서울북부지방법원 2025타경12086. 상월곡역 남동측 인근의 2019년 사용승인 다세대주택, 토성하우스 4층 402호입니다. 전용면적은 27.79㎡이고 총 12세대 규모입니다. 등기부만 보면 압류가 여러 건이고 220,000,000원의 임차권까지 있어 복잡해 보이지만, 판단의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 2019년 설정됐던 채권최고액 1,704,000,000원의 강구수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 둘째, 현재 말소기준권리는 2020.01.30. 국세 압류이며, 전예린의 전입·확정일자는 그보다 빠른 2019.06.17.이므로 원칙상 대항력이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 단순히 5회 유찰됐기 때문이 아니라, 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 적용되기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 결론이 바뀐다

말소기준권리는 2020.01.30. 국세 압류입니다. 이후 도봉구·인천광역시 서구·관악세무서·국민건강보험공단의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 한국자산관리공사 공매공고는 2024.03.19. 공매취소공고를 원인으로 말소됐지만, 법원경매와 별개로 공매 진행 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.

전예린은 임대차계약일 2019.06.15., 전입·확정일 2019.06.17., 점유개시일 2019.07.24.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 220,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 전예린의 권리를 승계한 뒤 우선변제권만 주장하고, 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다.

② 임차인·승계 분석 — 실제 임차인은 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

토성하우스의 면적 유사 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 228,333,333원이지만, 2022년의 245,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 220,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -5.4%의 하락 추세입니다.

확약을 반영한 실질취득 130,311,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 59.2%입니다. 수치상 가격 여유는 분명하지만, 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이고 가격 추세가 -5.4%인 점을 감안해야 합니다. 토성하우스 경매 통계도 평균 유찰 5.5회, 매각률 0.0%로 나타나 환금성이 강한 유형으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,311,000원 가정)

배당표상 전예린 보증금 부족분은 92,313,354원입니다. 주택도시보증공사의 승계 신고는 전예린 보증금과 동일한 권리에 관한 것으로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당액은 달라질 수 있으나, 제출된 확약이 그대로 적용되면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 여부가 전부다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어 총부담은 약 220,000,000원대로 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 그 임차인에 대한 인수는 매 회차 실질 0원이므로 실질취득은 각 회차 최저매각가와 같습니다. 따라서 입찰 판단은 확약서 원문과 임차권등기 말소 이행을 전제로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 27.79㎡의 소형 주거입니다. 2019.04.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
• 입지. 지하철 6호선 상월곡역 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 상월곡역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 남동측 약 4미터, 북서측 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다. 대지권 목적 토지 중 석관동 338-586 일부는 도로에 저촉됩니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 402호 9㎡ 판넬구조 주거용 무단증축이 등재돼 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 이행강제금과 원상회복의무 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 12세대 소규모 다세대이고 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.5회·매각률 0.0%로 가격 할인만큼 재매각 난도도 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 임차권등기 말소. 매각대금 납부 후 말소 협조 절차와 필요한 서류, 실제 인도 시점을 주택도시보증공사에 확인하세요.
• 별도 점유자. 확약은 전예린 승계분에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 별도 임차인·점유자가 없는지 확인하세요.
• 당해세. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 배당이 달라질 수 있으므로 법원 배당요구와 세금 내역을 확인하세요.
• 무단증축. 402호 9㎡ 판넬구조 무단증축의 이행강제금, 원상회복 가능성, 대출·매도 시 영향을 성북구 담당 기관과 금융기관에 확인하세요.
• 도로 저촉. 석관동 338-586의 도로 저촉 범위와 대지권·사용상 제한을 지적도와 토지이용계획확인서로 대조하세요.
• 공매 교차 확인. 공매공고는 말소됐으나 한국자산관리공사 공매 진행 또는 체납처분 잔존 여부를 별도로 확인하세요.
• 하락장·환금성. 최신 거래는 220,000,000원이지만 최근 추세는 -5.4%이고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 보수적인 재매각 가격을 기준으로 응찰가를 정하세요.

맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다

이 물건을 최저가 130,311,000원만 보고 단순한 51% 할인 물건으로 평가하면 안 됩니다. 전예린의 보증금은 220,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수로 실질부담이 최근 거래가 수준까지 올라갑니다.

반면 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다면, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원이고 실질취득은 130,311,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래가 220,000,000원의 59.2%로 가격 여유가 있습니다. 그러나 5회 유찰, -5.4%의 하락 추세, 소규모 다세대의 낮은 환금성, 9㎡ 무단증축과 도로 저촉을 함께 감안해야 합니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 확약 원문 확인이 전제, 건축물 리스크는 별도 비용화”입니다.

* 실질 인수 0원과 실질취득액은 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 임차인에게 유효하게 적용되고 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 계산상 인수액은 92,313,354원입니다.