서울북부지방법원 2025타경12212. 중랑구 중화동 ‘라인빌10차’ 5층 다세대주택 안의 2층 201호로, 비교 대상 면적은 46.09㎡입니다. 감정가는 357,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 228,480,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 핵심은 보증금 300,000,000원의 임차권등기가 낙찰자에게 넘어오는지인데, 데이터상 말소기준권리는 2020.04.09. 수협은행 근저당권이고 임차인의 전입일은 2021.06.25.이므로 대항력은 없습니다. 주택도시보증공사의 확약까지 더해져 낙찰자의 실질취득액은 최저가 228,480,000원으로 정리됩니다.

다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 확인된 동일면적 거래는 2021.06.의 300,000,000원·305,000,000원과 2021.10.의 340,000,000원으로, 평균은 315,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 72.5%이지만 거래 시점이 오래됐고 총 13세대 규모의 소형 다세대라는 점, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 8.9회이고 낙찰률이 0.0%라는 점을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 인수도 0원*

말소기준은 2020.04.09. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 소유권 이전, 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 김철호의 전입일과 점유개시일은 모두 2021.06.25.로 말소기준일보다 늦고, 임차권등기 역시 2023.07.21. 접수돼 대항력이 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 김철호 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않고, 보증금과 관련된 채권자로 봐야 합니다. 임차인은 확정일자와 배당요구가 있으나 선순위 수협은행 근저당권 뒤에 위치해 현재 매각가에서는 예상 배당이 없습니다.

* 확약서 원본의 유효성, 적용 대상과 임차권등기 말소 이행을 입찰 전 매각물건명세서 및 제출서류에서 최종 확인하는 것을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 72.5% 할인처럼 보이지만 표본은 2021년

라인빌10차는 총 13세대, 2020.03.31. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 유사면적 거래는 모두 2021년에 이뤄졌습니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 228,480,000원은 확인된 실거래 평균 315,000,000원의 72.5%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌고 과거 거래보다도 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2021.10.에 머물러 있어 이를 현재 시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다. 현재 매매 호가와 최근 인근 다세대 실거래를 추가 확인하기 전에는 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,480,000원 가정)

채권 총액 3,368,000,000원 중 예상 배당은 224,481,280원이며, 미배당액은 3,143,518,720원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 300,000,000원은 현재 회차에서 예상 배당이 없지만, 확약에 따라 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원*

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가에 따라 매수인에게 전가되는 인수형이 아닙니다. 김철호의 전입은 말소기준권리보다 늦고 주택도시보증공사의 확약도 있어, 각 회차에서 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 따라서 추가 유찰 시 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중랑역 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 노선버스정류장과 중랑역까지의 거리를 고려한 대중교통 상황도 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방형 토지이며, 토지면적은 345.0㎡, 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 13세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 3건뿐이며 평균 유찰 8.9회·낙찰률 0.0%로 매수층이 얇을 가능성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 김철호 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 데 필요한 서류와 협조 절차를 확인하세요.
• 근저당 일부포기 범위. 2021.06.21. 일부포기 등기와 공동담보목록을 대조해 수협은행 근저당의 실제 잔존범위를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무 관련 기재가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원문을 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 거래 3건이 모두 2021년에 집중돼 있으므로 인근 중화동 다세대의 최신 실거래와 현재 매도호가를 별도로 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이지만 내부 하자·누수·수선비는 현장 확인이 필요합니다.
• 명도와 점유. 임차권등기 상태와 실제 점유자를 확인하고 인도명령·명도협의 가능성을 검토하세요.
• 체납 확인. 관리비와 공과금, 당해세 및 최우선변제 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·공동담보목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 현장 확인”

이 물건의 가장 큰 장점은 보증금 300,000,000원의 임차권등기가 존재함에도 매수인이 이를 떠안을 구조가 아니라는 점입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사는 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 권리상 핵심 결론은 실질 인수 0원*입니다.

반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 228,480,000원은 과거 실거래 평균 315,000,000원의 72.5%지만, 비교 거래가 모두 2021년에 머물고 있습니다. 13세대 소규모 다세대, 평균 8.9회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 감안하면 과거 거래 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증. 확약서와 근저당 일부포기 범위를 원본에서 확인한 뒤 최신 현장시세를 기준으로 입찰 상한을 정해야 하는 물건입니다.