서울북부지방법원 2025타경12198. 상봉역 남서측 인근 로젠하임 9층 905호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 전용 11.48㎡ 물건입니다. 소유자는 유선미이며, 주택도시보증공사가 청구금액 165,589,346원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 등기부 을구 1번 이정택의 주택임차권입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.02.04이고 임차보증금은 152,000,000원입니다. 이 사건 자료상 말소기준 시점인 2025.03.26보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 미배당 보증금이 인수되는 구조입니다. 다만 2026.03.04 접수된 확약서 때문에 결론은 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 9층 905호 · 도로명주소 서울특별시 중랑구 망우로 275 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 11.48㎡ · 9층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 유선미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 75,264,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 실제 임차인 | 이정택 1명 · 보증금 152,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,589,346원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 해소
이정택은 2022.02.04 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 뒤, 2023.11.28 임차보증금 152,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인되므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 승계 임차인으로 중복 합산할 대상은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정택 | 제9층 제905호 전부 | 2022.02.04 / 2022.02.04 | 152,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 실질 0원* 룰상 78,490,752원 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 100,000,000원, 추세는 -33.9%
로젠하임의 면적 유사 거래는 5건입니다. 전체 평균은 141,000,000원이지만, 2022년의 150,000,000원~155,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 10.74㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 11.21㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2022.03 | 11.07㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 11.82㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.01 | 11.21㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
확약을 반영한 현 회차 실질취득 75,264,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원의 75.3%입니다. 가격만 보면 최근 관측값보다 낮지만, 최근 가격이 과거 거래 대비 -33.9% 하락한 상태이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 과거 전체 평균 141,000,000원 대비 할인율만으로 가격 매력을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,754,752원 |
| 1. 임차인 이정택 보증금 | 152,000,000원 | 73,509,248원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 165,589,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 미배당액은 78,490,752원이나 확약서 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 165,589,346원은 현 회차 예상배당에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,264,000원 | 78,490,752원 | 0원* | 75,264,000원 |
| 4회 유찰 시 | 60,211,200원 | 93,272,602원 | 0원* | 60,211,200원 |
| 5회 유찰 시 | 48,168,960원 | 105,098,081원 | 0원* | 48,168,960원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가해 총 경제부담은 보증금 152,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 이번 사건은 확약서가 해당 임차권의 잔존 청구를 해소하므로, 확약 반영 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 11.48㎡입니다.
- 입지. 경춘선 상봉역 남서측 인근으로 오피스텔·단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·상업용 빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장·지하철·철도역 접근성을 고려한 대중교통 편의도는 양호합니다. 남측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 905호이며, 승강기·기계식주차·난방·소화·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 3필 일단지의 사다리형 평탄지로, 토지면적은 580.7㎡이고 공시지가는 6,131,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2019.04.19 준공·29세대·전용 11.48㎡의 초소형 다세대이며 거래 표본이 적어, 역 접근성과 별개로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.04 접수된 확약서의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의 문구, 적용 호수와 임차인을 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·배당 이후 이정택 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류를 확인하세요.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확인된 실제 임차인은 이정택 1명이지만, 현장 점유자와 별도 임대차 존재 여부는 다시 조사해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 141,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원과 하락 추세 -33.9%를 입찰가 판단의 우선 기준으로 삼으세요.
- 환금성 보수 평가. 전용 11.48㎡, 총 29세대, 거래 5건, 단지 평균 유찰 8.7회와 매각률 0.0%를 감안해 출구가격과 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 기계식주차 확인. 이용 가능 차량 규격과 운영 상태, 유지관리 조건을 현장에서 확인하세요.
- 미반영 비용 점검. 당해세·최우선변제·미납 관리비와 명도 관련 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 환금성은 할인율만으로 풀리지 않는다”
이 사건은 원래라면 보증금 152,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총 부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차의 룰상 인수액도 78,490,752원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
확약 반영 실질취득 75,264,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원의 75.3%로 낮습니다. 다만 최근 가격 추세 -33.9%, 전용 11.48㎡ 초소형 구조, 29세대 규모, 단지 평균 유찰 8.7회와 매각률 0.0%를 함께 보면 이를 곧바로 높은 가격 메리트로 단정하기는 어렵습니다. 결론은 권리는 확약 원본 확인을 전제로 조건부 통과, 가격은 하락 추세와 환금성을 반영해 보수적으로 접근입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이정택 임차권에 정상 적용되고, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 반영하지 않은 현 회차 룰상 인수액은 78,490,752원입니다.
