서울북부지방법원 2025타경12085. 강북구 수유동 386-18의 연립·다세대 주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함된 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 주택·2층 주택·지하실 주택이며, 건물은 연와조 슬래브 및 기와지붕 2층 구조입니다. 현 소유자는 최영광·최영래로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리분석의 첫 관문은 등기상 기준권리를 정확히 다시 세우는 것입니다. 2007.03.30 설정된 신한은행 근저당 60,000,000원은 2013.11.18 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리를 기준으로 보면 2015.03.04 설정된 강북새마을금고 근저당 234,000,000원을 말소기준으로 검토하는 것이 타당합니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 386-18 · 서울특별시 강북구 삼각산로24길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택·2층 주택·지하실 주택 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물구조 | 연와조 슬래브 및 기와지붕 2층 · 적벽돌 쌓기 등 외벽 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 최영광 2분의 1 · 최영래 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,054,368,080원 / 674,795,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이대광 / 17,169,863원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리는 재정렬
2019.07.22 설정된 이지훈 명의 근저당 30,000,000원은 2020.12.15 이대광에게 이전됐고, 이대광이 2025.03.13 임의경매를 신청했습니다. 삼성카드·오케이저축은행·서울신용보증재단 등의 가압류와 조세·보험료 관련 압류는 모두 2015년 근저당 이후입니다. 일부 압류와 가압류는 이미 해제로 말소됐으며, 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병길 | 미상 / 미상 | 2019.03.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김병길의 전입신고일은 2019.03.11로 말소기준인 2015.03.04 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 규모와 관계없이 매수인에게 대항할 수 없고, 가정배당상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이라 실제 배당 참여 여부는 매각물건명세서와 배당요구 종기 기록으로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 64%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 674,795,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 추정액도 674,795,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 이 비율은 오직 감정가 대비 유찰률일 뿐 시세 대비 할인율은 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 674,795,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 539,836,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 431,868,800원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 674,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,147,950원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 강북새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 7,785,821원 | 7,785,821원 |
| 을구 4번 근저당 · 이지훈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,302,731원 | 7,302,731원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사우리은행 | 9,975,325원 | 9,975,325원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 32,207,149원 | 32,207,149원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울신용보증재단 | 5,301,000원 | 5,301,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 279,075,024원 |
가정배당상 채권총액 386,572,026원이 전액 배당되고 미배당은 0원이며, 소유자 잔여액은 279,075,024원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 가오리역 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 북서측 인근에 가오리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 연와조 슬래브 및 기와지붕 2층으로, 1층·2층·지하실 모두 주택으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 급배수 등 기본 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 연립·다세대와 토지, 제시외 건물이 함께 매각되고 이미 2회 유찰된 만큼 일반 집합건물보다 현장 상태와 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2007.03.30 신한은행 근저당은 2013.11.18 말소됐습니다. 2015.03.04 강북새마을금고 근저당을 기준으로 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 김병길의 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 부족 가능성을 다시 계산하세요.
- 공매 병행 확인. 2024.09.11 공매공고가 부기돼 있습니다. 한국자산관리공사 공매의 취소·중지·진행 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 감정평가서 도면과 현황을 대조해 포함 범위와 이용 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 674,795,000원은 감정가 대비 64%지만 시세 대비 할인율은 아닙니다. 인근 연립·다세대와 토지 거래를 별도로 대조하세요.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.14 매각기일의 낙찰·유찰·변경 여부와 이후 절차를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 임차인은 실제 1명이며, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 없습니다. 현재 회차의 실질취득 추정액도 최저가와 같은 674,795,000원입니다. 그러나 권리관계가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 이미 말소된 2007년 신한은행 근저당이 가정배당표에 포함돼 있고, 조세압류 6건과 공매공고, 일괄매각·제시외 건물이 겹쳐 있습니다.
또한 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 매력을 인정할 수 없습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 원본 대조 부담은 큰 물건입니다. 등기부 최신본, 매각물건명세서, 배당요구 내역, 조세 체납액, 공매 진행상태와 현장 이용관계가 서로 일치하는지를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.