서울북부지방법원 2025타경12158. 정릉동 스테이캐슬 에이동 3층 302호, 전용 54.49㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위인 이희준의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.13, 확정일자는 2022.04.05, 주민등록일은 2022.04.26, 점유개시일은 2022.04.29이며 보증금은 398,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.03.25 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조여서, 확약이 없다면 최저가 329,600,000원에서 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이희준 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 보되, 이 확약은 이희준 관련 권리에만 적용됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 함께 나타난 신현욱은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-151 스테이캐슬 제에이동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.49㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.05. 매매, 거래가액 398,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 329,600,000원 (6회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 398,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 잔존
말소기준권리는 별도의 근저당이나 압류가 아니라 2025.03.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.07.21 이희준의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다. 현재 최저가 기준 법정 배당 계산상 보증금 부족액은 73,814,400원입니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희준 | 제3층 제302호 전부 | 398,000,000원 | 있음 주민등록 2022.04.26 | 있음 확정일자 2022.04.05 · 배당요구 | 실질 0원* 대항력 포기·말소 동의 확약 |
| 신현욱 | 전부 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 확약 밖 위험 보증금·점유 원인 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 ‘무조건 저렴’은 아니다
스테이캐슬A동은 총 8세대, 2022.01.12 준공된 다세대주택입니다. 전용 54.49㎡ 실거래는 4건이며, 전체 평균은 391,250,000원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 기준 모두 390,000,000원이고, 현재 실질취득 329,600,000원*은 그 금액의 84.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 54.49㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2022.07 | 54.49㎡ | 2 | 389,000,000원 |
| 2022.07 | 54.49㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2022.04 | 54.49㎡ | 3 | 398,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.49㎡ | 4건 | 391,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.49㎡ | 1건 | 390,000,000원 |
전체 평균에는 2022.04 거래가 398,000,000원이 포함돼 있어 최근 수준보다 높게 나타납니다. 최근 거래 추세는 -0.4%로 하락 방향입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 표본이 1건이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회, 매각률이 0.0%라는 점을 함께 봐야 합니다. 시장이 반복 유찰을 통해 권리와 환금성 위험을 가격에 반영한 결과일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,414,400원 |
| 1. 임차인 이희준 보증금(우선변제) | 398,000,000원 | 324,185,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 398,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 이희준 보증금 미배당액 | - | 73,814,400원 |
배당표상 이희준 보증금의 미배당액은 73,814,400원이며 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이희준 관련 실질 인수는 0원*입니다. 확약 밖 점유자인 신현욱의 권리는 위 배당 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호입니다. 스테이캐슬A동은 총 8세대이고 2022.01.12 준공됐습니다.
- 입지. 서울숭덕초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 북한산보국문역과 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 동측 약 4M 포장도로에 접하고, 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래는 4건으로 표본이 많지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.0회와 매각률 0.0%가 확인돼 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 주체·범위·조건을 매각물건명세서와 제출 원문에서 대조하세요.
- 신현욱 점유 원인 확인. 주민등록일, 임대차계약일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 매수인 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 명도 대상 구분. 이희준 임차권등기 말소 절차와 현재 실제 점유자인 신현욱의 인도 협의는 별개의 문제로 관리해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 문서에서 확인하세요.
- 가격 판단 기준. 전체 평균 391,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 390,000,000원을 우선하고, 거래 추세 -0.4%와 6회 유찰을 함께 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 법원기록과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기명령, 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 주된 위험은 없앴지만, 물건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건은 표면상 선순위 임차보증금 398,000,000원이 감정가와 비슷해 보증금 인수형으로 보입니다. 현재 최저가에서 계산되는 미배당액도 73,814,400원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서가 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이희준 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 확약과 무관한 신현욱의 전입일·보증금이 미상이고, 전부 점유자로 조사돼 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 가격은 최근 12개월 평균의 84.5%지만, 6회 유찰, 총 8세대 다세대, 매각률 0.0%, 거래 추세 -0.4%가 겹칩니다. 주된 인수는 해소됐지만 잔존 점유 위험은 미확정. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 신현욱의 권리관계와 확약서 원문을 입찰 전에 얼마나 명확히 확정하느냐입니다.