7회 유찰에도 실질취득은 최근 거래가에 붙는다 — 삼선동 한강뉴스타 203호

서울북부지방법원 2025타경12073. 성북구 삼선동3가 한강뉴스타101동 203호로, 감정평가상 용도는 도시형생활주택, 토지 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다. 감정가는 482,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 308,480,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단할 수 없는 대항력 임차인 인수형입니다.

실제 임차인은 한지원 1명입니다. 임대차계약과 확정일자는 2021.08.27, 전입과 점유 개시는 2021.10.29로, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2023.01.13보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 대항력에 따라 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다

2022.08.10 제천세무서장의 압류가 먼저 등기됐지만 2024.03.11 해제로 말소됐습니다. 따라서 해당 압류가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정, 한지원의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 소멸과 임차보증금 채무 소멸은 같은 뜻이 아닙니다. 한지원의 선행 대항력으로 인해 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현재 최저가 308,480,000원을 전액 납부하더라도 집행비용 5,118,720원을 먼저 제외하면, 임차인에게 배당되는 금액은 303,361,280원입니다. 보증금 390,000,000원과의 차액인 86,638,720원은 매수인 부담으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 77.5%가 아니라 99.3%로 봐야 한다

가격 판단에 활용할 수 있는 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 398,000,000원으로 동일합니다. 표본은 적지만, 대항력 인수형에서는 최저가 308,480,000원이 아니라 실질취득 395,118,720원을 시세와 비교해야 합니다.

최저가만 비교하면 최근 거래가의 77.5%이지만, 인수액까지 더한 실질취득은 최근 거래가의 99.3%입니다. 차이는 2,881,280원에 불과합니다. 취득 관련 비용, 명도와 임차보증금 정산 부담을 고려하면 7회 유찰에 상응하는 가격 메리트가 확보됐다고 보기 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 고정

현재 회차에서 9회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 308,480,000원에서 197,427,200원으로 내려가지만, 인수액은 86,638,720원에서 196,136,781원으로 증가합니다. 실질취득은 393,563,981원~395,118,720원 수준에 머뭅니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 308,480,000원 가정)

임차인 배당 후 부족한 보증금 86,638,720원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 채권의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 통계 기준)

• 입지. 삼산초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 북측으로 도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호이며, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 대체로 가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 28세대의 소규모 다세대이고 비교 통계상 평균 유찰 횟수는 9.6회, 매각률은 8.33%입니다. 본건도 이미 7회 유찰돼 환금성 부담을 가볍게 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 응찰금액에 예상 인수액을 더해 최근 거래 398,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임차보증금 정산 확인. 한지원의 실제 배당액과 미배당액은 배당표 확정 전까지 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 점유·인도 조건 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 보증금 반환·인도 동시이행 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 선행 압류 말소 확인. 2022.08.10 압류가 2024.03.11 해제로 말소된 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 표본 보완. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 인근 다세대와 동일 건물의 매물·거래 사례를 추가 확인해야 합니다.
• 규제와 관리비 확인. 토지거래계약 허가 관련 적용 여부, 미납 관리비와 체납 공과금은 관계 기관과 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “99.3% 실질가격”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 482,000,000원에서 최저가 308,480,000원으로 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 한지원의 보증금 390,000,000원이 낙찰가보다 크고, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차 예상배당으로는 86,638,720원이 매수인에게 인수돼 실질취득은 395,118,720원이 됩니다.

이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 398,000,000원의 99.3%입니다. 8회·9회까지 더 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득은 393,563,981원~395,118,720원 수준에 머뭅니다. 소규모 다세대의 환금성, 평균 9.6회 유찰과 8.33%의 매각률까지 고려하면 결론은 명확합니다. 최저가는 크게 낮아졌지만 총취득비용은 시세에 거의 붙어 있습니다. 권리분석과 가격 검증을 모두 통과할 만큼 충분한 안전마진은 얇습니다.