서울북부지방법원 2025타경12207. 도봉구 창동 ‘창동3차가현월디움’ 102동 3층 301호, 전용 29.96㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 243,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 124,416,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 사건은 주택도시보증공사가 295,000,000원을 청구해 신청한 강제경매이며, 현재 소유자는 이정우입니다.
권리 흐름의 기준점은 2020.07.15 설정된 관악신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,232,000,000원으로 공동담보목록이 연결돼 있고, 이후 발생한 국세·지방세 압류 3건, 김석호의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 확인되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 632-20 창동3차가현월디움 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.96㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2020.07.10 |
| 소유자 | 이정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 124,416,000원 (5회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.15 관악신용협동조합 근저당입니다. 이후 소유권은 2020.12.07 이정우에게 이전됐고, 2022.06.09부터 국세·지방세 압류 3건이 순차적으로 등기됐습니다. 김석호의 임차권등기는 2024.05.20, 강제경매개시결정은 2025.03.27 접수돼 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 0원*
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유림 | 102동 301호 | 미상 | 2024.10.14 / 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김석호 | 제3층 제301호 전부 | 295,000,000원 | 2022.05.12 / 2022.04.05 | 없음 | 배당요구 있음 | 실질 0원* |
보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 최유림 관련 보증금의 대위·승계 신고 주체이므로 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 최유림·김석호 2명입니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 표본이 오래됐다
창동3차가현월디움은 총 8세대이며, 비교된 전용 29.4㎡대 거래는 2022.05의 3건입니다. 평균 거래가는 253,000,000원, 최저 250,000,000원, 최고 255,000,000원입니다. 현재 실질취득액 124,416,000원은 인수액 0원을 반영한 금액이며, 비교 평균의 49.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.49㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.4㎡ | 2 | 254,000,000원 |
| 2022.05 | 29.4㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 253,000,000원 |
수치만 보면 최저가와 비교 실거래 사이의 차이가 큽니다. 감정가 243,000,000원도 비교 평균 253,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 여기서 다시 5회 유찰된 가격입니다. 그러나 모든 비교 거래가 2022.05에 집중돼 현 매각기일과 시차가 크며, 8세대 소규모 건물이라 거래 표본 자체도 3건에 불과합니다. 따라서 49.2%라는 비율을 현재 매매가치로 그대로 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,824원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 2,232,000,000원 | 121,874,176원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,527,000,000원 중 121,874,176원이 배당되고, 미배당액은 2,405,125,824원입니다. 관악신용협동조합 채권액은 공동담보 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있으나, 매수인 인수 계산은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰·감정가 51.2%) | 124,416,000원 | 121,874,176원 | 2,405,125,824원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 40.96%) | 99,532,800원 | 97,341,210원 | 2,429,658,790원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 32.77%) | 79,626,240원 | 77,792,968원 | 2,449,207,032원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 선순위 근저당의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 김석호 관련 확약과 두 임차인의 후순위 전입을 반영하면 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창2동 주민센터 남서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준공업지역이고 공시지가는 3,092,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역· 가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 비교 실거래가 3건뿐이며, 현재 물건은 5회 유찰됐습니다. 거래량과 매도 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현황 한계. 내부구조는 외부 관찰 등에 의해 작성돼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25 접수된 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 원문으로 대조하세요.
- 최유림 계약관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요. 현재 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다.
- 보증공사 중복 계산 금지. 보증공사는 최유림 보증금의 대위·승계 신고 주체로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 세금 내역 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 검토하세요.
- 공동담보 확인. 관악신용협동조합 근저당은 공동담보목록이 연결돼 있으므로 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래가 2022.05의 3건에 불과하므로 인근 중개업소의 현재 매물가·급매가·실제 매도 가능 가격을 다시 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 외부 관찰로 작성된 내부구조와 실제 상태가 다를 수 있으므로 수리비·누수·설비 상태를 현장 조사에 반영하세요.
- 도로·주차·대출. 약 3미터 도로 접면, 주차 여건, 소규모 다세대의 담보대출 가능 금액을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 환금성이다
이 물건은 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 실제 임차인 2명은 모두 말소기준 이후 전입했고, 김석호의 295,000,000원 보증금은 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약까지 제출돼 실질취득액은 최저가와 같은 124,416,000원입니다.
비교 실거래 평균 253,000,000원의 49.2%라는 가격은 매력적이지만, 표본이 2022.05의 3건뿐이라는 점과 총 8세대 다세대가 5회 유찰됐다는 사실을 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 할인은 큼, 환금성과 현장 상태는 보수적으로 확인. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.