서울북부지방법원 2025타경12135. 서울 중랑구 망우동 '세움삼익플라주' 4층 401호 아파트입니다. 감정가와 표시된 최저매각가격이 모두 529,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사로, 청구금액은 511,569,862원입니다. 권리분석에서 가장 중요한 인물은 소유자 이용희가 아니라 주택임차권등기가 남아 있는 임차인 최강호입니다.
최강호의 전입일은 2021.01.21, 확정일자는 2020.12.16입니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2024.03.19 국세 압류보다 앞서기 때문에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기도 2023.03.10에 마쳤습니다. 이 사실만 보면 매수인에게 보증금 인수위험이 존재하는 구조지만, 이 사건에는 그 판단을 바꾸는 중요한 확약서가 있습니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수위험은 확약에 따라 해소되는 것으로 해석합니다. 다만 입찰 전에는 확약서 원본과 적용 대상, 임차권등기 말소 이행조건을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 중랑구 망우로74길 7 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니2 · 지상 13층 중 4층 |
| 시세 비교 평형 | 전용 54.6㎡ 거래 표본 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 소유자 | 이용희 (2020.10.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 |
| 유찰 이력 | 8회 유찰 표기 · 현재 최저가 감정가 대비 100% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 511,569,862원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.19 갑구 5번 · 국 압류(중랑세무서장) |
| 실제 임차인 | 최강호 1명 · 임차보증금 450,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 반영) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.03.19 국(중랑세무서장) 압류입니다. 2020년 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2021.01.21 이미 말소됐으며, 2022년 국세 압류 역시 2022.12.26 말소됐습니다. 따라서 해당 과거 근저당권이나 압류를 현재 매수인이 승계할 권리로 보아서는 안 됩니다.
반면 최강호의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자와 임차권등기를 갖추고 있습니다. 후순위인 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 임차인의 선순위 대항력을 별도로 확인해야 하는 사건이지만, 주택도시보증공사의 포기 확약이 적용되는 해당 보증금에는 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 4.5억 보증금, 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최강호 401호 전부 · 임차권등기 |
2021.01.21 2020.12.16 |
450,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 확인 |
확약 반영 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 최강호 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약 제출기관으로, 별도의 임차인 1명으로 추가 계산하지 않습니다. 보증금 또한 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 최강호 |
|---|---|
| 임차 범위 | 제4층 제401호 전부 |
| 임대차계약일 | 2020.12.16 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.01.21 |
| 확정일자 | 2020.12.16 |
| 임차권등기 | 2023.03.10 · 을구 3번 |
| 임차보증금 | 450,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 먼저 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 확약 내용 | 우선변제권만 행사 · 대항력 포기 · 미변제 잔존 보증금 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 실질 인수액 | 0원 (확약 적용 기준) |
③ 시세 비교 — 89.7%라는 숫자의 한계
세움삼익플라주의 확인된 최근 실거래는 2026년 6월, 전용 54.6㎡, 3층, 590,000,000원입니다. 현재 최저매각가격 529,000,000원은 이 거래보다 61,000,000원 낮은 89.7% 수준입니다. 확약 적용 시 인수액이 0원이므로, 가격 비교에서 사용할 경매 취득대금은 최저매각가격 529,000,000원입니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.
| 구분 | 거래월 / 상태 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.06 | 54.6㎡ / 3층 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 거래 1건 | 54.6㎡ | 590,000,000원 |
| 현재 경매 최저가 | 8회 유찰 표기 | 4층 | 529,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 감정가 80% | 4층 | 423,200,000원 |
| 10회 유찰 시 | 감정가 64% | 4층 | 338,560,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 590,000,000원인 것은 여러 거래가 같은 가격으로 형성됐기 때문이 아니라 비교 가능한 거래가 1건뿐이기 때문입니다. 이 가격이 적정 시세를 대표한다고 단정할 수 없고, 거래 추세 역시 이 표본만으로는 확인하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세차익이 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
단지 규모는 29세대이며 준공일은 2020.10.21입니다. 해당 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.7회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 집계 대상이나 표본 규모가 별도로 확인되지 않으므로 이 수치만으로 환금성이 없다고 단정할 수는 없지만, 현재 물건의 8회 유찰 이력과 함께 가격 검증을 강화해야 하는 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,690,000원 |
| 1. 임차인 최강호 보증금(우선변제) | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 511,569,862원 | 71,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 529,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 7,690,000원, 임차보증금 우선변제 450,000,000원, 신청채권자 배당 71,310,000원으로 계산하며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 결과입니다.
