서울북부지방법원 2025타경12359. 강북구 우이동 청솔빌라 301호로, 감정평가상 2020.06.04 사용승인된 5층 건물 내 3층 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 방3·거실·욕실·보일러실·현관 등으로 이용 중이며, 현 소유자 조영숙은 2021.01.13 거래가 335,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 142,869,000원으로 5회 유찰된 상태지만, 권리분석상 가격보다 먼저 확인해야 할 쟁점이 있습니다.
매각물건명세서·현황조사에 김성미가 301호 점유자로 확인되고, 전입일은 2020.12.28입니다. 말소기준권리인 김종진 근저당의 접수일 2021.01.20보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 평가해야 합니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되면서 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면 그 부분은 매수인이 떠안을 수 있어, 실질취득가 역시 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 301호 · 서울특별시 강북구 삼양로139가길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 3층 301호 · 방3·거실·욕실·보일러실·현관 |
| 소유자 | 조영숙 (2021.01.13 소유권이전 · 거래가 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 142,869,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성미 / 335,187,900원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.20 근저당권 · 김종진 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 가능성이 핵심
등기상 현재 말소기준은 2021.01.20 김종진 근저당권 195,000,000원입니다. 그 뒤의 2021.02.15 근저당권 70,000,000원, 2022.04.20 한화생명보험 가압류 60,900,792원, 2024.01.24 국 압류, 2025.04.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.06.17 통조림가공수산업협동조합 근저당권 900,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 가능액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성미 | 301호 · 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다. 김성미는 강제경매 신청채권자와도 같은 이름으로 확인됩니다. 제공된 주의사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로, 임대차계약의 실재 여부와 신청채권 관계를 반드시 원문으로 대조해야 합니다. 이 점은 위험을 없애는 근거가 아니라 관계 확인이 더 필요하다는 신호입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 32.77%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 436,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 회차 매각가격은 142,869,000원, 감정가 대비 32.77%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 114,295,200원, 7회 유찰 시 91,436,160원입니다.
하지만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율보다 임차보증금 인수 여부가 가격 판단의 선행 조건입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 여기에 5회 유찰이 누적됐다는 사실까지 감안하면, 단순 할인율보다 권리·점유·실제 거래가능가격 검증을 먼저 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,800,166원 |
| 2. 근저당 · 김종진 | 195,000,000원 | 140,068,834원 |
| 3. 후순위 근저당 · 김종진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 60,900,792원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김성미 | 335,187,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 661,088,692원 중 현재 회차 채권자 예상배당은 140,068,834원, 미배당은 521,019,858원입니다. 이 표의 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 김성미의 보증금 자체가 미상이므로 이를 임차보증금 승계 위험이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 우이동 소재 4.19민주묘지역 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 4.19민주묘지역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.06.04 사용승인, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 북동측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·소로1류 접합, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성미 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권자와 점유자의 관계 확인. 임차인 김성미와 강제경매 신청채권자 김성미가 같은 이름으로 확인되므로, 가장임차인 여부나 관계인 가능성을 원문자료에서 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.13 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 존속 여부와 매각 후 처리 관계를 등기·관련 서류에서 확인하세요.
- ‘감정가 32.77%’ 착시 경계. 5회 유찰됐어도 미상 임차보증금이 인수된다면 최저가와 실질취득가는 크게 달라질 수 있습니다.
- 6·7회차 시나리오도 동일. 매각가격이 114,295,200원 또는 91,436,160원으로 내려가더라도 대항력 인수형이면 낙찰가 하락만으로 총 취득비용이 같은 폭으로 줄지 않을 수 있습니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인의 실제 승계액도 확정하지 못한 상태입니다.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 매각 후 비용을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 감정가 436,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 142,869,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대 방향에서 출발해야 합니다. 2020.12.28 전입한 김성미가 말소기준권리보다 먼저 들어와 있고, 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나 실질취득가를 142,869,000원으로 보는 것은 위험합니다. 임차보증금이 실제 존재하고 대항력이 인정될 경우, 배당받지 못한 보증금은 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 여기에 실거래 비교값 없이 5회 유찰만 누적된 상황이므로, 가격 메리트보다 임대차의 실재와 보증금부터 확정해야 하는 사건입니다. 결론은 “최저가는 낮지만, 총 취득비용은 아직 모른다.”입니다.
