서울북부지방법원 2025타경12390. 성북구 정릉동 천우네오젠 3층 305호, 전용 29.1㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 겉으로는 감정가 232,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가가 38,923,000원까지 내려간 물건입니다. 그러나 이 사건에서 가격표보다 먼저 봐야 할 것은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 황주성입니다. 임차보증금은 220,000,000원이고, 전입일은 2021.04.23, 확정일자는 2021.04.01입니다. 말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다.
매각물건명세서에도 2023.07.12 접수된 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 38,923,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,100,614원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 37,822,386원이 배당되고, 182,177,614원이 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 단순 합계는 221,100,614원이지만, 이 유형은 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조라 경제적 실질취득액은 임차보증금 약 220,000,000원 수준에 고정되는 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 3층 305호 · 도로명 서울특별시 성북구 서경로9가길 3-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 29.1㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 38,923,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황주성 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 먼저다
현재 소유자 사형택은 2019.05.21 소유권을 취득했습니다. 앞서 설정됐던 주식회사석림랩텍의 전세권 193,000,000원은 2021.03.30 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 황주성이 2021.03.28 임대차계약을 체결하고 2021.04.23 전입·점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.04.01입니다. 2023.07.12에는 임차보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 경료됐습니다.
말소기준권리는 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤 2024.12.12 국의 압류와 2025.04.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 황주성의 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력을 기초로 하며 배당으로 보증금 전액을 받지 못하는 한 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황주성 | 건물 제3층 제305호 전부 | 220,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.04.23 | 우선변제 有 확정일자 2021.04.01 · 배당요구 | 승계 발생 현재 예상 182,177,614원 |
③ 시세 비교 — 비교 대상은 3,892만원이 아니라 약 2.20억
천우네오젠은 20세대, 사용승인일 2018.12.05이며 대상 면적은 전용 29.1㎡입니다. 동일 면적에서 확인되는 최근 거래는 2025.10, 5층 176,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 176,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.1㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.1㎡ | 1건 | 176,000,000원 |
표면 최저가 38,923,000원만 놓으면 최근 거래가의 22.1%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 승계하기 때문에 실질취득액은 약 220,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 176,000,000원의 125.0% 수준으로, 약 44,000,000원 높습니다. 따라서 현재 최저가가 아무리 낮아 보여도 최근 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,100,614원 |
| 1. 임차인 황주성 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 37,822,386원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황주성 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 37,822,386원만 배당되고 182,177,614원이 미배당됩니다. 이 잔액은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.8% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 38,923,000원 | 37,822,386원 | 182,177,614원 |
| 9회 유찰 시 | 31,138,400원 | 30,177,909원 | 189,822,091원 |
| 10회 유찰 시 | 24,910,720원 | 24,062,327원 | 195,937,673원 |
9회, 10회까지 더 유찰돼도 구조는 같습니다. 입찰가격이 내려가는 만큼 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들고, 매수인이 승계할 잔액은 커집니다. 즉 “다음 회차면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.12.05입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 길음동 소재 길원초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,061,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 완경사·가로장방 형태입니다.
- 공부와 현황. 건축물현황도상 식당 부분은 현황상 ‘방’으로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이며, 확인된 최근 동일면적 실거래는 1건입니다. 여기에 8회 유찰과 임차보증금 승계 구조가 겹칩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 38,923,000원을 매수가격으로 보면 안 됩니다. 미배당 임차보증금까지 포함한 실질취득은 약 220,000,000원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 2023.07.12 접수 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 황주성은 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대·확정일자 자료 등 실체관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 상한 재점검. 최근 동일면적 거래는 176,000,000원 1건입니다. 실질취득 약 220,000,000원이 이를 크게 웃도는 점을 응찰 판단의 중심에 둬야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 9회·10회 유찰 시에도 인수액이 189,822,091원, 195,937,673원으로 증가해 총 경제적 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 현황 차이 확인. 건축물현황도상 식당 부분이 현황 방으로 이용 중이므로 내부 현황과 적법성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,892만원 경매”가 아니라 “약 2.20억 인수형”
이 사건의 가장 큰 함정은 8회 유찰된 숫자입니다. 감정가 232,000,000원이 38,923,000원까지 내려왔으니 표면 할인율만 보면 강한 매력이 있는 것처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 황주성의 보증금이 220,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되는 금액은 37,822,386원뿐입니다. 미배당 182,177,614원은 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 220,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균이자 최신 거래가인 176,000,000원보다 약 25% 높습니다. 여기에 이미 8회 유찰된 다세대라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 사실은 이 핵심 인수 부담을 상쇄하지 못합니다. 표면 가격은 극저가지만 실질 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
