서울북부지방법원 2025타경12277. 장위사거리 북측 인근의 석계역한일노벨리아시티 3층 317호로, 전용면적은 14.7145㎡입니다. 감정 이용상태는 방·주방·욕실 등을 갖춘 주거용이며, 집합건물 용도는 다세대입니다. 소유자 김진혁은 2022년 8월 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에는 근저당보다 앞선 임차권이라는 구조가 아니라, 별도의 담보권 없이 2025년 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언된 가운데 그보다 앞선 박진주의 임차권이 존재합니다.
박진주는 2022년 8월 5일 전입·점유를 시작했고, 2024년 6월 25일 보증금 130,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 원칙만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮으므로 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 실질취득은 약 130,000,000원에 고정되는 대항력 인수형입니다. 이 경우 최근 실거래 평균 111,250,000원과 최신 거래 110,000,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 기재된 한국주택금융공사의 확약을 유효하게 반영하면 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 8-2 석계역한일노벨리아시티 제3층 제317호 · 도로명주소 서울특별시 성북구 화랑로 299 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 14.7145㎡ · 주거용(방·주방·욕실 등) · 17층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.08.16. 소유권 취득 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 74,240,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 137,807,250원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 정보 | 석계역한일노벨리아시티 · 299세대 · 2019.09.03. 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약상 0원*
박진주의 전입·점유일인 2022.08.05.와 임차권등기일인 2024.06.25.는 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정일 2025.04.04.보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 매수인은 박진주의 대항력 있는 임차관계를 원칙적으로 승계합니다. 보증금 130,000,000원이 현재 최저가 74,240,000원보다 크므로, 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 없는 상태의 실질취득 기준은 약 130,000,000원입니다.
임차인·점유관계
| 임차인·점유자 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진주 제3층 제317호 전부 · 주거·임차권등기 | 130,000,000원 | 2022.08.05. 임차권등기 2024.06.25. | 대항력 有 | 확인 필요 | 보증기관 승계 없음 확약상 인수 0원* |
| 택금융 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 확약 적용 확인 안 됨 |
박진주 명의 임차권에는 확정일자 관련 내용이 등기돼 있으나, 예상배당 계산에서는 임차인 배당액이 0원으로 처리돼 있고 매각물건명세서 비고에는 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장한다고 기재돼 있습니다. 실제 배당요구·채권승계·확약 대상은 원문 서류를 서로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 확인 전후가 완전히 다르다
같은 단지의 유사 면적 14.71~15.21㎡ 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 111,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 110,000,000원입니다. 거래 범위는 100,000,000원~123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.21㎡ | 16층 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 15.21㎡ | 14층 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 15.21㎡ | 15층 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 14.71㎡ | 6층 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 14.71㎡ | 7층 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 14.71㎡ | 12층 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 15.21㎡ | 15층 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 15.21㎡ | 17층 | 123,000,000원 |
| 2026.03 | 15.21㎡ | 13층 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 15.21㎡ | 13층 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 15.21㎡ | 7층 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 14.71㎡ | 8층 | 107,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 111,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,736,320원 | 없음 |
| 임차인 박진주 보증금 | 130,000,000원 | 0원 | 확약상 실질 0원* 확약 없으면 실질취득 약 130,000,000원 |
| 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 137,807,250원 | 72,503,680원 | 미배당 65,303,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 없음 |
예상배당은 집행비용 1,736,320원을 공제한 뒤 한국주택금융공사에 72,503,680원이 배당되는 구조입니다. 박진주 임차권은 배당액 0원으로 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 확약을 반영하면 실질 인수도 0원*으로 봅니다. 별도 미상 점유자의 권리는 계산에 포함되지 않았습니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확약 미반영 | 확약 반영* |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 64% | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 65,303,570원 | 약 130,000,000원 | 74,240,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 51% | 59,392,000원 | 57,922,944원 | 79,884,306원 | 약 130,000,000원 | 59,392,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 41% | 47,513,600원 | 46,258,355원 | 91,548,895원 | 약 130,000,000원 | 47,513,600원* |
대항력 인수형만 놓고 보면 유찰이 계속돼도 실질취득은 보증금 약 130,000,000원에 고정됩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수분이 커지기 때문입니다. 반대로 한국주택금융공사의 확약이 유효하게 적용되면 박진주 임차권의 인수액은 0원이므로 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 확약서의 법적 효력과 적용 범위가 더 중요한 물건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장위사거리 북측 인근으로, 주변에 아파트·다세대·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 석계역(1호선·6호선), 돌곶이역(6호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 3층으로, 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 전용 14.7145㎡의 소형 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됐지만, 이해관계인 폐문부재로 내부는 건축물현황도와 외부관찰을 통해 간접 확인됐습니다.
- 토지·도로. 8필지 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지이며, 남동측 왕복 6차선 도로와 북동·북서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·석관지구중심 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 6,314,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 299세대·2019년 준공 단지에서 최근 유사 면적 거래는 12건 확인되지만, 이 사건은 6회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 박진주 임차권인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 실제 말소 동의서 제출 시점과 필요한 서류를 확인하고, 말소 전 잔존 위험을 입찰조건에 반영해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. ‘택금융’의 실제 신원·점유 여부·전입일·보증금·배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준 이원화. 확약 미확인 시 실질취득 약 130,000,000원을 기준으로 시세와 비교하고, 확약 효력이 확정될 때만 74,240,000원을 실질취득 기준으로 사용해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부가 간접 확인됐으므로, 누수·설비·불법 구조변경·수선비 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 점유자와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당관계 대조. 박진주 임차권의 확정일자 내용, 한국주택금융공사의 우선변제 주장, 실제 배당요구 및 채권 관계를 배당요구 종기 서류와 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,424만원”보다 먼저 볼 것은 확약서다
겉으로는 감정가 116,000,000원에서 6회 유찰돼 74,240,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 111,250,000원과 비교하면 숫자만으로는 충분한 할인처럼 보입니다. 하지만 박진주의 대항력 있는 보증금 130,000,000원이 그대로 살아 있다면 실질취득은 약 130,000,000원으로 고정돼 최근 시세보다 높아집니다.
이 구조를 바꾸는 핵심이 한국주택금융공사의 확약입니다. 확약이 유효하고 박진주 임차권에 정확히 적용되며 임차권등기 말소까지 이행된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이고, 확인된 실질취득은 74,240,000원으로 내려갑니다. 다만 별도 점유자 ‘택금융’의 전입일·보증금이 미상이고 확약 적용 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격은 관심권, 권리는 조건부입니다. 확약서와 미상 점유자 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가를 확정적인 수익 여유로 계산해서는 안 됩니다.
* 확약이 없을 경우 박진주의 대항력 있는 보증금 130,000,000원이 현재 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득은 약 130,000,000원으로 평가합니다. 매각물건명세서 비고의 한국주택금융공사 확약이 유효하고 해당 임차권에 적용되는 경우에만 그 임차인의 실질 인수를 0원으로 봅니다. 확약 대상 밖의 미상 임차관계에는 이 효과가 적용되지 않습니다.
