서울북부지방법원 2025타경12402. 강북구 우이동 경모파인포레 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택인 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 네 차례 유찰된 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 인수입니다. 임차인 주미애는 2021년 7월 27일 전입·점유했고, 말소기준권리인 2023년 2월 20일 강북구 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 7월 16일이고 배당요구까지 했지만, 현재 최저가에서는 보증금 345,000,000원을 전액 회수하지 못합니다.
현재 회차의 배당 가정에서는 매각대금 167,936,000원 중 집행비용 3,151,104원을 먼저 차감하고, 주미애에게 164,784,896원이 배당됩니다. 남은 보증금 180,215,104원은 매수인이 인수할 수 있어, 낙찰대금과 인수액을 합친 권리상 실질취득액은 348,151,104원입니다. 따라서 최저가만 보고 감정가의 41%에 사는 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 73-53, 73-54 경모파인포레 제5층 제501호 · 도로명주소 삼양로141길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 |
| 사용승인일 | 2021.04.23 |
| 소유자 | 신동민 (2021.04.15 매매, 2021.07.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 167,936,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주미애 / 345,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.20 강북구 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기·건축 유의사항 | 2021.08.23 민간임대주택등기 · 매각물건명세서 비고상 집합건축물대장 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부 을구 1번과 2번에는 2021년 4월 29일 삼양신용협동조합의 근저당권 552,000,000원과 480,000,000원이 설정됐지만, 같은 등기부 을구 3번에 2021년 7월 27일 일부포기를 원인으로 두 근저당권 설정등기가 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 2월 20일 강북구 압류입니다.
문제는 주미애의 전입·점유가 2021년 7월 27일로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023년 7월 5일 접수됐지만, 등기 내용에 임대차계약일 2021년 7월 8일, 확정일자 2021년 7월 16일, 주민등록일과 점유개시일 2021년 7월 27일이 명시돼 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 밝히고 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 2명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손수한 | 501호 · 용도 미상 | 2021.07.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 산정 불가 보증금과 확정일자 확인 필요 |
| 주미애 | 제5층 제501호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.27 / 2021.07.16 | 345,000,000원 | 있음 | 있음 | 인수 가능 현재 회차 미배당 180,215,104원 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 크게 낮아지지 않는다
이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 주미애의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 최저가 167,936,000원만 보면 감정가의 40.96%이지만, 인수액을 합친 권리상 실질취득은 348,151,104원으로 감정가의 약 84.9%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 주미애 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 40.96% | 167,936,000원 | 164,784,896원 | 180,215,104원 | 348,151,104원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 134,348,800원 | 131,667,917원 | 213,332,083원 | 347,680,883원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26.21% | 107,479,040원 | 105,174,333원 | 239,825,667원 | 347,304,707원 |
낙찰가가 167,936,000원에서 107,479,040원까지 내려가도 실질취득은 348,151,104원에서 347,304,707원으로만 변합니다. 집행비용 차이 때문에 보증금 345,000,000원보다 다소 높게 계산되지만, 구조적으로는 주미애 보증금 수준에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 키워주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.9% 추정) | - | 3,151,104원 |
| 1. 임차인 주미애 보증금(우선변제) | 345,000,000원 | 164,784,896원 |
| 2. 삼양신용협동조합 근저당권 1 | 552,000,000원 | 0원 |
| 3. 삼양신용협동조합 근저당권 2 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 주미애 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주미애 보증금 미배당액은 180,215,104원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 당해세가 우선 차감될 경우 주미애의 실제 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다. 손수한의 보증금은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2021년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호로, 다세대주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕성여자대학교 서측 인근이며 주변은 다세대주택, 아파트, 공원과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 버스정류장과 지하철 4.19민주묘지역이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 소로, 동측으로 폭 약 4m 세로와 접합니다.
- 토지·규제. 두 필지가 일단지를 이루는 세장형 토지이며 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 유의사항. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 적혀 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다세대·도시형생활주택이고 이미 4회 유찰됐습니다. 권리상 실질취득액이 최저가보다 크게 높아지는 점도 재매각 가격과 매수층 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 167,936,000원과 주미애 인수액 180,215,104원을 합산한 348,151,104원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 손수한 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 주미애와의 관계를 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 주미애 보증금 실재성 확인. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 반환청구 자료와 임차권등기명령 사건 기록을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 금액을 확인해 임차인 배당액과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 기존 근저당 말소 원본 대조. 을구 1번·2번 근저당권과 2021년 7월 27일 일부포기 말소 기재가 본건 전유부분 전체에 적용됐는지 등기 원문을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성과 금융기관의 담보대출 취급 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021년 8월 23일 민간임대주택 등록 등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 내용을 관할기관 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 손수한의 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “167,936,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 그 할인폭을 그대로 누릴 수 있는 구조가 아닙니다. 주미애는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인이고, 현재 배당 가정에서 보증금 345,000,000원 중 180,215,104원이 남습니다. 이 잔액을 인수하면 실질취득은 348,151,104원입니다.
다음 회차로 넘어가 낙찰가가 더 내려가도 주미애의 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득액은 347,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 손수한의 점유 위험, 당해세 가능성이 있는 다수 압류, 위반건축물 등재, 다세대주택의 환금성까지 겹칩니다. 낮은 최저가가 아니라 높은 인수금이 지배하는 물건으로, 권리 원본과 점유관계를 해소하지 못한 상태의 입찰은 피하는 것이 타당합니다.
