서울북부지방법원 2025타경12214. 답십리동 청계푸르지오시티 도시형생활주택동 5층 515호입니다. 소유자는 김성경이며 2021.11.16 매매를 원인으로 2021.12.03 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2023.12.08 설정된 이동렬의 주택임차권 160,000,000원입니다. 전입·점유는 2021.11.19, 확정일자는 2021.11.03으로 경매개시결정인 2025.03.27보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건은 그 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 2026.06.24 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이동렬 임차권에 대해서는 현재 최저가 기준으로 룰상 71,155,840원의 미배당액이 계산되지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 이동렬 임차권에 한해 적용되며, 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 도시형생활주택동 5층515호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 18.92㎡ |
| 소유자 | 김성경 (2021.12.03 소유권이전 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 90,880,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동렬 | 제5층 제515호 전부 | 160,000,000원 | 2021.11.19 / 2021.11.03 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 후 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이동렬은 전입신고가 2021.11.19이고 확정일자는 2021.11.03이며, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 90,880,000원을 전제로 집행비용 2,035,840원을 제외하면 임차인에게 88,844,160원이 배당되고, 보증금과의 차액은 71,155,840원입니다. 통상 구조라면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 2026.06.24 접수된 확약서 때문에 해당 임차인 잔존보증금의 매수인 청구권이 포기되고 임차권 말소에 동의된 상태입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 봐야 한다
청계푸르지오시티 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 130,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 120,000,000원이며, 표본 거래는 전용 18.92㎡와 20.62㎡가 포함돼 있습니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 현재 최저가 90,880,000원으로 계산합니다. 이는 최근 12개월 평균의 69.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 20.62㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 20.62㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 20.62㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 20.62㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 20.62㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 13 | 144,500,000원 |
| 2026.01 | 18.92㎡ | 16 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 20.62㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 18.92㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 18.92㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2025.11 | 18.92㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2025.11 | 20.62㎡ | 5 | 126,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 130,833,333원 |
최근 12건은 110,000,000원~150,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 130,833,333원입니다. 현재 실질취득 90,880,000원은 평균보다 39,953,333원 낮고, 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이미 5회 유찰된 물건이고, 청계푸르지오시티 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있어, 가격 할인만 보고 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,035,840원 |
| 1. 임차인 이동렬 보증금 | 160,000,000원 | 88,844,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이동렬 보증금의 미배당액은 71,155,840원입니다. 다만 2026.06.24 확약서에 따라 해당 잔존 임대차보증금의 매수인 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의가 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 답십리역 북서측 인근 대로변으로, 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 답십리역이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 21층 건물 내 5층 515호입니다. 사용승인일은 2015.02.17입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 2,793.3㎡, 공시지가는 9,529,000원/㎡입니다. 천호대로 및 고미술로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·승강기·주차장시설 등이 되어 있습니다.
- 현장 확인. 실지조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가했고, 내부구조도는 집합건축물대장과 외부관찰을 기준으로 작성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 현재 권리판단의 핵심은 2026.06.24 접수된 잔존보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표상 미배당액은 71,155,840원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 실거래 비교. 현재 실질취득 90,880,000원은 최근 12개월 평균 130,833,333원의 69.5%, 최신 거래 120,000,000원보다 낮습니다.
- 다회 유찰 점검. 현재 5회 유찰, 단지 평균 4.0회 유찰이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가했으므로 실제 내부구조와 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 1.6억이 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 160,000,000원 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 현재 최저가 90,880,000원에서 배당으로 회수되지 못하는 금액도 71,155,840원입니다. 그러나 2026.06.24 제출된 확약서가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의를 명시하므로, 이동렬 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 실질취득은 90,880,000원으로 최근 12개월 평균 130,833,333원의 69.5% 수준입니다.
다만 가격이 낮아진 배경도 함께 봐야 합니다. 이미 5회 유찰됐고 청계푸르지오시티 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 따라서 이 물건은 확약서 확인이 끝나야 권리가 정리되고, 다회 유찰의 이유까지 점검한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라 확약의 유효한 적용 여부와 반복 유찰에 대한 검증입니다.