이 시뮬레이션에서 주택도시보증공사 청구액 511,569,862원 중 71,310,000원이 배당되며, 440,259,862원의 미배당이 발생합니다. 단, 신청채권자의 미배당액을 곧바로 매수인이 승계하는 보증금으로 취급해서는 안 됩니다. 제출된 확약은 잔존 보증금에 대한 매수인 청구를 포기하는 내용이므로, 해당 임차보증금과 관련한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 미배당과 실질 인수를 구분
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (8회 유찰) 감정가 100% |
529,000,000원 | 71,310,000원 | 440,259,862원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가 80% |
423,200,000원 | 0원 | 511,569,862원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 64% |
338,560,000원 | 0원 | 511,569,862원 | 0원 |
참고: 확약을 적용하지 않은 회차별 계산상 보증금 인수액은 현재 0원, 9회 유찰 시 33,432,000원, 10회 유찰 시 116,979,840원입니다. 확약 적용 시 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 모두 0원입니다. 실제 매각조건과 배당결과는 별도 확인해야 합니다.
이 사건에서 유찰에 따른 입찰가 하락은 단순히 인수 보증금 증가로 상쇄되는 구조로 판단하지 않습니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 보증금 인수가 실질 0원이므로, 낮아진 낙찰가격이 취득대금 감소로 이어집니다. 따라서 9회·10회 유찰 시나리오의 423,200,000원과 338,560,000원은 매각조건이 실제로 그렇게 변경되고 해당 가격에 낙찰받을 경우의 경매 취득대금 비교치입니다. 세금과 기타 취득비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울망우초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 망우역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.10.21 준공된 29세대 단지입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 10m, 서측 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 4,541,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 29세대의 소규모 단지이고 동일 면적 최근 거래가 1건입니다. 현재 물건의 8회 유찰과 단지 경매 평균 6.7회 유찰 이력을 고려하면 재매각 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 확인하세요.
- 임차권 말소. 최강호의 을구 3번 주택임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요. 임차권등기를 단순한 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.
- 배당관계. 최강호의 보증금과 주택도시보증공사의 청구채권 사이에 대위·승계가 있는지, 중복 배당 가능성이 없는지 검증하세요.
- 유찰 이력. 8회 유찰인데 현재 최저가가 감정가 100%인 이유를 법원 매각기일내역과 매각공고로 대조하세요.
- 시세. 2026.06 거래 1건만으로 적정 가격을 확정하지 말고 동일 면적 인근 아파트 거래, 층별 차이 및 내부 상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 실제 인도 가능 시점, 명도 협의 및 집행 필요성을 확인하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 배당순위 및 세금채권을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 가능성이 있는 공용부분 관리비를 점검하세요.
- 최신 원본. 2026.10.27 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·기일내역·실거래 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 유찰의 이유는 확인해야 한다”
이 사건은 선순위 임차권이 있으면서도 확약으로 매수인 보증금 인수위험이 해소되는 유형입니다. 최강호의 대항력과 우선변제권을 무시해서는 안 되지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 최저가 529,000,000원은 최근 실거래 590,000,000원보다 낮지만 비교 거래가 단 1건이고, 8회 유찰에도 감정가 100%라는 매각조건상의 확인사항이 있습니다. 29세대 소규모 단지라는 특성과 단지 경매 평균 6.7회 유찰 기록도 무시하기 어렵습니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약서의 효력과 임차권등기 말소, 배당상 권리관계를 확인한 뒤 실제 매각조건을 확정해야 합니다. 가격은 최근 거래 1건의 89.7%라는 수치만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 반복 유찰의 원인을 확인해 적정 입찰가를 판단하는 편이 합리적입니다. 권리위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 가격위험과 환금성위험은 별도로 남습니다.
