서울북부지방법원 2025타경12135. 중랑구 망우동 ‘세움삼익플라주’ 4층 401호 아파트입니다. 감정가는 529,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가가 138,674,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 최근 590,000,000원 실거래의 23.5%에 불과해 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 되는 인수형 물건입니다. 매각물건명세서가 2023.03.10 등기된 최강호의 주택임차권에 대해 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
최강호의 보증금은 450,000,000원이고, 현재 매각대금 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액이 고흥군수산업협동조합 근저당에 배당돼 주택도시보증공사의 예상배당도 0원입니다. 임차권자에게 별도로 배정된 금액이 없는 현재 구조를 그대로 적용하면 인수액은 450,000,000원, 매수인의 실질취득은 138,674,000원 + 450,000,000원 = 588,674,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 |
| 건물 / 비교면적 | 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층 · 54.6㎡ |
| 단지 | 세움삼익플라주 · 29세대 · 2020.10.21 준공 |
| 소유자 | 이용희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 138,674,000원 (6회 유찰·감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 511,569,862원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권 인수 문구’가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최강호 주거·임차권등기 | 제4층 제401호 전부 | 450,000,000원 | 전입·점유 2021.01.21 확정일자 2020.12.16 | 대항력 없음 표시 말소기준권리 이후 전입으로 산정 | 배당요구 있음 2023.03.10 · 예상배당 미배정 | 잔액 인수 명시 미변제 보증금 매수인 부담 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이고, 임차인 명단에는 포함되지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 최강호 1명으로 보며, 보증금은 한 번만 반영했습니다. 다만 신청채권 511,569,862원과 임차보증금 450,000,000원의 법률상 관계 및 변제·승계 여부는 원본 배당요구서와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
세움삼익플라주 동일 비교면적 54.6㎡의 최근 거래는 2026.06, 3층, 590,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본도 이 1건으로, 전체 평균·최근 평균·최신 거래가가 모두 590,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.6㎡ | 3층 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.6㎡ | 1건 | 590,000,000원 |
최저매각가 138,674,000원만 놓고 보면 최근 거래의 23.5%지만, 임차보증금 인수 450,000,000원을 더한 실질취득은 588,674,000원입니다. 최근 거래와의 차이는 1,326,000원에 불과하고, 비율로는 99.8%입니다. 취득세와 기타 절차비용을 고려하기 전부터 사실상 최근 시세와 같은 수준이므로, 6회 유찰을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,741,436원 | - |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 4,716,000,000원 | 135,932,564원 | 0원 |
| 2. 주택임차권 · 최강호 | 450,000,000원 | 0원 | 450,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 511,569,862원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용과 근저당 배당액은 현재 배당 시뮬레이션을 적용했습니다. 주택임차권자는 별도 배당액이 배정되지 않은 것으로 보고, 매각물건명세서의 잔액 인수 문구에 따라 보증금 450,000,000원을 보수적으로 매수인 부담에 반영했습니다. 국세 등 당해세가 우선 차감되면 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울망우초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·연립·다세대주택·아파트·오피스텔과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 망우역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 서측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,082㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 4,541,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 확인되는 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.9회로, 가격을 낮추지 않으면 매각이 쉽지 않았던 흐름이 나타납니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. 최강호 주택임차권의 미변제 잔액 인수 범위와 인수 조건을 문구 그대로 확인하세요.
- 근저당 말소 여부. 2020.10.29 설정된 근저당의 2021.01.21 해지 말소 기재와 현재 배당표가 양립하는지 등기부 원본과 배당요구서로 대조해야 합니다.
- 임차권 실제 배당액. 최강호에게 예상되는 배당액이 확인돼야 최종 인수잔액을 산정할 수 있습니다. 현재 분석은 배당 0원을 적용한 보수적 계산입니다.
- 보증공사 청구 관계. 주택도시보증공사 청구액 511,569,862원과 임차보증금 450,000,000원의 변제·승계 관계를 확인해 중복 부담 여부를 점검하세요.
- 세금 우선배당. 국세와 국민건강보험공단 압류의 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 확정 인수잔액을 합친 실질취득액을 2026.06 거래 590,000,000원과 비교해야 합니다.
- 매각 진행상태. 기재 매각기일은 2026.07.14이므로 매각 결과, 변경 여부와 다음 기일을 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 6회 유찰에도 시세 수준인 인수형 물건
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 138,674,000원이 아니라, 명세서상 잔액 인수 위험이 있는 임차보증금 450,000,000원입니다. 현재 배당 구조대로 임차권자 배당을 0원으로 보면 실질취득은 588,674,000원으로 올라가 최근 동일 면적 거래 590,000,000원과 거의 같습니다.
여기에 근저당의 해지 말소 기재와 말소기준·배당 산정이 서로 맞지 않고, 세금 우선배당 가능성, 실제 임차권 배당액, 주택도시보증공사 청구와 보증금의 관계까지 확인해야 합니다. 29세대 소규모 단지이고 이미 6회 유찰된 점도 환금성 부담입니다. 결론은 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 싸지 않고, 권리 원본 확인 없이는 인수액조차 확정하기 어려운 고위험 물건입니다.