서울북부지방법원 2025타경12417. 동대문구 장안동 장안뉴씨티 9층 907호, 전용 17.63㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 확인되는 실제 임차인은 황정미 씨 1명이며 임차보증금은 100,000,000원입니다. 최저가 95,000,000원보다 보증금이 크지만, 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 2026.06.24 제출했습니다. 이에 따라 이번 분석의 실질취득액은 최저가 95,000,000원 + 인수 0원* = 95,000,000원으로 봅니다.
다만 권리기록에는 반드시 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 분석상 말소기준권리로 표시된 농협은행 근저당권은 2012.03.14 설정됐지만, 2019.08.12 해지를 원인으로 한 말소등기도 함께 기록돼 있습니다. 임차인의 전입·점유개시일도 2019.08.12이므로, 말소등기의 실제 접수 순위와 임차인의 대항력 발생 시점은 등기부 원본과 법원 기록을 직접 대조해야 합니다. 다만 이 확인과 별개로, 제출된 확약서가 매각조건대로 유효하게 적용된다면 매수인의 잔존보증금 부담은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12417 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 9층 907호 · 서울특별시 동대문구 장한로 105 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 17.63㎡ · 14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김성민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (3회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 실제 임차인 | 황정미 1명 · 임차보증금 100,000,000원 |
① 권리 흐름 — 확약은 안전장치, 등기 순위는 재확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 실질 0원*
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 황정미 제9층 제907호 전부 주거·임차권등기 | 100,000,000원 | 계약 2019.06.26 확정일자 2019.06.27 전입·점유 2019.08.12 배당요구 2023.09.13 | 대항력 산정상 없음 우선변제 미상 승계 0원* |
확인되는 실제 임차인은 황정미 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차인의 전입일은 산정된 말소기준권리 이후라는 판정으로 대항력 없음으로 표시돼 있으나, 농협은행 근저당 말소일과 전입일이 같은 2019.08.12이므로 최종 판단은 원본 접수 순위 확인이 필요합니다.
* 확약서의 유효성, 매각물건명세서 반영 여부, 임차권등기 말소 절차를 법원 기록에서 확인하는 것을 전제로 한 판단입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 13.4% 높다
장안뉴시티 전용 17.53~17.63㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 89,166,666원이지만 과거 95,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 83,800,000원, 최신 거래 83,000,000원과 최근 가격추세 -9.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 17.63㎡ | 10 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 17.63㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 2026.02 | 17.63㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 17.53㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2026.01 | 17.63㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 17.53㎡ | 11 | 91,000,000원 |
| 2025.06 | 17.63㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2024.11 | 17.53㎡ | 13 | 91,000,000원 |
| 2024.07 | 17.63㎡ | 12 | 92,000,000원 |
| 2024.05 | 17.63㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2024.05 | 17.53㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2024.05 | 17.63㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 83,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 89,166,666원 |
인수액이 실질 0원이므로 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 95,000,000원입니다. 이는 전체 평균의 106.5%, 최근 12개월 평균의 113.4%입니다. 최신 거래도 83,000,000원으로 최저가보다 낮고, 최근 거래가격은 이전 기간보다 9.9% 하락했습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 8,523,230원 | 2,890,000원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 | 54,359,792원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 24,583,777원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리은행 | 189,361,807원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,222,451원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 오케이저축은행 | 51,989,196원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국씨티은행 | 49,980,739원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 오케이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 11. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 52,437,024원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험 | 14,434,600원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신한은행 | 43,242,986원 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 684,135,602원 중 예상배당액은 92,890,000원, 미배당액은 591,245,602원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 100,000,000원은 예상배당 0원으로 계산돼 있으나, 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권은 포기하는 구조입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 농협은행 근저당 말소기록과의 정합성도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원*
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 100% | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 591,245,602원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 609,903,602원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 624,830,002원 | 0원* |
확약서 적용을 전제로 하면 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 95,000,000원, 4회 유찰 시에는 76,000,000원, 5회 유찰 시에는 60,800,000원이 됩니다. 현재 회차는 최근 12개월 평균 83,800,000원보다 높지만, 4회 유찰 시나리오부터는 실거래 범위 안으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안동사거리 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무시설과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 인접도로를 통한 차량 진출입이 가능하며 도로 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 승강기, 지하주차장, 도시가스, 상하수도 및 개별냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트인 도시형생활주택이며, 장안뉴시티는 149세대이고 2012.01.18 준공됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 975㎡ 대지이며 공시지가는 10,930,000원/㎡입니다. 도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 환금성. 전용 17.63㎡ 소형 주택으로 실거래는 존재하지만 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 가격추세가 -9.9%여서 하락 흐름을 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 근저당 말소 여부 확인. 2012.03.14 농협은행 근저당과 2019.08.12 해지 말소등기의 접수 순위·현재 효력을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 임차인 대항력 확인. 임차인의 전입·점유개시일과 근저당 말소일이 모두 2019.08.12이므로 시간순위와 법원의 최종 판단을 확인하세요.
- 가격상한 보수적 설정. 최근 12개월 평균 83,800,000원, 최신 거래 83,000,000원, 가격추세 -9.9%를 우선 기준으로 삼으세요.
- 유찰 횟수 착시 경계. 3회 유찰로 표시돼도 최저가는 감정가의 100%인 95,000,000원입니다. 유찰 횟수만으로 저가 매물로 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유 상태와 인도 일정, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 관리주체와 법원 기록에서 별도로 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재돼 있으므로 진행·변경·매각결과를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도 현재 가격은 비싸다”
이 사건의 핵심은 보증금 100,000,000원 자체가 아니라 주택도시보증공사의 확약서입니다. 확약서가 매각조건대로 적용되면 매수인이 인수하는 잔존보증금은 실질 0원*이고, 실질취득액은 최저가와 같은 95,000,000원입니다. 그러나 그 95,000,000원은 최근 12개월 평균 83,800,000원의 113.4%이며 최신 거래 83,000,000원보다 높습니다. 최근 가격추세도 -9.9%로 하락했고 사건은 3회 유찰로 표시돼 있습니다.
따라서 현재 회차는 권리상 확약 확인을 전제로 접근 가능하지만 가격상 보류가 필요한 물건입니다. 여기에 농협은행 근저당의 2019.08.12 말소기록과 임차인의 같은 날 전입·점유개시가 겹치므로, 말소기준과 대항력 판정은 원본 접수 순위까지 확인해야 합니다. 결론은 “인수는 실질 0원*, 권리기록은 재확인, 현재 가격은 최근 시세 이상”입니다.