서울북부지방법원 2025타경12394. 서울 강북구 수유동 542-5 소재 물건으로, 감정평가상 지층부터 지상 3층까지는 근린생활시설, 지상 4층은 주택, 옥탑층은 계단실 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 연와조 스라브지붕 4층 건물이며, 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.
등기만 보면 말소기준은 2014년 12월 5일 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 2007년부터 전입한 지층 점유자가 존재하고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12394 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 542-5 · 서울특별시 강북구 인수봉로77길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지층~지상3층 근린생활시설 · 지상4층 주택 · 옥탑층 계단실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 연와조 스라브지붕 4층 |
| 소유자 | 윤정임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,644,749,200원 / 1,052,639,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 159,719,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 선순위 점유
말소기준권리는 2014.12.05 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 2015년의 84,000,000원·120,000,000원 근저당과 2017년의 156,000,000원 근저당은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020년 서울특별시강북구 압류, 2021년 국민건강보험공단 압류, 2025년 서울특별시 압류와 경매개시결정 역시 후순위입니다.
네 건의 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.08.04 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐습니다. 등기상 후순위 권리 자체보다 매수인이 확인해야 할 변수는 아래 점유자 가운데 말소기준보다 앞선 전입자입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 5명
| 성명 | 점유부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김점용 | 지층 · 미상 | 2007.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수연 | 1층 좌측 · 카페(C0FFEEMAMA), | 2019.11.22 | 1,200원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장유화 | 3층 · 미상 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장선영 | 2층 전체 · 뉴 연세음악학원 | 2024.01.03 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남주 | 1층 우측 · 율곡 청과, 야채 | 2024.05.14 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,052,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,926,390원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 499,712,610원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 합계 540,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 499,712,610원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 김점용의 보증금이 미상인 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 1,052,639,000원입니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실제 취득원가도 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 1,052,639,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 499,712,610원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 842,111,200원 | 540,000,000원 | 0원 | 291,290,088원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 673,688,960원 | 540,000,000원 | 0원 | 124,552,070원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인수중학교 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 지층부터 지상3층까지 근린생활시설, 지상4층은 주택, 옥탑층은 계단실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 1~4층에 위생·급배수시설이 있고 3~4층에는 난방설비가 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)이며 도로와 소로2류에 접합니다. 상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김점용 임대차관계 최우선 확인. 2007.05.29 전입의 지층 점유자입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 지속 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구와 배당 가능액 확인. 선순위 임차보증금이 확인될 경우 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 남는지까지 계산해야 최종 취득원가가 나옵니다.
- 당해세 확인. 압류 관련 세액이 당해세라면 배당순위와 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각대상과 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 네 건의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기된 상태이므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 64%라는 숫자를 시세 할인율로 보지 말고, 권리 인수액까지 확인한 뒤 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 숫자는 ‘선순위 보증금’
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2014.12.05 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 점유관계에서는 결론이 달라집니다. 김점용의 2007.05.29 전입이 말소기준보다 앞서며 보증금이 미상이기 때문에, 현재 최저가 1,052,639,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료도 없으므로 가격이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 가능 점유자의 보증금과 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다. 해당 금액이 확인되기 전까지는 총 취득원가가 열려 있는 사건입니다.
