7,741만원보다 먼저 볼 것 — 말소된 근저당과 임차권 잔액 인수 가능성

서울북부지방법원 2025타경12410. 정릉동 무화과동(102) 4층 402호, 전용면적 16.22㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가 189,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,414,000원입니다. 표면적으로는 가격이 크게 내려왔지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.

등기에는 2021.03.09. 정릉신용협동조합 근저당권이 설정된 뒤 2021.06.21. 해지로 말소된 기록이 있습니다. 장혜원의 임대차계약일은 2021.06.18., 확정일자는 2021.06.30., 점유개시일은 2021.07.17., 주민등록일은 2021.08.03.이며 2024.08.06. 임차권등기가 마쳐졌습니다. 그런데 권리 산정에서는 이미 말소된 근저당을 말소기준으로 보아 대항력이 없다고 판단하는 한편, 매각물건명세서는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 미변제 잔액이 인수될 수 있다고 명시합니다. 이 충돌을 원본으로 해소하지 않은 상태에서는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 판정이 충돌한다

말소기준으로 제시된 2021.03.09. 근저당 이후의 국 압류, 서울보증보험·경기신용보증재단· 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.10.15. 해제됐습니다. 다만 임차권은 일반 후순위 권리와 달리 매각물건명세서에 미변제 잔액 인수 가능 문구가 있으므로 별도 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 1명이며, 서울보증보험과 주택도시보증공사의 가압류는 장혜원의 중복 임차인 신고나 보증금 승계 임차인으로 합산하지 않습니다. 장혜원의 임차보증금 90,000,000원이 현재 최저가 77,414,000원보다 큽니다. 매각물건명세서의 인수 문구가 적용된다면, 낙찰가가 내려갈수록 미변제 인수액이 늘어 매수인의 실질취득은 약 90,000,000원에 수렴하는 인수형 구조로 판단해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 유찰 횟수는 낮은 가격과 동시에 경고 신호다

이 물건은 감정가 189,000,000원에서 4회 유찰돼 77,414,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 61,931,200원, 6회 유찰 시 49,544,960원입니다. 그러나 임차권 인수 문구가 유효하다면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 가능 잔액이 커져 총부담은 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.

동일 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.4회로 높고 낙찰률은 0.0%입니다. 전용 16.22㎡의 소형 다세대주택이고 세대수도 17세대이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 다회 유찰은 매력적인 할인인 동시에 시장이 가격·권리·상품성을 부담스러워했다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,414,000원 가정)

채권총액 978,200,000원 중 75,620,548원이 배당되고, 총 미배당액은 902,579,452원입니다. 현재 배당 가정은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 임차권에 관해서는 매각물건명세서의 잔액 인수 가능 문구와 근저당 말소 기록을 별도로 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우이신설선 북한산보국문역 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 시장주변 상가지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경전철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2020.12.22.입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 에어컨, 1층 주차장 시설을 갖췄습니다.
• 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 면적은 306.0㎡이며, 북측과 동측으로 솔샘로4길에 접합니다. 공시지가는 5,313,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 제한보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 현장확인. 확인조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했고, 건축물현황도와 외부 관찰 등을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소된 근저당 원본 확인. 2021.03.09. 설정과 2021.06.21. 말소가 실제 등기상 어떻게 처리됐는지 확인하고, 이를 말소기준으로 삼은 판단이 맞는지 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 임차권 문구 확인. 장혜원의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다는 문구와 미변제 잔액 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 응찰가 산정. 임차권 인수 가능성이 해소되지 않으면 최저가가 아니라 보증금 90,000,000원 부근의 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 배당표 재산정. 현재 배당 가정은 정릉신용협동조합에 75,620,548원을 배당하지만, 근저당 말소와 임차권 우선순위가 확인되면 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 소형 주택 환금성. 전용 16.22㎡, 17세대 규모이고 동일 건물 경매 평균 유찰이 4.4회이므로 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 내부 상태·관리비. 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·설비·수리비와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “41% 할인보다 임차권 한 줄이 더 중요하다”

감정가 189,000,000원의 물건이 4회 유찰돼 77,414,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 장혜원의 보증금은 90,000,000원이고, 매각물건명세서는 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 경고합니다. 이 문구가 적용되면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 부근에 고정됩니다.

여기에 말소된 근저당을 말소기준으로 사용한 판단과 명세서의 임차권 대항 문구가 서로 충돌하고, 동일 건물 경매 평균 유찰도 4.4회에 이릅니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 임차권 인수 여부와 실제 배당순위를 먼저 확정해야 하는 고위험 확인형 물건입니다. 권리 원본이 명확히 정리되기 전까지 결론은 보류가 맞습니다.