91,648,000원
서울북부지방법원 2025타경12269. 면목초등학교 동측 인근에 위치한 모두스타빌 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자는 이정우이고, 주택도시보증공사가 157,500,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가 179,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 91,648,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 할인율만 보면 최저가는 감정가의 51.2%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 처리입니다. 김진아는 2022.01.05 전입·점유했고 말소기준 압류는 2022.06.07 접수됐으므로, 전입 순위가 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로15길 18-5, 모두스타빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 중 4층 |
| 대상 면적 | 16.56㎡ |
| 소유자 | 이정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 91,648,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 인수는 확약으로 해소
등기부상 수협은행 근저당권은 2019.10.08 설정됐지만 2020.02.27 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2022.06.07 중랑세무서장 압류입니다. 이후 중랑구 압류 2건, 의정부세무서장 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 김진아의 대항력은 임차권등기일인 2024.01.22가 아니라 2022.01.05 전입·점유를 기준으로 판단해야 합니다. 이는 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자 2021.11.29와 배당요구 2025.06.04도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 제4층 제402호 전부 주거·임차권등기 | 157,500,000원 | 2022.01.05 2021.11.29 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 2025.06.04 | HUG 양도 대항력 포기 |
실제 임차인은 김진아 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 채권을 양도받은 신청채권자로서 별도의 두 번째 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 비교가 맞지 않는다
모두스타빌은 13세대 규모이고 2019.10.02 사용승인됐습니다. 제공된 거래 6건의 전체 평균은 283,333,333원이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 364,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.11의 348,000,000원이고, 최근 거래 평균은 이전 거래보다 49.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.85㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2025.11 | 29.91㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2022.11 | 18.55㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2021.06 | 43.12㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 29.91㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.06 | 29.91㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.85~29.91㎡ | 2건 | 364,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 25.2%, 전체 평균의 32.3%에 해당합니다. 그러나 대상 면적은 16.56㎡이고 최근 거래 면적은 29.85㎡와 29.91㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 가장 작은 비교 거래도 18.55㎡이므로, 거래 총액만 나란히 놓고 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,664원 |
| 1. 임차인 김진아 보증금 | 157,500,000원 | 89,598,336원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액은 67,901,664원이지만, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 단독주택, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외벽은 석재 타일붙임 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 공동주택 부지이며 제2종일반주거지역, 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 접면. 남동측으로 도로가 소재하며 토지 면적은 159.7㎡, 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 13세대 규모의 16.56㎡ 초소형 다세대로, 7회 유찰과 매각률 0.0%는 재매각 수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 점유 현황 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 상태와 명도 필요 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 면적별 가격 검증. 16.56㎡와 일치하는 실거래가 없어 29.85~29.91㎡ 거래 총액을 직접 비교가격으로 사용하면 안 됩니다.
- 환금성 검토. 7회 유찰, 13세대 소규모 단지, 초소형 면적을 감안해 향후 임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 유찰 횟수는 무시할 수 없다
이 사건은 확약서 한 장이 결론을 바꾸는 물건입니다. 김진아의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금 157,500,000원은 현재 최저가보다 크기 때문에, 일반 원칙대로라면 미배당액 67,901,664원이 매수인에게 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 최저가 91,648,000원을 곧바로 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다. 대상 면적과 일치하는 실거래가 없고, 7회 유찰과 매각률 0.0%가 확인되기 때문입니다. 결론은 권리상 조건부 안전, 가격과 환금성은 보수적 검토입니다. 확약 원문과 말소 절차가 확인돼야 권리상 안전성이 완성되고, 입찰가는 초소형 다세대의 실제 임대수요와 재매각 가능성을 기준으로 정해야 합니다.
* 확약이 없다면 현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 67,901,664원이 매수인 인수액이 될 수 있으나, 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출한 것으로 기재돼 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
