서울북부지방법원 2025타경12191. 강북구 미아동 스카이빌 2층 201호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 대산건설주식회사이고, 말소기준권리는 2023.01.11. 윤호중의 가압류 116,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 낙원새마을금고 근저당권 36,000,000원, 근로복지공단 가압류 4,360,000원, 티케이엘리베이터코리아 주식회사 가압류 7,700,000원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 임차권자 이혜선의 전입일은 2023.10.20.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 확인되는 주거 임차관계는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실보다 이 미상 임차관계를 닫는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1741 스카이빌 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 대산건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 103,629,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 124,720,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2022.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.01.11. 가압류
말소기준은 갑구 3번 윤호중 가압류입니다. 이후 낙원새마을금고 근저당권, 근로복지공단·티케이엘리베이터코리아 주식회사 가압류, 이혜선의 주택임차권 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.08.30. 국 압류는 2024.11.15. 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 확정 1건, 미상 1건
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜선 | 주거 (임차권등기) · 제2층 제201호 전부 | 2023.10.20 | 2024.02.20 | 10,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
이혜선은 임대차계약일 2023.10.18., 주민등록일 2023.10.20., 점유개시일 2023.11.01., 확정일자 2024.02.20., 보증금 10,000,000원으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.01.11.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 말소기준권리 이후 등기라 매각으로 소멸합니다.
③ 4회 유찰 — 가격이 아니라 ‘가격 검증 가능성’을 본다
현재 최저매각가는 103,629,000원으로 감정가 253,000,000원의 41% 회차입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 82,903,200원, 6회 유찰 시 66,322,560원입니다.
하지만 같은 지역·유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다. 다세대주택은 개별 건물·층·도로조건·내부상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 103,629,000원 | 101,378,194원 | 63,281,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 82,903,200원 | 81,010,942원 | 83,649,058원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 66,322,560원 | 64,728,754원 | 99,931,246원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 103,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,806원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 윤호중 | 116,600,000원 | 101,378,194원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 낙원새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 근로복지공단 | 4,360,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 티케이엘리베이터코리아 주식회사 | 7,700,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 윤호중 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,250,806원과 윤호중 가압류에 101,378,194원이 배당되고, 나머지 채권에는 미배당이 발생하는 계산입니다. 채권 총액 164,660,000원 중 미배당은 63,281,806원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 솔샘고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북측 솔매로에 마을버스 정류장이 있으며, 남측에 우이신설선 솔샘역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 공동주택(다세대주택)으로 사용승인일은 2022.10.13.입니다. 위생·급탕·냉난방·승강기·소방·방재·주차설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로2류(폭 8m~10m) 솔매로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 최우선 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 임차관계의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 이혜선 임차권. 전입 2023.10.20., 보증금 10,000,000원, 확정일자 2024.02.20.이며 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 토지별도등기. 말소된 근저당권과 2026.03.26.자 낙원새마을금고 진술서 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 41%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 개별 건물 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기 채권을 기준으로 한 계산이므로 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 먼저 닫아야 할 권리
이 물건은 감정가 253,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 103,629,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하는 구조이고, 이혜선의 임차권도 대항력이 없습니다. 그러나 별도 주거 임차관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 결론은 단순한 “인수 0원 안전형”이 아닙니다. 등기 흐름은 비교적 정리되어 있지만, 미상 임차관계가 해소되기 전까지 권리 안전성을 확정할 수 없는 물건입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 4회 유찰 가격의 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 미상 임차관계를 원본과 현장에서 끝까지 확인하는 것입니다.
