광주지방법원 2025타경423. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 305동 1층 103호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상13층 구조입니다. 동일 평형 비교 기준 면적은 39.78㎡입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2011.10.06 소유권을 이전받은 날 서방새마을금고가 채권최고액 18,200,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 48,000,000원의 56%인 26,880,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 42,375,000원이고, 최신 거래는 2026.02 51,000,000원입니다. 최근 12건의 최저 실거래도 35,000,000원으로, 현재 최저가는 실거래 표본 하단보다 낮습니다. 권리 인수액이 0원인 배당 시나리오이므로 가격 비교상 현재 회차의 매각가 자체가 핵심 취득가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경423 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 305동 1층103호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 산양로 50 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.78㎡ · 지하1층/지상13층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 26,880,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구액 | 서방새마을금고 / 14,997,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2011.10.06 접수된 서방새마을금고 근저당권, 채권최고액 18,200,000원입니다. 2018.12.26 설정된 엄익현 근저당권 120,000,000원과 2025.07.14 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 이정우 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 평균의 63.4%
근화희망타운3차 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 35,000,000원~51,000,000원 범위이고 평균은 42,375,000원입니다. 현재 최저매각가 26,880,000원은 이 최근 평균의 63.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.78㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.84㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 11 | 46,500,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.11 | 39.84㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 평균 | 39.78㎡ | 12건 | 42,375,000원 |
최근 실거래 중 동일한 1층 거래도 2026.01 41,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 26,880,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래뿐 아니라 최근 12건의 최저 거래가 35,000,000원보다도 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 883,840원 |
| 1. 근저당 · 서방새마을금고 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 근저당 · 엄익현 | 120,000,000원 | 7,796,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 26,880,000원 가정 시 총 채권액 138,200,000원 중 25,996,160원이 배당되고 미배당은 112,203,840원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 26,880,000원 | 112,203,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39% | 18,816,000원 | 120,122,688원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27% | 13,171,200원 | 125,665,882원 | 0원 |
후순위 엄익현 근저당에서 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 근화희망타운3차 · 464세대 · 2000.07.12 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 아파트부지입니다. 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 표시 차이. 감정평가에는 아파트 명칭이 공부와 건물 외벽 표시가 다르고, 건물 외벽에는 하이팰리스로 표시된다고 기재돼 있습니다.
- 거래. 최근 동일 평형 실거래 12건의 범위는 35,000,000원~51,000,000원, 평균은 42,375,000원입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 관리비. 2025.7.23 기준 미납 관리비 약 2,900,000원이 기재돼 있으므로 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 등기. 말소기준은 2011.10.06 서방새마을금고 근저당이며 이후 엄익현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격. 현재 최저가 26,880,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 63.4%입니다. 1층 동일 평형 실거래 41,000,000원도 함께 비교하세요.
- 표시 확인. 공부상 명칭과 건물 외벽 표시가 다르므로 현장 동·호수와 건물 표시를 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 점유·관리비 확인이 남았다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2011.10.06 서방새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰된 26,880,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 42,375,000원의 63.4%까지 내려왔습니다.
다만 임차인 신고내역이 없다는 사실만으로 점유 문제가 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 미납 관리비 약 2,900,000원도 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 실제 점유관계·관리비·현장 표시를 확인하는 절차가 최종 판단의 핵심입니다.
