서울북부지방법원 2025타경12417. 장안동 장안뉴씨티 9층 907호, 전용 17.63㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 6,080만원”이 아닙니다. 임차인 황정미는 2019.08.12 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.06.27입니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.26 한국스탠다드차타드은행 가압류이므로, 임차인은 그보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
원칙적으로 현재 매각가 60,800,000원에서는 집행비용 1,494,400원을 제외한 59,305,600원이 임차인에게 배당되고, 보증금 100,000,000원 중 40,694,400원이 남습니다. 대항력만 보면 그 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 리포트에서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12417 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 9층 907호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 17.63㎡ · 14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김성민 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 60,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
현재 말소기준권리는 2022.10.26 접수된 한국스탠다드차타드은행 가압류 8,523,230원입니다. 이후 케이비캐피탈·오릭스캐피탈코리아· 우리은행·케이비국민카드·오케이저축은행·한국씨티은행·에스비아이저축은행·서울보증보험·신한은행의 가압류와 2025.04.24 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황정미 | 제9층 제907호 전부 · 2019.08.12 | 2019.06.27 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 시세의 71.8%, 다만 최근 흐름은 하락
장안뉴시티 동일면적 거래는 12건이고 전체 평균은 87,833,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 84,714,285원과 최신 거래 89,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 60,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 17.63㎡ | 9 | 89,000,000원 |
| 2026.09 | 17.63㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 17.63㎡ | 10 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 17.63㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 2026.02 | 17.63㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 17.53㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2026.01 | 17.63㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 84,714,285원 |
최신 거래는 2026.09의 89,000,000원이고 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.1%로 하락했습니다. 즉 60,800,000원이라는 숫자 자체는 최근 거래가격보다 낮지만, 하락 추세를 무시하고 과거 95,000,000원 수준을 기준으로 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,494,400원 |
| 1. 임차인 황정미 보증금 | 100,000,000원 | 59,305,600원 |
| 2. 한국스탠다드차타드은행 | 8,523,230원 | 0원 |
| 3. 케이비캐피탈주식회사 | 54,359,792원 | 0원 |
| 4. 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 24,583,777원 | 0원 |
| 5. 주식회사 우리은행 | 189,361,807원 | 0원 |
| 6. 주식회사 케이비국민카드 | 5,222,451원 | 0원 |
| 7. 주식회사오케이저축은행 | 51,989,196원 | 0원 |
| 8. 주식회사 한국씨티은행 | 49,980,739원 | 0원 |
| 9. 주식회사 에스비아이저축은행 | 52,437,024원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험주식회사 | 14,434,600원 | 0원 |
| 11. 주식회사 신한은행 | 43,242,986원 | 0원 |
| 12. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 40,694,400원입니다. 다만 2026.06.24 제출된 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 장안동사거리 남측 인근으로, 주위에 상업업무시설과 공동주택이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 인접도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 구분건물이며 상하수도·개별냉난방·승강기·지하주차장·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택)이며 전용면적은 17.63㎡입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 975.0㎡, 공시지가는 10,930,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 장안뉴시티 149세대, 2012.01.18 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 조건에 그대로 반영되는지 2026.06.24 제출 확약서 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 황정미의 전입 2019.08.12·확정일자 2019.06.27은 말소기준권리 2022.10.26보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 40,694,400원의 보증금 잔액이 문제될 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 87,833,333원보다 최근 12개월 평균 84,714,285원과 최신 거래 89,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.1%입니다. 최저가가 낮더라도 향후 시세 변동을 별도로 고려해야 합니다.
- 반복 유찰 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균도 3.3회입니다. 현장 상태·점유·관리비 등 가격 외 원인을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 60,800,000원이어서 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 40,694,400원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔존임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 이 조건이 그대로 유효하다면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격도 감정가 95,000,000원에서 5회 유찰돼 60,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 84,714,285원의 71.8% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.1%이고 반복 유찰이 이어졌다는 점은 분명한 경계 신호입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 확약서 원문과 최근 시세의 동시 확인입니다.
