서울북부지방법원 2025타경12390. 정릉동 천우네오젠 제3층 제305호는 도시형생활주택인 다세대주택입니다. 감정가 232,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 48,654,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율이 아니라 선순위 임차권의 인수액을 먼저 봐야 합니다. 임차인 황주성은 2021.04.23 주민등록·점유, 2021.04.01 확정일자를 갖고 있고, 2023.07.12 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저가 48,654,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 1,275,772원을 제외한 47,378,228원이 임차인에게 배당되고, 보증금 220,000,000원 중 172,621,772원이 남습니다. 따라서 낙찰가가 싸 보이더라도 인수액이 함께 커져, 실질 부담은 보증금 수준에 고정됩니다. 실제 배당추정 숫자를 단순 합산하면 221,275,772원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12390 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 3층 305호 · 도로명 서울특별시 성북구 서경로9가길 3-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 29.1㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제305호 · 사용승인 2018.12.05 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 48,654,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 황주성의 주민등록·점유는 2021.04.23이고, 확정일자는 2021.04.01입니다. 따라서 황주성 임차권은 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 임차권입니다. 매각물건명세서에도 2023.07.12 접수된 을구 3번 주택임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황주성 | 건물 제3층 제305호 전부 | 220,000,000원 | 2021.04.23 / 2021.04.01 | 대항력 有 우선변제 잔액승계 |
등기부에는 황주성이 주택임차권자이면서 2025.04.22 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있습니다. 관계인 여부는 입찰 전 원본 서류와 경매기록을 통해 추가 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 48,654,000원이 아니라 약 220,000,000원을 비교해야 한다
천우네오젠 전용 29.1㎡의 확인된 거래는 2025.10, 5층, 176,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 176,000,000원입니다. 표면 최저가 48,654,000원은 이 금액의 27.6%지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 계산한 값이라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.1㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.1㎡ | 1건 | 176,000,000원 |
임차보증금 수준인 220,000,000원을 기준으로 보면 최근 거래 176,000,000원의 약 125%입니다. 현재 회차 배당추정 합계 221,275,772원을 기준으로는 약 125.7%입니다. 따라서 이 물건은 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라, 실질취득 기준으로 최근 거래보다 높은 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,275,772원 |
| 1. 임차인 황주성 보증금 | 220,000,000원 | 47,378,228원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황주성 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 미배당액은 172,621,772원이며, 매각물건명세서 기재에 따라 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길원초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 3층 305호이며 사용승인일은 2018.12.05입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 현황. 건축물현황도상 식당 부분은 현황상 방으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 195.0㎡, 공시지가는 3,061,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 천우네오젠은 20세대이며 확인된 동일 면적 최근 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회이고, 본건은 7회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가로 시세 비교 금지. 48,654,000원이 아니라 선순위 임차보증금 잔액을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 황주성의 보증금 220,000,000원 중 배당되지 않는 잔액이 매수인에게 인수되는 구조를 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 황주성이 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 등기되어 있으므로 계약관계와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회·9회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
- 현황 확인. 건축물현황도상 식당 부분이 현황상 방으로 이용 중인 점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 232,000,000원에서 48,654,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 결론이 달라집니다. 황주성은 2021.04.23 주민등록·점유와 2021.04.01 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 220,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액 172,621,772원을 매수인이 인수하면 낙찰가와의 합계는 221,275,772원입니다. 최근 동일 면적 거래 176,000,000원보다 높은 수준입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어나는 구조이므로, 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 권리 부담과 실질취득액 모두 무거운 대항력 인수형으로 보는 것이 맞습니다.
