서울북부지방법원 2025타경12094. 서울 동대문구 장안동 슈프림오피스텔 12층 건물 내 10층 1006호입니다. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 소유자는 김종석입니다. 김종석은 2015.05.01. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 125,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 2019.06.25. 전입·점유를 시작한 임차인 하도영입니다. 말소기준권리인 2021.09.02. 케이비국민카드 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2023.06.28. 임차권등기도 마쳤고 보증금은 125,000,000원입니다. 하지만 매각물건명세서의 확약이 이 위험을 실질적으로 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 416-2 슈프림오피스텔 10층 1006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 12층 건물 내 10층 1006호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김종석 (2015.05.01. 소유권이전, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 112,000,000원 (감정가의 80%, 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.09.02. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 12,074,494원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.09.02. 케이비국민카드 가압류입니다. 그 뒤의 유진저축은행 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012년에 설정됐던 국민은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
반면 하도영의 주민등록·점유개시는 2019.06.25.로 말소기준보다 약 2년 이상 빠릅니다. 임대차계약은 2019.05.04. 1차, 2021.05.22. 2차이며 보증금은 최초 120,000,000원에서 5,000,000원 증액되어 총 125,000,000원입니다. 확정일자는 각각 2019.05.23.과 2021.05.24.이고, 2023.06.28. 임차권등기가 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하도영 10층 1006호 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.25. 임차권등기 2023.06.28. | 125,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 전입 선행 | 우선변제권만 주장 주택도시보증공사 확약서 | 실질 인수 0원 잔존 보증금 청구 포기·말소 동의 |
* 위 확약은 하도영 임차관계에 한정됩니다. 다른 점유·임차관계가 별도로 확인될 경우 그 관계의 인수 위험까지 자동으로 해소하는 것은 아니므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현 회차 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가 140,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에서는 가격을 볼 때 반드시 대항력 임차인의 인수 구조를 먼저 적용해야 합니다. 확약이 없었다면 실질취득은 보증금 수준인 125,000,000원으로 고정되지만, 확약을 반영하면 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득은 112,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 임차인 하도영 보증금 | 125,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,074,494원 | 12,074,494원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 유진저축은행 | 33,267,315원 | 33,267,315원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 64,290,191원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 170,341,809원, 채권자 배당액은 109,632,000원이며 미배당액은 60,709,809원입니다. 배당 시뮬레이션의 일반 권리규칙상 임차보증금 125,000,000원은 매수인 인수로 계산되지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약에 따라 하도영 임차관계의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 확약 전후의 차이
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 60,709,809원 | 125,000,000원 | 112,000,000원 |
| 10회 유찰 시 · 64% | 89,600,000원 | 82,754,609원 | 125,000,000원 | 89,600,000원 |
| 11회 유찰 시 · 51.2% | 71,680,000원 | 100,352,049원 | 125,000,000원 | 71,680,000원 |
확약이 없다면 세 시나리오 모두 대항력 보증금 때문에 실질취득이 사실상 125,000,000원 구조로 수렴합니다. 반대로 확약을 적용하면 해당 임차보증금의 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가와 동일합니다. 이 사건에서 확약서 한 장이 가격 구조 전체를 바꾸는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동, 지하철 5호선 장안평역 북서측 근거리에 위치하며 주변은 오피스·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 10층 1006호로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(장안평일대)에 포함되며, 토지 공시지가는 7,825,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도와 9회 유찰 이력을 함께 고려해 실제 매수층과 재매각 가능성을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 하도영 명의 임차권등기가 2023.06.28. 접수돼 있으므로 확약에 따른 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 9회 유찰·감정가 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실질취득액 112,000,000원을 기준으로 별도 가격 검증을 해야 합니다.
- 다른 점유관계 확인. 확약은 하도영 임차관계에 한정되므로 현장 점유자가 따로 있는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 사건이지만, 확약이 인수 구조를 뒤집는다”
표면적으로는 까다로운 사건입니다. 하도영의 전입·점유가 2019.06.25.로 말소기준 2021.09.02.보다 앞서고, 보증금 125,000,000원이 현 최저가 112,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 약 125,000,000원에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 미회수 보증금의 매수인 청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 하도영 임차관계의 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 112,000,000원입니다. 권리상 주된 위험은 크게 낮아졌습니다.
다만 결론을 가격까지 확대해선 안 됩니다. 이미 9회 유찰된 오피스텔이고, 감정가의 80%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
