서울북부지방법원 2025타경12247. 장안동 동일타워 4층 410호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 원룸형 오피스텔로 탐문된 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 임차인 김가령은 2022.07.29. 주민등록과 점유를 시작했고, 2022.06.20. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 감정가와 동일한 235,000,000원입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025.04.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 김가령의 임차권은 그보다 앞선 임대차·전입·점유에 기초합니다. 등기부에도 2024.08.12. 주택임차권이 등기되어 있고, 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 33%까지 떨어진 오피스텔”이 아니라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 4층 410호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 원룸형(일부 중2층구조) · 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 제4층 제410호 |
| 소유자 | 최선준 (2024.04.17. 매매, 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 77,005,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부상 과거 통조림가공수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 김가령의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.03., 확정일자는 2022.06.20., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.29.이며, 임차보증금은 235,000,000원입니다. 실제 임차인은 김가령 1명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가령 | 전유부분 전부 · 주거 | 235,000,000원 | 2022.07.29 / 2022.06.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 최저가 33%를 할인율로 보면 안 된다
감정가는 235,000,000원, 현재 최저매각가는 77,005,000원입니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 33% 수준까지 떨어졌지만, 현재 회차의 매수인 인수액은 159,781,090원입니다. 두 금액을 합치면 236,786,090원이므로, 경제적 부담은 감정가 및 임차보증금 235,000,000원 수준과 사실상 같아집니다.
더 유찰된다고 구조가 좋아지는 것도 아닙니다. 6회 유찰 시 매각가는 61,604,000원으로 내려가지만 인수액은 174,904,872원으로 커지고, 7회 유찰 시 매각가 49,283,200원에 인수액은 187,003,898원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미회수 보증금이 매수인에게 이동하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,090원 |
| 1. 임차인 김가령 보증금 | 235,000,000원 | 75,218,910원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 159,781,090원이 배당으로 회수되지 않아 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사에는 예상배당이 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 이용상태는 원룸형으로 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1, 일부 중2층구조입니다.
- 입지. 동대문구선거관리위원회 북서측 인근으로, 상업용·주상용 건물과 근린생활시설·공동주택·단독주택·금융기관·교육기관·공원 등이 혼재한 촬영소사거리 주변입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분 정도 소요되는 것으로 조사돼 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 상·하수도·소화전·승강기설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 6,246,000원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 유의. 오피스텔이고 5회 유찰된 물건으로, 최저가 자체보다 선순위 임차권 인수액을 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 77,005,000원만 입찰 원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 159,781,090원을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 6회 유찰 시 매각가 61,604,000원·인수 174,904,872원, 7회 유찰 시 매각가 49,283,200원·인수 187,003,898원으로 인수액이 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 김가령의 임차권등기, 전입·점유·확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 이용이라는 차이를 금융·세금·사용 측면에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번에 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 미반영 비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “7,700만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 77,005,000원이 아니라 인수액 159,781,090원이어야 합니다. 대항력 있는 김가령의 보증금 235,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 현재 회차에서는 배당 후 남는 보증금을 매수인이 떠안습니다. 최저가와 인수를 합친 부담은 236,786,090원으로 감정가 및 임차보증금 235,000,000원 수준과 사실상 같습니다.
게다가 5회 유찰에서 끝나지 않고 추가 유찰되면 입찰금은 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다. 비교 실거래 자료도 없어 이 실질취득액을 시장보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 공부상 오피스텔·현황 주거용이라는 특성과 5회 유찰 이력까지 감안하면, 낮은 최저가를 가격 메리트로 오인해서는 안 되는 고위험 인수형 사건입니다.
