서울북부지방법원 2025타경12134. 서울 도봉구 쌍문동 유니크하우스 2층 201호, 전용 48.91㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이명희는 2021년 10월 1일 매매를 원인으로 거래가액 298,000,000원에 취득했고, 이 주택에는 임차권자 최석환의 보증금 280,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 최석환의 전입일은 2021년 10월 29일, 확정일자는 2021년 10월 21일이며, 말소기준인 2025년 3월 20일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 42,010,000원으로 감정가에 비해 매우 낮아 보입니다. 그러나 현재 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 40,853,820원이고, 보증금 부족분 239,146,180원은 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 낮아지면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 만큼, 최저가 하락 자체가 실질취득비용을 같은 폭으로 낮춰 주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 22-6 유니크하우스 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.91㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이명희 · 2021.10.01 매매 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 42,010,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.03.20 강제경매개시결정입니다. 그런데 최석환의 주택임차권은 2023.12.06 등기됐고, 그 임차권의 전입일은 2021.10.29, 확정일자는 2021.10.21입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이므로, 배당에서 보증금 280,000,000원이 전부 변제되지 않으면 부족분은 낙찰자가 인수합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최석환 | 제2층 제201호 전부 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 최석환은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 배당재원이 보증금에 훨씬 못 미칩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 임차인 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 42,010,000원 | 239,146,180원 |
| 10회 유찰 시 | 33,608,000원 | 247,396,944원 |
| 11회 유찰 시 | 26,886,400원 | 253,997,555원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 42,010,000원에서 33,608,000원, 26,886,400원으로 낮아지지만, 동시에 매수인 인수액은 239,146,180원에서 247,396,944원, 253,997,555원으로 늘어납니다. 바로 이 때문에 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
유니크하우스는 총 6세대, 2018.07.31 준공으로 기재돼 있습니다. 비교 대상 전용면적은 48.91㎡이며, 거래 표본은 2021.06~2021.10의 3건입니다. 기재된 최근 12개월 평균과 전체 평균은 모두 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 48.91㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 48.91㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 46.14㎡ | 1 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 298,000,000원 |
데이터상 최저가 42,010,000원은 최근 시세의 14.1%로 표시되지만, 이 수치는 이 사건의 실질 가격 메리트를 나타내지 못합니다. 대항력 임차인의 보증금이 280,000,000원이고 부족분을 매수인이 인수하기 때문입니다. 따라서 시세와 비교해야 할 기준은 실질취득 ≈ 280,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균 298,000,000원보다 낮은 수준이지만, 표면상 42,010,000원짜리 물건처럼 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,180원 |
| 1. 임차인 최석환 보증금 | 280,000,000원 | 40,853,820원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 40,853,820원만 배당되고, 부족분 239,146,180원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문2동주민센터 남서측 인근으로, 주위에 아파트·공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형, 평지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이고 서측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당합니다.
- 환금성. 유니크하우스는 총 6세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·매각률 0.0으로 기재돼 있어 가격 외 환금성도 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 42,010,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 임차보증금 280,000,000원과 인수액 239,146,180원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 2023.12.06 접수된 을구 1번 주택임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 회차 하락 효과 점검. 10회 유찰 시 인수 247,396,944원, 11회 유찰 시 인수 253,997,555원으로 오히려 인수액이 커집니다.
- 배당구조 대조. 현재 회차 배당에서 임차인 배당은 40,853,820원이며 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원으로 추정돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.11.20 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항과 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 자료와 현재 권리 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰 ≠ 4,201만원짜리 집”
이 사건의 함정은 극단적으로 낮아진 최저가입니다. 감정가 313,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 42,010,000원까지 내려왔지만, 최석환의 대항력 있는 임차보증금은 280,000,000원이고 현재 예상 인수액은 239,146,180원입니다. 회차가 더 내려가면 낙찰가는 줄어드는 대신 인수액이 늘어납니다. 결국 이 물건은 낙찰가가 아니라 실질취득 ≈ 보증금 280,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
최근 12개월 평균으로 기재된 298,000,000원보다는 실질취득 기준이 낮지만, 9회 유찰·6세대 다세대·대항력 임차보증금 인수라는 요소를 함께 봐야 합니다. 표면 가격은 파격적이지만 권리구조는 결코 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총 부담을 정확히 이해하느냐입니다.
