서울북부지방법원 2025타경12394. 강북구 수유동 542-5 소재 물건으로, 감정 이용상태는 지층부터 지상3층까지 근린생활시설, 지상4층은 주택, 옥탑층은 계단실 등입니다. 철근콘크리트조 연와조 스라브지붕 4층 건물이며, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 감정가 1,644,749,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,315,799,000원입니다.
등기상 기준점은 명확합니다. 2014.12.05 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 강북구·국민건강보험공단·서울특별시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12394 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 542-5 · 서울특별시 강북구 인수봉로77길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지층~지상3층 근린생활시설 · 지상4층 주택 · 옥탑층 계단실 등 |
| 구조 | 철근콘크리트조 연와조 스라브지붕 4층 |
| 소유자 | 윤정임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,644,749,200원 / 1,315,799,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 159,719,322원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.12.05 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2015.05.27 채권최고액 84,000,000원, 2015.08.26 120,000,000원, 2017.05.04 156,000,000원의 근저당권이 차례로 설정됐고 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.06.26 확정채권양도로 각 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 5명
| 점유자 | 점유부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김점용 | 지층 · 미상 | 2007.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수연 | 1층 좌측 · 카페(C0FFEEMAMA), | 2019.11.22 | 1,200 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장유화 | 3층 · 미상 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장선영 | 2층 전체 · 뉴 연세음악학원 | 2024.01.03 | 1,500 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남주 | 1층 우측 · 율곡 청과, 야채 | 2024.05.14 | 1,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
가장 먼저 확인할 사람은 김점용입니다. 전입일이 2007.05.29로 말소기준 2014.12.05보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금 역시 미상이어서 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 현재 자료만으로 산정할 수 없습니다.
나머지 장유화·김남주·장선영·김수연은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 5명이며 중복 합산 문제는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,315,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,557,990원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 760,241,010원 |
현재 회차 계산에서는 근저당권 채권최고액 합계 540,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액 760,241,010원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 김점용의 선순위 임대차 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,315,799,000원 | 0원 | 760,241,010원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,052,639,200원 | 0원 | 499,712,808원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 842,111,360원 | 0원 | 291,290,246원 |
계산상 어느 시나리오에서도 근저당 채권최고액 540,000,000원은 전액 배당됩니다. 하지만 이것이 곧 매수인 부담 0원을 뜻하지는 않습니다. 김점용의 보증금이 낙찰가에서 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조인지를 먼저 확인해야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인수중학교 북측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 지층부터 지상3층까지 근린생활시설, 지상4층은 주택, 옥탑층은 계단실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 1~4층은 위생 및 급배수시설을 갖추고 있으며 3~4층에는 난방설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로 접합, 소로2류 접합, 상대보호구역·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김점용 임대차 원본 확인. 2007.05.29 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 상가·주택 점유 구분. 지층부터 지상4층까지 점유자가 나뉘어 있어 각 층의 실제 점유 상태와 명도 대상을 개별 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 매각 대상의 실제 현황과 등기·감정 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준을 판단할 근거가 없습니다. 선순위 점유 위험 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 선순위 점유는 따로 본다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2014.12.05 근저당권을 기준으로 이후 근저당과 압류가 매각으로 정리되고, 계산상 근저당 채권도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 전액 배당됩니다. 그러나 2007.05.29 전입한 김점용이 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액 역시 금액 미상으로 보는 것이 맞습니다.
즉 이 물건은 감정가 1,644,749,200원에서 한 차례 유찰돼 1,315,799,000원이 됐다는 사실보다, 선순위 점유자의 보증금이 얼마인지가 먼저입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 실질취득비용과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 등기상 소멸은 확인, 선순위 점유는 미확정. 이 한 가지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
