서울북부지방법원 2025타경12134. 도봉구 쌍문동 유니크하우스 2층 201호, 전용 48.91㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현 소유자 이명희는 2021.10.01 매매를 원인으로 거래가액 298,000,000원에 취득했고, 같은 달 최석환과 보증금 280,000,000원의 임대차가 형성됐습니다. 최석환은 2021.10.21 확정일자를 받고 2021.10.29 전입·점유를 시작했으며, 2023.12.06 주택임차권등기를 마쳤습니다.
형식적인 등기 순서만 보면 주의가 필요합니다. 경매개시결정은 2025.03.20이고, 임차인의 전입과 확정일자가 그보다 훨씬 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 250,400,000원에서 집행비용 4,305,600원을 먼저 빼면 임차인에게 246,094,400원이 배당되고, 보증금 중 33,905,600원이 남는 구조입니다. 일반 규칙대로라면 그 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 최석환 임차권의 미배당액은 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 22-6 유니크하우스 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.91㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이명희 (2021.10.01 매매 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 250,400,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
이 사건의 기준권리는 2025.03.20 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 최석환의 임차권은 전입일 2021.10.29, 확정일자 2021.10.21, 임차권등기 2023.12.06으로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 단순 배당 계산상 현재 회차에서 33,905,600원이 미배당되지만, 매각물건명세서의 확약 내용 때문에 그 금액을 매수인이 실질적으로 부담하는 것으로 보지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석환 | 제2층 제201호 전부 | 280,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.10.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 가격 비교 — 숫자상 할인, 그러나 거래시점과 10회 유찰을 함께 봐야 한다
유니크하우스는 총 6세대이고 2018.07.31 준공됐습니다. 확인되는 거래 표본은 모두 298,000,000원으로, 대상과 같은 전용 48.91㎡ 거래가 2021.08 3층과 2021.10 2층에 각각 298,000,000원입니다. 46.14㎡ 1층도 2021.06 298,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 48.91㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 48.91㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 46.14㎡ | 1 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 298,000,000원 |
현재 최저매각가 250,400,000원은 거래 표본 평균 298,000,000원의 84.0%입니다. 확약을 반영하면 실질취득액도 250,400,000원이므로 표면적인 가격 차이는 47,600,000원입니다. 다만 확인되는 거래는 2021년 표본이고, 이 사건은 이미 10회 유찰됐습니다. 따라서 단순히 “298,000,000원보다 16% 싸다”만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 현재 매수수요와 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,305,600원 |
| 1. 임차인 최석환 보증금 | 280,000,000원 | 246,094,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최석환 보증금의 부족분은 33,905,600원입니다. 일반 규칙이라면 매수인 인수 가능액이지만, 본건은 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총액은 280,000,000원 수준
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 280,000,000원이라, 확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득액이 약 280,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수 가능액은 33,905,600원, 11회 유찰 시 83,284,480원, 12회 유찰 시 122,787,584원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 매각가 + 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 250,400,000원 | 33,905,600원 | 284,305,600원 | 실질 인수 0원 |
| 11회 유찰 시 | 200,320,000원 | 83,284,480원 | 283,604,480원 | 실질 인수 0원 |
| 12회 유찰 시 | 160,256,000원 | 122,787,584원 | 283,043,584원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문2동주민센터 남서측 인근으로 아파트·공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 201호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 서측으로 도로가 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,761,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대로, 반복 유찰 이력이 커 실제 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약으로 실질 인수는 0원이지만 임차권등기의 말소 절차와 필요한 서류를 낙찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 10회 유찰 원인. 단순 권리문제 때문인지, 물건 상태·입지·가격·대출·수요 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 거래가격 해석. 확인되는 거래는 2021.06~2021.10의 298,000,000원 표본입니다. 현재 매각기일과 시간 차이가 있으므로 이 숫자만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 명도. 임차권등기와 점유 현황을 현장에서 재확인하고 인도 절차를 사전에 계산해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 꺼졌지만, 10회 유찰은 남아 있다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체가 아니라 그 임차권에 붙은 확약입니다. 최석환의 보증금 280,000,000원은 현재 최저가보다 커서 통상적인 대항력 인수형이라면 가격이 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했기 때문에, 현재 확인 기준 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 최저가 250,400,000원은 확인되는 동일면적 거래 298,000,000원의 84.0%입니다. 하지만 이미 10회 유찰됐고 유니크하우스는 6세대 소규모 다세대입니다. 거래자료도 2021년 표본이므로 단순 할인율보다 실제 환금성과 현장 수요를 더 무겁게 봐야 합니다. 권리 위험은 확약으로 정리됐지만, 반복 유찰과 환금성은 아직 풀리지 않은 사건입니다.
