서울북부지방법원 2025타경12359. 강북구 우이동 청솔빌라 301호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 소유자는 조영숙으로 2021.01.13 매매를 원인으로 거래가액 335,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2021.01.20 김종진 근저당권 195,000,000원이고, 이후 김종진 근저당 70,000,000원, 한화생명보험 주식회사 가압류 60,900,792원, 국의 압류, 김성미의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김성미가 301호 점유자로 확인되고 전입일이 2020.12.28입니다. 이는 말소기준 2021.01.20보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정해 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 낙찰자가 떠안을 금액이 생길 수 있으므로, 최저매각가 114,295,000원만으로 실질 취득가격을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 301호 · 서울특별시 강북구 삼양로139가길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 · 방3·거실·욕실·보일러실·현관 |
| 소유자 | 조영숙 (2021.01.13 소유권이전 · 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 114,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성미 / 335,187,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2020.06.17 통조림가공수산업협동조합 근저당 900,000,000원은 2020.12.28 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.01.20 김종진 근저당권 195,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가가 열려 있다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성미 | 301호 | 2020.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 김성미는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 낙찰 후 얼마를 떠안을 수 있는지 계산할 수 없습니다. 특히 김성미는 이 사건 강제경매 신청채권자와 동일 이름입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있으므로, 임대차계약의 실재와 경매 청구액 335,187,900원과의 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 청구액을 임차보증금과 동일한 금액이라고 임의로 간주해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,400,130원 |
| 1. 근저당 · 김종진 | 195,000,000원 | 111,894,870원 |
| 2. 근저당 · 김종진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 60,900,792원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 김성미 | 335,187,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권자 총액은 661,088,692원, 예상배당은 111,894,870원, 미배당은 549,193,822원입니다. 다만 김성미의 임차보증금이 확인되지 않아 임차보증금 인수 여부는 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 4.19민주묘지역(우이신설선) 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 4.19민주묘지역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.06.04 사용승인, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·소로1류 접합, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김성미의 보증금, 임대차계약 체결일, 실제 점유관계와 확정일자를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 신청채권과 임차관계 구분. 김성미는 임차인 조사 대상이면서 강제경매 신청채권자입니다. 청구액 335,187,900원을 곧바로 임차보증금으로 보거나 반대로 임차관계를 부정하지 말고 원인채권을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 6회 유찰을 가격가치로 오해 금지. 감정가 436,000,000원에서 최저가 114,295,000원까지 내려왔지만 실질취득액과 현재 시세 비교가 끝나지 않은 상태입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시나리오에는 김성미의 미상 임차보증금이 확정적으로 반영돼 있지 않으므로 매수인 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “6회 유찰보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 표면적으로는 감정가 436,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 114,295,000원까지 떨어진 물건입니다. 등기부 후순위 권리도 말소기준 이후라 대부분 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 결론을 결정하는 숫자는 최저가가 아니라 김성미의 실제 임차보증금입니다.
김성미는 2020.12.28 전입했고 말소기준 근저당은 2021.01.20입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 인수액을 확정할 수 없고, 그 금액이 밝혀져야 비로소 ‘낙찰가 + 인수액’ 기준의 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 게다가 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일 이름이라 관계 확인까지 필요합니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력이 아니라 권리 확인 우선. 보증금과 원인채권을 확인하기 전에는 6회 유찰만으로 저가 매수 기회라고 판단하기 어렵습니다.
