서울북부지방법원 2025타경12214. 답십리역 인근 청계푸르지오시티 도시형생활주택동 5층 515호, 전용 18.92㎡ 다세대 물건입니다. 소유자는 김성경이며 2021년 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 이동렬은 임대차계약일 2021.11.02, 확정일자 2021.11.03, 전입·점유개시 2021.11.19이고 보증금은 160,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2025.03.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이어서 임차인의 전입·확정일자·임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다.
따라서 확약서가 없었다면 현재 최저가 113,600,000원에서 배당 후 남는 보증금 48,790,400원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 2026.06.24 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 이동렬 관련 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 도시형생활주택동 5층 515호 · 천호대로 257 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 18.92㎡ · 21층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김성경 (2021.12.03 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 113,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2015.02.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
현재 등기상 핵심은 을구 3번 이동렬의 주택임차권입니다. 보증금 160,000,000원, 전입 2021.11.19, 확정일자 2021.11.03으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인 1명입니다. 말소기준인 2025.03.27 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 이후 동대문구와 평택시의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이동렬 제5층 제515호 전부 | 160,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.11.19 | 우선변제 확정 2021.11.03 · 배당요구 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.136억
청계푸르지오시티 최근 12개월 비교 거래는 12건이고 평균 거래가는 130,833,333원입니다. 대상 전용면적은 18.92㎡이며 비교 표본에는 18.92㎡와 20.62㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 113,600,000원은 최근 12개월 평균의 86.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 20.62㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 20.62㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 20.62㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 20.62㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 20.62㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 13 | 144,500,000원 |
| 2026.01 | 18.92㎡ | 16 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 20.62㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 18.92㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 18.92㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2025.11 | 18.92㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2025.11 | 20.62㎡ | 5 | 126,500,000원 |
| 평균 | 18.92㎡·20.62㎡ | 12건 | 130,833,333원 |
비교 표본의 최저 거래는 110,000,000원, 최고 거래는 150,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 20.62㎡ 120,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 현재 실질취득액 113,600,000원은 최신 거래보다도 낮지만, 최근 거래 중 110,000,000원 사례가 존재하므로 단순히 큰 폭의 저가라고 단정하기보다 면적·층·내부상태 차이를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,390,400원 |
| 1. 임차인 이동렬 보증금 | 160,000,000원 | 111,209,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 미배당액은 48,790,400원입니다. 다만 2026.06.24 접수된 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약서를 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 답십리역 북서측 인근 대로변에 위치하며, 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 답십리역이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 21층 건물 내 5층 515호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 9,529,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 천호대로와 고미술로에 접합니다.
- 현황확인. 실지조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가해 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 내부구조가 작성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 2026.06.24 접수된 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약입니다.
- 임차권 상태 확인. 이동렬은 보증금 160,000,000원, 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 확약 적용 전 원칙적 위험액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분해서 보세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 113,600,000원은 최근 12개월 평균 130,833,333원의 86.8%지만, 최근 거래 최저 110,000,000원 사례도 있습니다.
- 유찰 이력. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 가격 할인만으로 환금성을 낙관하지 마세요.
- 내부 상태. 감정 조사 때 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·수선상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이번 건은 확약이 핵심”
이 사건을 최저가 113,600,000원만 보고 판단하면 권리 구조를 놓치기 쉽습니다. 이동렬의 보증금은 160,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서도 48,790,400원의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 2026.06.24 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의가 확인돼, 본 자료 기준 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 가격 비교 기준도 160,000,000원 보증금이 아니라 확약 반영 실질취득 113,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 130,833,333원의 86.8%, 비교 표본의 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 다만 4회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 3.1회, 낙찰률 0.0%가 함께 나타나는 만큼 권리 해소와 가격 할인은 긍정적이지만 실제 수요·환금성까지 자동으로 해결되는 물건은 아닙니다. 이 사건의 최종 확인 포인트는 확약서 원문과 임차권 말소 조건입니다.
