채무로 볼 수는 없습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 108,790,000원 | 106,466,940원 | 633,533,060원 |
| 7회 유찰 시 | 87,032,000원 | 85,065,424원 | 654,934,576원 |
| 8회 유찰 시 | 69,625,600원 | 67,972,339원 | 672,027,661원 |
유찰이 계속되면 매각가와 채권자 배당액은 줄고, 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 미배당 채권 증가가 그대로 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 실제 대항력 임차인의 보증금이 확인된다면, 배당액과 미배당 인수액을 별도로 다시 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동의 창림초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스리브지붕 지상 7층 건물로, 본건은 3층 302호입니다. 승강기, 주차장, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비 및 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄하며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이제한지역, 대공방어협조구역 및 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 매각 시점의 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 3,271,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대주택이며, 확인된 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2023.02에 머물러 있고 거래가격 추세는 -9.7%입니다. 대단지 공동주택보다 거래가격 검증과 재매각 수요 확인에 각별한 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박진형의 실제 임차관계 확인. 임대차계약서, 전입·점유관계, 보증금 지급 및 반환 내역을 확인해야 합니다. 전입일 2022.03.04와 말소기준일 2022.09.02의 선후관계만으로 대항력 성립을 확정해서는 안 됩니다.
- 경매신청채권자와의 동일인 여부. 점유자 박진형과 강제경매 신청채권자 박진형의 법률관계를 확인해야 합니다. 동일인이라면 신청채권의 성격과 임대차보증금 반환채권과의 관계가 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력, 우선변제권, 배당 후 보증금 잔액을 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 매수인 인수 범위 확정. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담이 될 수 있습니다. 최저가뿐 아니라 예상 인수 보증금을 포함한 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 갑구 7번 가압류 청구금액은 205,000,000원입니다. 해당 채권의 원인 및 박진형의 채권과의 관계를 확인하고, 동일한 채권을 중복하여 인수액에 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 조세채권 및 배당순위 확인. 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세, 법정기일, 우선순위 및 실제 교부청구액을 확인해야 배당표의 신뢰성을 높일 수 있습니다.
- 시세 재검증. 최신 확인 거래는 2023.02의 450,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세가 -9.7%이므로 과거 전체 평균 510,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 실제 매도 가능가격과 거래 수요를 확인해야 합니다.
- 환금성·명도·관리비. 10세대 소규모 건물인 만큼 재매각 수요, 실제 점유상태, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 배당요구 내역 및 감정평가서를 대조해야 합니다. 특히 매각물건명세서의 매수인 인수사항을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 중요한 것은 미확정 보증금이다
이 물건은 감정가 415,000,000원에서 현재 최저가 108,790,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래군 평균의 21.9% 수준이라는 수치만 보면 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 선순위 점유자의 보증금 인수 여부를 제외한 가격입니다.
박진형은 말소기준보다 먼저 전입했지만, 실제 임대차관계와 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 같은 이름의 경매신청채권자와 어떤 관계인지도 확인해야 합니다. 다수의 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 있으므로, 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 근거는 부족합니다.
가격 측면에서도 거래 추세는 -9.7%이며, 최신 거래가 2023.02에 머물러 있습니다. 10세대 규모와 평균 6.0회의 유찰 이력은 환금성에 대한 경계가 필요하다는 점을 보여줍니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 대항력 있는 임차인이 실제로 존재하는지, 그 보증금 중 얼마를 매수인이 인수해야 하는지입니다. 실질취득액이 확정되지 않은 상태에서는 시세 대비 저가 매수 여부도 평가할 수 없습니다. 권리관계 확인 전 입찰 보류, 보증금·배당·인수 범위 확정이 우선입니다.
