🏷️ 60,293,000원 🧾 인수 106,192,274원 💰 실질취득 166,485,274원 🔁 6회 유찰
서울북부지방법원 2025타경12336. 성북구 종암동 한솔씨티빌B동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 230,000,000원이지만 6회 유찰되면서 최저매각가는 60,293,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 26.21%까지 할인된 물건입니다. 그러나 권리관계의 중심에는 보증금 165,000,000원의 임차인 김정현이 있습니다. 임차인의 점유개시는 2016.01.05, 전입은 2016.01.06, 확정일자는 2015.12.22로, 말소기준권리인 2020.11.23 근저당권보다 앞섭니다.
따라서 을구 9번 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현 최저가를 그대로 매각가로 가정하면 임차인에게 58,807,726원이 배당되고 106,192,274원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 54-260 4층 401호 · 종암로9다길 40-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 대상면적 / 규모 | 52.33㎡ · 한솔씨티빌B동 8세대 · 2001.11.24 준공 |
| 소유자 | 박경훈 2분의 1 · 조경미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 60,293,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,555,342원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2020.11.23 을구 8번 근저당권으로, 근저당권자는 이란인, 채권최고액은 345,100,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 김정현의 임차권입니다. 임대차계약일은 2015.10.28, 확정일자는 2015.12.22, 점유개시는 2016.01.05, 주민등록일은 2016.01.06입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 전입 2016.01.06 점유개시 2016.01.05 확정 2015.12.22 | 배당요구 있음 2023.01.26 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
현 회차 매각가 60,293,000원을 기준으로 집행비용 1,485,274원을 먼저 차감하면, 임차인에게 돌아갈 예상배당은 58,807,726원입니다. 보증금 165,000,000원 중 106,192,274원이 남고, 이 금액이 매수인의 인수 부담으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 물건의 가격 판단 기준은 최저매각가 60,293,000원이 아닙니다. 현 회차에서 매수인이 실제로 부담할 금액은 166,485,274원입니다. 이는 감정가 230,000,000원의 약 72.38%에 해당합니다. 따라서 감정가 대비 최저가 26.21%라는 숫자만 보고 “74% 할인된 물건”으로 해석하면 권리 인수액을 빠뜨리게 됩니다.
한솔씨티빌B동은 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 본건 역시 현재 6회 유찰 상태입니다. 직접 비교할 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아 166,485,274원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 그러므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,485,274원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 | 165,000,000원 | 58,807,726원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 이란인 | 345,100,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 154,555,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 106,192,274원은 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권자와 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동 소재 종암중학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 195.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,512,000원/㎡이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·절대보호구역 등이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 한솔씨티빌B동은 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 본건도 6회 유찰되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현 최저가 60,293,000원에 응찰한다고 가정해도 인수액 106,192,274원을 더한 부담은 166,485,274원입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 7회 유찰 시 실질취득 166,268,219원, 8회 유찰 시 166,094,575원으로 총 부담이 거의 줄지 않습니다.
- 임차보증금 전액변제 여부 확인. 김정현의 보증금 165,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 변합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가나 최저가 할인율만으로 적정 매수가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 규제·공부 원본 대조. 토지이용계획, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당·인수에 영향을 줄 수 있는 금액은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “60,293,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 60,293,000원이지만 매수인의 경제적 부담은 166,485,274원입니다. 김정현의 보증금 165,000,000원이 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현 회차에서 106,192,274원이 미배당될 것으로 계산되기 때문입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 48,234,400원, 38,587,520원까지 내려가도 인수액이 각각 118,033,819원, 127,507,055원으로 늘어 실질취득액은 계속 약 1.66억원에 머뭅니다.
따라서 이 물건을 “감정가 230,000,000원짜리를 60,293,000원에 사는 경매”로 보면 안 됩니다. 판단 기준은 실질취득 약 1.66억원이고, 그 금액을 실제 시장가격과 비교한 뒤에야 가격 메리트를 논할 수 있습니다. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 6회 유찰과 감정가 대비 26.21%라는 숫자만으로 저가매수라고 평가하기는 어렵습니다. 권리 인수는 크고, 유찰 효과는 실질취득액을 거의 낮추지 못하는 구조라는 점이 이 사건의 결론입니다.
