서울북부지방법원 2025타경12361. 성북구 정릉동 천우네오젠 2층 205호, 전용 26.48㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 209,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 107,008,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 김민재는 2022.05.31 전입·점유했고, 말소기준권리인 2022.06.08 중랑세무서 압류보다 앞섭니다. 보증금은 235,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.

현재 최저가 전액이 매각대금으로 들어와도 집행비용 2,298,112원을 먼저 제외하면 임차인이 배당받는 금액은 104,709,888원입니다. 보증금에서 부족한 130,290,112원은 매수인이 승계할 가능성이 있는 금액입니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 237,298,112원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 전체 부담은 보증금 235,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.06.08 중랑세무서의 국세 압류입니다. 그 뒤에 설정된 의정부세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울특별시 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년에 설정된 신탁등기는 같은 해 말소돼 현재 등기상 소유자는 이정우입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계

김민재는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 현재 회차에서 예상되는 배당은 104,709,888원이고, 보증금 부족분은 130,290,112원입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라 임차인 인수액이 늘어나는 구조입니다.

회차가 내려갈수록 최저가는 감소하지만 임차인 미배당액이 증가합니다. 집행비용 추정치 차이로 소폭 변동하나, 실질취득은 약 236,632,732원~237,298,112원에 머뭅니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

천우네오젠의 면적 유사 실거래는 3건입니다. 과거 2021년 거래 2건은 각 255,000,000원이지만, 최신 거래는 2025.02의 197,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 197,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거보다 22.7% 하락한 것으로 집계됩니다.

최저가 107,008,000원만 최신 거래와 비교하면 54.3%로 보이지만, 이는 대항력 임차인의 보증금 인수를 제외한 수치입니다. 실제 부담액 237,298,112원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 197,000,000원의 120.5%입니다. 최근 시세보다 40,298,112원 높아 가격상 할인으로 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,008,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 선순위로 차감돼 임차인의 실제 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 지상 6층 건물의 2층이며 사용승인일은 2019.04.23입니다.
• 입지. 서울숭덕초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 근거리에 우이신설선 정릉역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
• 도로·지형. 완경사지대의 세장형 토지이며 남측과 서측으로 폭 약 4~6m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이고 거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회이며 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 총액 확인. 현재 기준 실질취득액은 237,298,112원입니다. 입찰가를 낮추더라도 보증금 인수가 늘어 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.
• 임차인 잔액 직접 확인. 배당기일 기준 실제 배당액과 김민재의 보증금 잔액을 확인하고, 인수액을 응찰가 산정에 전액 반영해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 명도 조건 협의. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태와 퇴거 조건, 보증금 반환과 명도의 동시이행 문제를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 2021년 255,000,000원 거래보다 2025.02 최신 거래 197,000,000원과 최근 22.7% 하락 추세를 기준으로 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 20세대이며 실거래 표본이 적고 단지 경매 평균 유찰도 3.2회입니다. 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 매각결과·원본 대조. 매각기일 2026.07.14의 결과 또는 변경 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 물건의 최저가는 107,008,000원으로 감정가의 절반 수준이지만, 김민재의 보증금 235,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서는 130,290,112원을 인수해 실질취득액이 237,298,112원이 되고, 한두 차례 더 유찰돼도 인수액이 증가해 전체 부담은 236,632,732원~236,940,915원 수준에 머뭅니다.

반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 197,000,000원이고 가격 추세도 22.7% 하락입니다. 실질취득액이 최근 시세의 120.5%인 데다 대항력 임차인, 세금 압류 3건, 소규모 다세대의 낮은 환금성이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 높고, 권리 위험도 큰 D등급 물건입니다.