서울북부지방법원 2025타경12336. 서울 성북구 종암동 54-260 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박경훈·조경미가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 이 사건의 권리분석은 최저가보다 임차인의 선순위 대항력을 먼저 봐야 합니다. 임차인 김정현은 2015.12.22 확정일자를 받고 2016.01.05 점유를 시작했으며 2016.01.06 전입했습니다. 반면 말소기준 근저당은 2020.11.23 설정됐습니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 75,366,000원으로 감정가 230,000,000원보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 현재 회차 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 73,609,412원이고, 미변제 보증금 91,390,588원은 매수인 인수입니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 166,756,588원입니다. 이 물건은 낙찰가만 떨어진다고 총 취득부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 54-260 4층 401호 · 종암로9다길 40-3 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박경훈 2분의 1 · 조경미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 75,366,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,555,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.11.23 을구 8번 이란인 근저당권 (채권최고액 345,100,000원)입니다. 그 뒤 2023.03.20 국민건강보험공단 압류와 2025.04.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.01.26 등기된 김정현의 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 뒤이지만, 그 임차권에 기록된 전입일 2016.01.06·점유개시일 2016.01.05가 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인의 대항력은 선순위로 보아야 하며, 배당으로 보증금이 전액 충족되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2016.01.06 / 2015.12.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김정현은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금만으로 보증금 전액을 갚을 수 없습니다. 예상배당액 73,609,412원을 제외한 91,390,588원이 남고, 매각물건명세서 기재에 따라 이 잔액을 매수인이 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,756,588원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 | 165,000,000원 | 73,609,412원 |
| 2. 근저당권 · 이란인 | 345,100,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,555,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 91,390,588원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권자와 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 75,366,000원 | 91,390,588원 | 166,756,588원 |
| 6회 유찰 시 | 60,292,800원 | 106,192,470원 | 166,485,270원 |
| 7회 유찰 시 | 48,234,240원 | 118,033,976원 | 166,268,216원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 5회 유찰에서 7회 유찰로 낙찰가가 75,366,000원에서 48,234,240원까지 떨어지지만, 매수인 인수액은 91,390,588원에서 118,033,976원으로 커집니다. 따라서 단순한 최저가 하락만으로 취득가격이 크게 싸지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동 소재 종암중학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 배치되어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 195.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,512,000원/㎡입니다.
- 규모. 한솔씨티빌B동은 8세대, 사용승인일은 2001.11.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 따로 보지 말 것. 현재 회차 기준 입찰가 75,366,000원에 인수액 91,390,588원을 더한 166,756,588원이 실질적인 취득부담입니다.
- 임차인 보증금 재확인. 김정현의 보증금 165,000,000원, 전입 2016.01.06, 점유개시 2016.01.05, 확정일자 2015.12.22를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당액 재확인. 실제 배당에서 임차인에게 얼마가 지급되는지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 말소기준 확인. 을구 8번 이란인 근저당권의 설정일 2020.11.23과 임차인의 선행 전입·점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 다회유찰 이유 점검. 이미 5회 유찰됐고 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회이므로, 단순 할인율이 아니라 권리부담과 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 늘어도 총 부담은 거의 그대로”
이 물건은 권리분석을 하지 않고 최저가만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 230,000,000원이 5회 유찰돼 75,366,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 임차인 김정현은 말소기준보다 앞서 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 165,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당으로 충족되지 않는 91,390,588원을 매수인이 인수하면 실질취득은 166,756,588원입니다. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 계속 1.66억대입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’입니다.
