82,903,000원
서울북부지방법원 2025타경12191. 강북구 미아동 스카이빌 2층 201호, 공동주택으로 이용되는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 대산건설주식회사이고, 2023.01.11. 윤호중의 가압류 116,600,000원이 가장 앞선 말소기준권리입니다. 그 뒤 낙원새마을금고 근저당 36,000,000원, 근로복지공단 가압류 4,360,000원, 티케이엘리베이터코리아 주식회사 가압류 7,700,000원, 이혜선의 주택임차권이 이어집니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 253,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 82,903,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 별도 점유자로 확인되는 기사항전은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아, 말소기준일보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 여부 자체가 아직 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12191 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1741 스카이빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 대산건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 82,903,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 33% |
| 청구액 | 124,720,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인 | 2022.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.01.11. 가압류
말소기준권리는 갑구 3번 윤호중 가압류 116,600,000원입니다. 이후 설정된 낙원새마을금고 근저당과 추가 가압류, 이혜선의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 2024.08.30. 성북세무서장의 압류는 2024.11.15. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 확인된 1명은 대항력 없음, 다른 점유자는 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜선 | 제2층 제201호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.10.20 | 2024.02.20 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.10.23 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
이혜선은 임대차계약일 2023.10.18., 주민등록일 2023.10.20., 점유개시일 2023.11.01., 확정일자 2024.02.20.로 확인됩니다. 말소기준인 2023.01.11.보다 전입이 늦으므로 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 82,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,892,254원 |
| 1. 가압류 · 윤호중 | 116,600,000원 | 81,010,746원 |
| 2. 근저당권 · 낙원새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 4,360,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 티케이엘리베이터코리아 주식회사 | 7,700,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 윤호중 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권액 합계 164,660,000원 중 81,010,746원이 배당되고 83,649,254원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있고 기사항전의 대항력·보증금도 확인되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 82,903,000원 | 81,010,746원 | 83,649,254원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 66,322,400원 | 64,728,597원 | 99,931,403원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 53,057,920원 | 51,702,877원 | 112,957,123원 | 0원 |
현재 회차보다 더 유찰되면 매각가는 66,322,400원, 53,057,920원으로 내려가지만 채권 미배당은 99,931,403원, 112,957,123원으로 커집니다. 후순위 채권이 미배당된다는 사실 자체는 매수인 인수와 동일하지 않습니다. 다만 이 물건은 별도 미상 점유자가 있으므로, 채권배당 부족과 임차인 인수위험을 구분해서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 솔샘고등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북측 솔매로에 마을버스 정류장이 있으며, 남측에 우이신설선 솔샘역이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 공동주택(다세대주택)으로 사용승인일은 2022.10.13.입니다. 위생·급탕·냉난방·승강기·소방·방재·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 8m~10m의 솔매로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전의 전입일 확인. 2023.01.11.보다 앞선 전입·점유가 있었는지 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 기사항전의 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 대항력 성립 시 실제 인수 규모를 계산할 수 없습니다.
- 이혜선 임차권. 전입 2023.10.20.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 배당요구일은 2024.10.23.입니다.
- 토지별도등기. 말소된 근저당과 2026.03.26. 낙원새마을금고 진술서 내용을 토지등기 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 33%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유자의 보증금·대항력 영향을 반영하지 못합니다.
맺으며 — “33% 할인”보다 중요한 미상 임차관계
이 물건은 감정가 253,000,000원에서 5회 유찰되어 82,903,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 권리분석에서는 먼저 확인된 위험과 확인되지 않은 위험을 분리해야 합니다. 이혜선은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 후순위 등기권리 역시 매각으로 소멸합니다. 반면 기사항전은 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 배제할 수 없습니다.
따라서 현재 결론은 “후순위 등기권리는 정리되지만, 미상 점유자의 대항력 확인 전에는 인수 0원을 확정할 수 없다”입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 33%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 기사항전의 전입·보증금 확인과 실제 시세 검증입니다.
