서울북부지방법원 2025타경12069. 서울 도봉구 창동 대원쉐르빌14차 3층 302호, 전용 55.19㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 감정가 415,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 212,480,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 박진형의 임차보증금 규모입니다. 박진형은 2022.03.04 전입했고, 선언된 말소기준인 2022.09.02 압류보다 전입일이 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없으며, 미배당 보증금이 있다면 매수인이 부담할 가능성이 남습니다.
또한 박진형은 2025.03.10 강제경매를 신청한 채권자와 같은 이름으로 표시됩니다. 관계인일 가능성과 가장임차인 의심이 함께 제기돼 있으므로, 단순히 전입일만 보고 정상 임대차 또는 무상점유로 결론 내릴 수 없습니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구서·경매신청채권의 성격을 함께 대조해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 582-57 대원쉐르빌14차 3층 302호 도로명: 서울특별시 도봉구 덕릉로57길 38-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 55.19㎡ · 지상 7층 중 3층 |
| 소유자 | 이용성 (2022.04.15 매매, 거래가액 535,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 212,480,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진형 / 535,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 규모 / 준공 | 총 10세대 · 2021.07.08 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
선언된 말소기준권리는 2022.09.02 남부천세무서장의 압류입니다. 이후 김포세무서·인천광역시 서구· 서울특별시·도봉구·국민건강보험공단의 압류, 주택도시보증공사의 205,000,000원 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세가 확인되면 배당 순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 성명 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진형 · 302호 승계 아님 | 2022.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 배당요구 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 박진형의 전입일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 우선변제권의 성립과 배당 가능액도 알 수 없습니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 잔액이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 예상배당표의 인수액 0원만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 실거래 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락했다
대원쉐르빌14차는 총 10세대이며, 전용 54.26~55.19㎡ 실거래 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 510,000,000원이지만 최근 거래가 과거 거래보다 낮아, 가격 판단은 최근 12개월 평균 496,666,666원과 최신 거래 450,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 9.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 54.26㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2022.04 | 55.19㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 2022.03 | 54.26㎡ | 3 | 505,000,000원 |
| 2021.07 | 55.19㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 496,666,666원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 42.8%이며 최신 거래 450,000,000원과 감정가 415,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 최저가만의 비교입니다. 박진형의 보증금이 확인되기 전까지는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수협은행 | 2,352,000,000원 | 208,705,280원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 채권자 · 박진형 | 535,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,092,000,000원 중 채권자 예상배당은 208,705,280원, 미배당액은 2,883,294,720원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 말소 기재 및 임차보증금 미상 문제 때문에 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 2,883,294,720원 | 배당 0원 |
| 4회 유찰 시 | 169,984,000원 | 166,804,224원 | 2,925,195,776원 | 배당 0원 |
| 5회 유찰 시 | 135,987,200원 | 133,283,379원 | 2,958,716,621원 | 배당 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 169,984,000원, 135,987,200원으로 낮아집니다. 그러나 박진형에게 대항력 있는 보증금이 있고 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 무조건 실질취득가가 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스리브지붕 지상 7층 중 3층 302호입니다.
- 입지. 창림초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·주차장시설과 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 353.6㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 3,271,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 건물이며 실거래 추세가 9.7% 하락했고 관련 경매 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박진형의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급 내역, 확정일자와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 채권과 임대차의 관계. 박진형이 경매신청 채권자와 동일한 이름이므로 청구액 535,000,000원과 임차보증금의 관계를 대조하세요.
- 근저당 원본 대조. 2022.02.04 근저당 말소 기재, 공동담보목록 제2020-814호, 예상배당표의 수협은행 배당 반영을 함께 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수 가능한 미배당 보증금을 합산해 시세와 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 510,000,000원보다 최신 거래 450,000,000원과 최근 12개월 평균 496,666,666원을 우선하세요.
- 명도와 점유관계. 실제 점유자와 경매신청 채권자의 관계를 확인한 뒤 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “42.8% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
최저가 212,480,000원은 최근 12개월 평균 496,666,666원의 42.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 박진형은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 박진형이 강제경매 신청 채권자와 같은 이름이라는 점, 2022.02.04 수협은행 근저당 말소 기재와 예상배당표가 맞지 않는 점도 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮아서 안전한 물건이 아니라, 핵심 서류를 확인해야만 가격을 계산할 수 있는 물건입니다. 보증금 인수 가능성이 해소되고 근저당 말소 상태가 확인되기 전까지는 실질취득가를 시세와 비교할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 9.7% 하락했고 총 10세대 소규모 건물, 3회 유찰, 관련 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 겹칩니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리와 점유관계는 미확정 — 현재 단계의 결론은 보류가 아니라 고위험 확인대상입니다.