대항력 없는 임차권·확약으로 인수는 0원, 그러나 ‘위반건축물’은 남는다 — 우이동 청솔빌라 502호

서울북부지방법원 2025타경12092. 강북구 우이동 청솔빌라 5층 502호, 도시형생활주택인 단지형 다세대입니다. 감정평가상 방 1개, 거실, 욕실, 자연테라스와 현관으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 최상층 물건입니다. 소유자 서우연은 2021.06.11. 거래가 198,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 198,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

핵심 권리는 2020.06.17. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 근저당권·압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구액은 모두 198,000,000원이지만, 이는 같은 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 더해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 198,000,000원, 매수인 인수는 0원*

말소기준권리는 2020.06.17. 통조림가공수산업협동조합 근저당권입니다. 유정임의 임대차계약일·전입일·점유개시일은 모두 2021.06.10이고 확정일자는 2021.06.17로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 후순위 임차권입니다.

② 가격 판단 — 실질취득 101,961,000원, ‘감정가 할인’과 ‘시세 할인’은 다르다

현재 최저매각가는 101,961,000원으로 감정가 199,142,000원의 51.2%입니다. 매수인이 승계할 임차보증금은 실질 0원이므로 실질취득액도 101,961,000원으로 최저가와 같습니다.

다만 감정가 대비 51.2%라는 사실은 유찰이 세 차례 진행됐다는 의미일 뿐, 그 자체가 현재 거래시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 도시형생활주택인 다세대이고, 5층 무단증축 7㎡가 표시된 위반건축물입니다. 권리 인수가 없다는 점과 물건 자체의 환금성·행정상 부담은 분리해서 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,961,000원 가정)

채권 총액 1,208,000,000원 중 채권자 배당액은 99,733,546원, 총 미배당액은 1,108,266,454원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우이동 소재 우이신설선 4.19민주묘지역 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 우이신설선 4.19민주묘지역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 5층 502호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 방1, 거실, 욕실, 자연테라스와 현관으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 위반건축물. 2021.09.27. 주택과 문서에 따라 5층 무단증축 판넬·샷시 7㎡가 위반건축물로 표기됐고, 제시외건물로 감정평가에 포함됐습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구 20미터 이하·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 도시형생활주택 다세대이며 위반건축물 표기와 3회 유찰이 겹쳐, 금융기관 담보평가와 향후 재매각 난도를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 실제 임차인 수 확인. 유정임 1명과 주택도시보증공사의 승계신고는 같은 보증금입니다. 이를 2명의 임차인 또는 보증금 396,000,000원으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 위반건축물 현황 확인. 5층 무단증축 판넬·샷시 7㎡의 현재 존치 여부, 시정명령·원상복구·이행강제금 여부를 강북구 관련 부서에서 확인하세요.
• 제시외건물 평가분 분리. 제시외건물이 감정가에 포함됐더라도 적법한 전유부분과 동일한 담보가치·환금성을 갖는 것은 아니므로 입찰가에서 별도로 할인 검토하세요.
• 압류 세목·체납액 확인. 압류 4건의 세목과 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 열쇠 인도와 명도 협의 대상을 재확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·수도 등 공과금 정산 여부를 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
• 감정가 할인과 시세 할인 구분. 감정가의 51.2%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 단정하지 말고, 동일 용도·위반 상태·층과 제시외건물을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 별개의 판단이다

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 유정임의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사도 우선변제권만 주장하면서 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 승계신고를 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 따라서 현재 확인된 권리에 따른 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 101,961,000원입니다.

그러나 물건 자체에는 별도의 경고등이 있습니다. 5층 무단증축 판넬·샷시 7㎡가 위반건축물로 표기돼 있고 제시외건물이 포함됐으며, 이미 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 압류 4건의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 결국 이 물건은 권리 인수는 정리됐지만, 위반건축물·환금성·가격 검증은 남아 있는 다세대입니다. 권리는 조건부 합격, 물건성과 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.